Экономика
Компании
Рынки
Личный счет
Недвижимость
Курсы валют
Конвертер валют
Курс доллара
Курс евро

Спрос растет, а покупать нечего. Как рынок недвижимости Крыма переживает пандемию

Нынешний год ознаменовался мощным ростом спроса на недвижимость в Крыму. Столкнувшись с пандемией и новой реальностью, сопровождающейся тотальным закрытием границ, россияне тут же переориентировались на южные регионы страны, особенно на Крым. Но готов ли он к неожиданному счастью?

Спрос растет, а покупать нечего. Как рынок недвижимости Крыма переживает пандемию
Фото: Мир квартирМир квартир

Часто покупка жилья в Крыму – это риск. Фото: Рентавед

Видео дня

Отекущей ситуации на рынке недвижимости Крыма и влиянии на него пандемии рассказывает Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед», девелопер жилого комплекса «Белый парус» в Ялте.

Векторы растущего спроса

На фоне пандемии свой интерес к крымской недвижимости переориентировали даже те россияне, у которых уже было жилье за границей или желание его приобрести. Количество запросов на покупку жилья на полуострове увеличилось в 3-3,5 раза относительно прошлого года. Спрос вырос на различные сегменты, включая элитное жилье, где средний чек покупки составляет 20-30 миллионов рублей. Однако самыми востребованными стали квартиры классов «комфорт» и «бизнес» от 3-8 миллионов рублей.

Большего всего претендуют на квадратные метры жители Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Ростова-на-Дону, Тюмени, Новосибирска, Красноярска и Омска. Самые же востребованные города в Крыму – Севастополь, Симферополь, Ялта, Алушта и Евпатория.

По вектору спроса покупателей можно разделить на две категории. Первая рассматривает Крым как место для постоянного проживания, работы или учебы. Они выбирают Севастополь и Симферополь, которые являются центрами экономического притяжения. Здесь больше рабочих мест, высших учебных заведений. Значительную часть этих покупателей составляют жители других районов Крыма и соседних регионов.

ЖК «Белый парус». Изображение: Рентавед

Вторая категория рассматривает крымскую недвижимость как альтернативу дачам и зарубежной недвижимости. Они приобретают жилье в курортных городах для проведения отдыха или сдачи в аренду, для жизни после выхода на пенсию. Их приоритет – максимально комфортная среда для проживания и соотношение цены-качества.

При анализе различных территорий полуострова оказалось, что самый комфортный для проживания город – Ялта. Горный массив защищает ее с севера от холодных ветров, и жители Ялты получают теплую зиму, где морозы бывают один раз в 10-12 лет, а также 5 месяцев лета с более-менее равномерной температурой воздуха и моря в течение суток.

Интересный факт – за последнее время несколько изменилось поведение покупателей недвижимости в курортных городах Крыма. Если раньше они рассматривали исключительно квартиры на первой линии побережья, то теперь подходят к покупке более рационально. Во-первых, за близость к морю мало кто готов переплачивать. Во-вторых, люди поняли, что сырость и соленые морские ветра негативно воздействуют на отделку дома, если он расположен слишком близко к береговой линии.

А самое главное – покупатель крымской недвижимости начал ценить спокойствие и камерность. Шум отдыхающих под окнами никому не нужен. На этом фоне даже начал формироваться тренд на проживание в пригородах крупных курортов.

Специфика рынка

При этом Крым к всплеску интереса во многом оказался не готов. Рынок недвижимости полуострова остается сложным, несистемным и сопряженным с высокими рисками для покупателя.

Первая ключевая проблема крымской недвижимости – ее законность. Около 80% предложения небезопасно в той или иной степени. Здесь можно найти и небольшие ЖК, вопреки закону появляющиеся на землях ИЖС, и продажу новостройки по предварительному договору купли-продажи, и «вторичку», принадлежащую гражданам Украины, которую пытаются продать их псевдородственники по поддельным доверенностям.

Самый безопасный вариант покупки недвижимости в Крыму – у застройщика, работающего по ФЗ-214.

