Решаем жилищный вопрос – продаем и покупаем

Покупатели с живыми деньгами – всегда желанные гости на рынке недвижимости. Но сегодня таковых днем с огнем не сыщешь, и львиная доля сделок с квартирами и комнатами – это так называемые встречки. То есть для того, чтобы купить, нужно сначала продать. В нюансах таких сделок разбирался BN.ru.

Граждане часто сталкиваются с потребностью изменить свои жилищные условия. Например, в связи с рождением ребенка семья планирует из однушки переехать в двушку либо бывшие супруги мечтают разъехаться и вместо одной квартиры им нужно получить небольшие, но две. Или, случается, бедолага готов пойти на вынужденное ухудшение условий проживания - когда нужны деньги на лечение или погашение крупного кредита.

И кажется, чего проще - продал старую квартиру, получил мешок денег, выбрал себе новую жилплощадь, расплатился и уже празднуешь новоселье. Однако в жизни происходит всё не так гладко... Свободных денег на рынке сегодня довольно мало, и найти покупателя, у которого была бы сразу вся сумма на покупку, бывает достаточно сложно - большинство сделок проходит с продажей и одновременной покупкой объектов недвижимости и использованием доплат и компенсаций.

Разносим сделки во времени

Предположим, вы хотите переехать из маленькой квартиры в большую. Накоплений у вас практически нет. И вы собираетесь продать свою скромную жилплощадь, а недостающие на покупку средства занять в банке. Как лучше действовать?

Можно сперва продать старую квартиру, получить деньги и пытаться спешно подобрать другую недвижимость. Но тогда встанет вопрос, где вы будете всё это время жить и хранить вещи.

Как вариант, можно найти на это время съемное жилище. Или, как подсказывает Александр Киселев, брокер и независимый эксперт по недвижимости, попробовать наладить отношения с вашим контрагентом: "Тут основной вопрос, будут ли торопить с выселением из квартиры покупатели. Можно сразу договариваться, что передача квартиры будет долгой". Но это возможно только в том случае, если новые хозяева не намерены сами вселиться в нее тот же час.

Однако сегодня на растущем рынке разрыв во времени сделок по продаже и покупке может быть чреват тем, что выбранная вами недвижимость поднимется в цене и вам попросту не хватит денег на осуществление своей мечты.

К примеру, только за последний месяц, по данным Центра оценки и аналитики BN.ru, средняя цена предложения питерских однушек выросла с 5,1 млн до 5,4 млн, двушек - с 8,2 млн до 8,7 млн, а трешек - с 11,4 млн до 11,7 млн.

Можно пойти другим путем. Сначала купить понравившуюся недвижимость, взяв ипотеку без первоначального взноса, а потом, продав старую квартиру, частично ликвидировать долг перед банком. Но тут могут возникнуть сложности с получением такого кредита. Мало кто из банков готов рассматривать кандидата без личных накоплений, и программы без первоначального взноса сегодня не слишком выгодны и популярны.

Одновременная покупка и продажа

Но самый распространенный вариант на рынке - это одновременная продажа и покупка недвижимости, или так называемая встречная сделка. С чего нужно начинать в этом случае?

По наблюдениям Дмитрия Щегельского, президента НП "Санкт-Петербургская палата недвижимости", "если ваш объект является не слишком привлекательным (окна на козырек, третий двор-колодец, отсутствие ванны) и вы хотите экспериментировать с ценой, желая продать дороже, чем продаются подобные, то продажа у вас будет долгой. Поэтому сперва стоит найти покупателя на свой объект.

А если у вас сложные запросы (хотите квартиру в определенном доме или по определенной цене и т. п.), то первым делом ищите встречку".

Александр Киселев добавляет, что можно пойти любым путем, но начинать с поиска нужного варианта жилья можно, если вы готовы к активной продаже своего объекта недвижимости, то есть "или резко снижаться, или давать хорошую скидку потенциальным покупателям. Тогда можно рассматривать внесение аванса под вашу будущую квартиру, но на увеличенный срок. Если вы не готовы к активным действиям и ваш объект будет по цене чуть завышен, то продажа может затянуться. В таком случае нет смысла вносить аванс: так его можно потерять".

Составляем цепочку

Для того чтобы вы смогли продать и тут же купить недвижимость, нужна минимальная цепочка, состоящая всего из трех звеньев: это покупатель вашей квартиры с нужной суммой + вы (продавец и покупатель в одном лице) с ипотекой + продавец вашего будущего жилища.

Однако, пытаясь сбыть свою квартиру или выбрать новую, вы обнаружите, что у потенциальных контрагентов проблемы ровно такие же, как и у вас, когда каждая копейка на счету, и они также хотят избавиться от старой жилплощади, а вырученные средства с небольшой доплатой пустить на покупку новой.

Поэтому найти покупателя с живыми деньгами бывает достаточно сложно. И если таковой на вашем горизонте так и не появился, придется договариваться с теми, кто есть, и выстраивать более длинную цепочку, учитывая потребности и возможности каждого участника.

