"Казанские окна" с видом на суд: как дольщиков заставляли платить за лишние "квадраты" в Татарстане
Застройщик посчитал балконы за лоджии, не изменив при этом их конструкции
Фирме "Казанские окна" — застройщику ЖК "Острова" в Казани, необоснованно требовавшей от своих дольщиков доплаты за выросший метраж квартир, пока что удается уйти от санкций УФАС по РТ. Компания доказала в суде, что ее лукавство с участниками долевого строительства, когда балконы были выданы за лоджии, вследствие чего увеличилась жилая площадь, не создало самому девелоперу каких-либо преимуществ на рынке. Между тем, сами дополнительные договоры о доплате в большинстве случаев признаны судом недействительными. Эксперты отмечают, что такой трюк не получил широко распространения на рынке: этим грешит лишь пара-тройка застройщиков. Сами строители жилья по этому поводу высказывают иную точку зрения, называя подобные разбирательства "потребительским терроризмом".
Ввел дольщиков в заблуждение?
Судя по всему, компании "Казанские окна", застройщику жилого комплекса "Острова" на улице Тэцевской в Казани, удастся выйти из разбирательства с антимонопольщиками без санкций. Почти год назад УФАС по Татарстану вменило этой компании нарушение пунктов 2 и 4 статьи 14.2 федерального закона "О защите конкуренции".
В антимонопольной службе тогда пришли к выводу, что застройщик ввел своих дольщиков в заблуждение относительно стоимости, площадей, а также условий приобретения квартир. Поясним: компания "Казанские окна" с 2017 года вела строительство семи 10-12-этажных жилых домов, а также двух автостоянок в 9 и 8 этажей (на 1000 и 2865 машиномест) на собственном земельном участке на улице Тэцевской в Авиастроительном районе Казани.
Поводом для разбирательства с "Казанскими окнами" стали жалобы ее же клиентов — в сентябре 2018 года с разницей в несколько дней зарегистрировали минимум четыре таких заявления. Что же не устроило дольщиков? По рассказам жильцов дома 4Б, после ввода их 12-этажки в эксплуатацию в августе 2018 года застройщик пригласил своих клиентов на приемку квартир через соцсети. То, что в договоре такой способ "общения" оговорен не был, еще полбеды. Без пяти минут новоселам сообщили об увеличении площади их жилья, предложив подписать допсоглашение с новыми параметрами и перерасчетом стоимости. В частности, в 768 квартирах вместо балконов по документам оказались лоджии.
К сведению: балкон — это выступающая площадка, она может быть огороженной. Что касается лоджий, это уже помещения, огороженные с трех сторон стенами, они тоже могут быть остекленными. В этом принципиальное различие. Одним словом, площадь квартир увеличилась, их цена — тоже. Дольщики жаловались, что площадь квартир увеличилась от 2 до 8 кв. метров. Отметим: договор долевого участия предполагал, что в случае увеличения площади квартир более чем на 1 квадратный метр покупатель обязан сделать доплату.
Несогласным было отказано в передаче квартир до их полной оплаты. Иначе говоря, с примечанием в передаточном акте о том, что жилье оплачено не полностью, оформить его в собственность было невозможно. Сами жильцы, столкнувшиеся с проблемами на этапе заселения, пришли к выводу, что застройщик изначально ввел их в заблуждение относительно реальной площади квартир. Причем, не исключали, что он сделал это намеренно, чтобы получить дополнительную прибыль за счет притока покупателей.
При выборе квартиры люди, как водится, оценивают все обстоятельства, в том числе расположение дома и площадь будущего жилья в нем. Цена при этом тоже играет далеко не последнюю роль. Выходит, они принимали решение на основе недостоверной или не полной информации о строящемся доме?
Как балконы легким движением руки превратились в лоджии
Договоры долевого участия с "Казанскими окнами" предполагали, что площадь квартир может отличаться от проектной. И застройщик вправе изменить цену жилья при изменении его площади. Казалось бы, все логично. Согласно разрешению на строительство, выданному исполкомом Казани, общая площадь дома 4Б на улице Тэцевская составляла 37 117,04 квадратных метра, а на этапе ввода в эксплуатацию 24 августа 2018 года она по факту подросла до 37 724,20 "квадратов".
По информации самих "Казанских окон" площадь увеличилась более чем в 780 квартирах упомянутого дома (всего в этой двенадцатиэтажке 790 квартир), было и уменьшение квадратуры: в нежилых помещениях на первом этаже. Однако, УФАС пришло к выводу, что в этом конкретном случае застройщик "злоупотребил своим правом". Как выяснилось позже, на самом деле в большинстве случаев никакого увеличения площадей не было.