Новостроек в Крыму мало, а продаваемых по ДДУ еще меньше. Фото: Рентавед

Вторая ключевая проблема – предложение не растет. И до пандемии полуостров был одним из регионов-аутсайдеров по обеспеченности жильем на душу населения. На каждый объект жилой недвижимости приходилось около 10 покупателей, а нынешним летом эта цифра выросла до 30-35.

Период скачка спроса как раз совпал с периодом ухудшения ситуации у застройщиков с получением разрешений на строительство. Получить такое право в Крыму – это очень сложная и порой сильно растянутая во времени задача. Также непросто застройщику получить банковское финансирование под проект, так как крупнейшие банки из-за угрозы санкций на полуостров не пришли.

Квартиры, которые можно приобрести у надежного застройщика по ДДУ, раскупаются очень быстро. А объем такого предложения на полуострове крайне ограничен. Но местных застройщиков устраивает ситуация, когда повышенный спрос на фоне дефицита предложения подогревает цены.

К слову, квартир и жилых комплексов, которые попадают под действие программы льготного ипотечного кредитования, в Крыму единицы. Поэтому она на местный рынок недвижимости не оказала существенного влияния, как это наблюдалось в других российских регионах.

Покупатель в розовых очках

Большинство заявок на покупку жилья в Крыму ни к чему, кроме интереса, не приводят – в первую очередь, из-за неготовности россиян к реалиям региона. Львиную долю интересантов составляют люди в розовых очках.

Они, зная, что в родном регионе квартиру можно приобрести за условные 1,5-2 млн рублей, делают вывод, что при том же бюджете найдут гораздо более презентабельный вариант недвижимости в Крыму. Ведь на полуострове ситуация заведомо хуже, чем на их малой родине, из-за санкций, менее развитой инфраструктуры и социальной сферы, думают они. И хотят за 2 млн подобрать квартиру в Крыму на первой линии с отделкой от застройщика, да к тому же потратить на нее субсидии и дотации, положенные государством.

Ни дешевого жилья, ни отделки, ни ипотеки. Фото: Рентавед

Увы, таких предложений в Крыму нет. По данным агрегаторов по поиску жилья, стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Крыма с 2014 по октябрь 2020 года выросла почти вдвое – с 51 до 97 тысяч рублей за квадратный метр. «Вторичка» за аналогичный этот период подорожала с 56,5 до 88 тысяч за «квадрат».

Это, конечно, очень усредненный показатель. Ввиду небольшого объема предложения цены могут сильно отличаться не только в пределах не только одного города, но даже одного ЖК. В Ялте стоимость жилья эконом-класса колеблется от 60 до 100 тысяч руб./кв. м. За «квадрат» бизнес-класса придется заплатить от 100 до 150 тысяч. Цены в элитном сегменте находятся в диапазоне от 150 до 300 тысяч, хотя встречаются предложения и по 400-450 тысяч рублей за квадратный метр. И такие лоты все равно приобретают. 

Не распространены в Крыму и предложения с отделкой от застройщика. Такие проекты единичны, являются скорее исключением и из правил.

Также ситуацию с покупкой жилья усложняет то, что большинство банков, представленных в России, свои филиалы на полуострове не открыли. Весь рынок ипотеки распределен между «» (РНКБ), и . Причем доля первого составляет почти 90%.

Поскольку конкуренции мало, кредитные учреждения не слишком стремятся улучшать свои программы и предложения и снижают ставку только для зарплатных клиентов. А у жителей других регионов представленные на полуострове банки непопулярны. В итоге условия по ипотеке оказываются не очень привлекательными.

Тем не менее, Крым постепенно становится все более комфортным для проживания регионом. К уникальному климату и природе прибавляется современная инфраструктура, в создание которой государство вкладывает внушительные бюджеты. Выходит из тени рынок недвижимости. После перехода на эскроу-счета на полуостров, хоть пока и с единичными проектами, но все же начали приходить крупнейшие девелоперы России.