Допустим, вы хотите продать однушку, а купить двушку. Искомая двушка есть у Маши, но Маша хочет вместо нее трешку. Трешку продает Вася, но ему нужны две однушки, одну из них он готов купить у вас, а вторую у Степы, а Степе нужно... Ну вы поняли, да? Такую цепочку можно составлять бесконечно, но чтобы она замкнулась, в ней обязательно должен быть человек, который не совершает встречную сделку. Например, последним звеном в нашем примере может стать Степа, который после продажи своей однушки просто заберет деньги.

Понятно, что сама собой цепочка не нарисуется, кто-то должен быть руководителем этого процесса - как правило, в этом амплуа выступает риэлтор. Однако во главе может встать и активный продавец, он же покупатель.

Специалисты нам помогут

Составление цепочки - это только полдела, нужно еще довести намерения всех ее участников до реальных сделок: любой из них может неожиданно выпасть из игры, и придется опять возвращаться к составлению пазлов.

Причем если простые сделки по покупке или продаже еще можно попытаться провести самостоятельно, то в случае с цепочками предпочтительнее воспользоваться услугами специалистов: все ваши усилия без грамотного сопровождения могут просто сойти на нет. Известен случай, когда риэлтор смог закрыть цепочку, состоящую из 19 квартир! Вряд ли без его участия такое было бы вообще возможно.

Риски в цепочке растут пропорционально количеству ее участников. Ведь достаточно одного "слабого звена", у которого не в порядке какой-либо документ, - пострадают все. Поэтому важно очень внимательно готовиться к финалу, коим является проведение всех сделок этого "ожерелья".

Как нам подсказывает Александр Киселев, "большинство цепочек в Питере проходят в один день, редко с разрывом на два дня - растягивание сделок на несколько дней невозможно, так как возникают дополнительные риски для сторон. А сможете вы провести всё в один день или нет, будет зависеть от ряда факторов: количества объектов и количества банков в цепочке. Это основные.

Если не присутствует покупка с использованием ипотечных средств и нет продаж из-под залога, то в одну цепочку можно собрать неограниченное количество объектов. Но такого не бывает. В реальности большинство покупок квартир происходит с использованием кредитов.

Если в цепочке две ипотеки в двух банках, то такие сделки провести в один день может быть проблематично: у кредиторов, как правило, разные требования, а время проведения сделки в одном банке может тянуться около четырех-пяти часов".

Так, может, проще всё же разорвать цепочку и развести сделки во времени?

"Обычно речь о разрыве цепочки идет в тот момент, когда становится ясно, что она выстроилась слишком длинной и сложной", - поясняет Александр Киселев.

А Дмитрий Щегельский уточняет: "Всё зависит от степени терпения головного покупателя, то есть того, кто стоит в начале цепочки и платит за всё. Если он готов ждать бесконечно, то можно собрать всю цепочку воедино. Но если же есть возможность разорвать цепочку, то лучше это сделать, так как в такой ситуации степень совершения сделки много выше. Также стоит учитывать, что объекты недвижимости в прямой продаже продаются дороже.

Еще хочу отметить, что самый сложный вопрос в цепочках - взаиморасчеты. Но для описания всех нюансов расчетов можно написать книгу. Проще провести сделку через агентство недвижимости, где всё знают, всё умеют".

Когда обращаться за ипотекой

За ипотекой стоит обращаться только тогда, когда вы уже реально оценили ситуацию на рынке и к вам пришло понимание, за сколько вы сможете продать старое жилье и сколько вам еще денег нужно для счастья.

Однако и затягивать точно не стоит. Многие, оставляя обращение в банк на последний момент, пребывают в уверенности, что ипотеку им обязательно одобрят.

Александр Киселев рекомендует от розовых очков избавляться: "Вот в чем бы я не был уверен, так это в том, что точно дадут ипотеку, даже с хорошей кредитной историей и с белой зарплатой. Часто отказывают. Тут еще важный момент. Если, например, кредит запрашивается в конце месяца и банк перевыполнил план по выдаче кредитов, то может отказывать всем". Тогда, если не получилось посотрудничать с этим банком, у вас будет время попытать счастья еще в нескольких.

После того как ипотека одобрена, у вас есть несколько месяцев на то, чтобы подобрать квартиру и подготовить все необходимые документы. У ведущих банков срок действия положительного решения по ипотеке составляет три-четыре месяца.

И еще один совет от Александра Киселева: "Одабриваться нужно на максимально возможную сумму. Ее брать никто не заставляет. Но может сложиться такая ситуация, когда вы запросили в банке кредит по минимуму, а подходящий вариант в рамках этого бюджета не нашли и вам придется оперативно решать вопрос с добором суммы".

В общем, каким путем идти к заветной мечте - решать только вам. Но не забывайте, что с помощью специалистов вы окажетесь в новой квартире гораздо быстрее.