Так, было установлено, что в 247 квартирах доплата потребовалась только из-за того, что была изменена методика расчета площади балконов по сравнению с проектной (их посчитали как лоджии). И застройщик изменил ее самовольно. Площадь 57 квартир выросла незначительно (меньше, чем на 1 квадратный метр): их владельцам было не за что доплачивать. Но с учетом уже упомянутого изменения расчета площади балконов, в сумме "рост" все-таки превысил порог в 1 "квадрат". Поэтому их тоже попросили раскошелиться.
Еще 190 из 247 квартир имели два балкона, но при сдаче их опять же пересчитали как лоджии, из-за чего площадь увеличилась как минимум на 1,72 "квадрата". Во всех остальных 543 квартирах жители помимо доплаты за действительно увеличенную площадь выложили дополнительно еще около 40 тыс. рублей за летние неотапливаемые помещения, рассчитанные по коэффициенту лоджий (0,5).
Повезло лишь 22 обладателям квартир из 790: у них методика расчета не изменилась, так как в их жилищах сразу были оговорены и лоджии, и балконы. В результате УФАС пришло к выводу, что застройщик необоснованно увеличил цены жилья.
"Виноваты" последние изменения в проект
Представитель компании "Казанские окна" на заседаниях комиссии УФАС указывал, что изначально в строящихся ими на улице Тэцевской многоэтажках предполагались балконы. В документации они значились как летние неотапливаемые помещения с применением коэффициента 0,3. Но при изменении проекта (а последние корректировки были внесены 13 сентября 2017 года) их заменили на лоджии, а это уже понижающий коэффициент 0,5. Впрочем, документальных свидетельств этому обстоятельству он не представил.
А заключение специалиста показало, что конструкция изначально запланированных балконов не изменилась: они таковыми и остались. Но застройщик при этом назвал их лоджиями и потребовал доплаты за увеличение площади. Новоселы жаловались еще и на то, что получили квартиры с нишами: пользы от них никакой, а площадь квартир в конечном итоге тоже увеличивают.
Застройщик ссылался на то, что ниши возникли в ходе строительства "в местах примыкания материалов разных конструкций и разной толщины". Мол, эксплуатационные характеристики объекта это никак не ухудшает. Впрочем, судя по всему, улучшения они тоже не несут. Члены комиссии УФАС, как и жильцы, не нашли вариантов того, как можно практически применить эти ниши. Поэтому не исключили, что застройщик создал их специально все для того же: увеличения площади квартир. Дело в том, что вместе с измененной методикой расчета площади лоджий и балконов они давали увеличение площади квартир больше, чем на 1 квадратный метр. А это уже предполагало доплату.
Арбитражный суд пришел к выводу, что фактически разбирательство в УФАС подтвердило выводы Авиастроительного райсуда Казани в рамках гражданских дел против компании "Казанские окна", вынесенных в конце 2019 года-начале 2020-го. А вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитража.
Конкуренцию не нарушил
Как бы то ни было, подвести горе-застройщика еще и под нарушение антимонопольного законодательства не удалось. Суды двух инстанций (а застройщик с претензиями УФАС не согласился и подал иск в суд) сошлись в том, что компания "Казанские окна" при всем лукавстве со своими дольщиками интересы других строительных компаний не затронула.
Доказательств того, что девелопер при подписании договора предоставил своим клиентам неполную информацию, нет. Изменения в проектную документацию, сыгравшие в сторону увеличения площади квартир, были сделаны уже на стадии сдачи дома. Они оформлялись дополнительными соглашениями: суды впоследствии признали их незаконными.
Одним словом, оснований полагать, что манипуляции застройщика с балконами-лоджиями в строящихся домах как-то повлияли на конкурентные отношения между застройщиком и иными игроками строительного рынка, нет. То же относится и к получению возможных преимуществ. Суды констатировали, что стороны свободны в определении условий договора.
Возникающие же между застройщиком и дольщиками спорные моменты рассматриваются в самостоятельном порядке в суде общей юрисдикции. Одним словом, в таких случаях людям остается судиться со строительными компаниями в частном порядке.
Суды двух инстанций признали недействительными решение УФАС по делу "Казанских окон" и предписание о прекращении нарушения антимонопольного законодательства. 26 ноября дело будет рассматриваться в Арбитражном суде Поволжского округа, но вряд ли стоит ожидать каких-то сюрпризов.
Кстати, как ранее рассказывало "Реальное время", по некоторым данным, ООО "Казанские окна" якобы значилось застройщиком ЖК "Острова" формально. На самом деле он застраивался "Жилищной инвестиционной компанией" известного строителя Эмиля Хуснутдинова. Так это или нет, утверждать не беремся. Но дольщики другого жилого комплекса Казани — "Победа", который "ЖИК" возводил уже официально, столкнулись с точно такой же проблемой.
Этим грешит только пара-тройка застройщиков: остальные никаких доплат не просят
"Реальное время" поинтересовалось, что по этому поводу думают эксперты жилищного рынка.
"Сегодня цена — не главный и единственный фактор, который определяет выбор покупателей жилья", — констатирует президент гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев. По его словам, лет 15 назад конъюнктура жилищного рынка была такова, что главным параметром была действительно стоимость квадратных метров. Ныне же, из двух жилых комплексов с разницей в цене, к примеру, в 150 тысяч рублей, "выиграет не тот, что дешевле, а тот, что лучше сам по себе".
Андрей Савельев утверждает, что сейчас для людей первостепенен фактор самой квартиры. "В первую очередь, оценивают именно ее комфорт: какова эргономика, планировка, количество света, то есть инсоляция. Пятнадцать лет назад наш казанский покупатель даже не знал такого термина, а сейчас в курсе практически всего", — рассказывает он.
Но, в первую очередь, оценивается местоположение жилого комплекса, его удобство, инфраструктура. На втором месте — цена. "При разнице в 15-20 процентов она будет играть решающую роль. Но если разница в три-четыре, даже пять процентов, то люди лучше привлекут какие-то дополнительные ресурсы, но все-таки предпочтут более лучший жилой комплекс", — убежден собеседник нашего издания.
Савельев отмечает, что зафиксированная в договоре долевого участия площадь квартиры является проектируемой: "Она в любом случае будет отличаться от фактической. Чаще всего в пределах метра, но случается и чуть-чуть больше: например, на 1 метр 10 сантиметров. Поэтому такие погрешности могут быть".
Если изменение площади квартиры связано именно с этим фактором, а такое встречается очень часто, то это не вызывает никаких споров, потому что чаще всего доплат никаких нет. А вот когда застройщик увеличивает площадь с помощью других факторов, например, в проекте были балконы, а он сделал из них лоджии, это другой коэффициент и, соответственно, другая стоимость, поясняет он. Застройщик также может увеличить какую-то комнату, причем, значительно, передвинуть стенку, добавить еще одну комнату и т.п.
Такие примеры в практике клиентов Савельева тоже были. "Таких случаев крайне мало. В расчете на общее количество введенных в Казани в эксплуатацию квадратных метров меньше одного процента, — говорит он. — Этим грешат, может быть, буквально один-два застройщика".
Савельев вспомнил самый запомнившийся случай: люди покупали однокомнатную квартиру на первом этаже по стоимости "буквально копейка в копейку". Застройщик присоединил к их квартире часть подвального помещения (туда вела лестница прямо из жилья) и предложил доплатить 150 тыс. рублей при стоимости квартиры 1,5 млн рублей. Покупатели находились в стесненных средствах и на предложение ответили отказом. В суде им удалось отстоять свою правоту, ссылаясь на то, что подвальное помещение семье не требуется. Сначала они предлагали застройщику мировое соглашение, заключавшееся в снижении суммы компенсации: "Были готовы заплатить 25-40 тысяч рублей, но строительная компания стояла на своем. В результате моим клиентам это помещение досталось бесплатно". По решению суда квартира осталась в собственности в таком виде, потому что застройщик самовольно изменил проектировочное решение.
"За последние два-три года я сталкивался с иной ситуацией (когда сильно изменяется площадь) только у двух застройщиков, которые промышляют такими вещами. У крупных девелоперов точно совпадает площадь и они не просят никаких доплат", — подытожил президент гильдии риелторов РТ.
"Это не то что проблема Казани, в большинстве случаев это произвол самих дольщиков, потребительский терроризм", — заявил "Реальному времени" генеральный директор строительной компании "Бриз" Андрей Беляков. "Застройщики являются исполнителями проектной документации. Если в последней написано, что это лоджия: он и строит лоджию. Они [дольщики] потом нанимают каких-то непонятных экспертов, и суды встают на их сторону: признают, что это не лоджия, а балкон", — излагает он свою точку зрения.
По словам Белякова, критерии между ними не совсем размыты, но "есть нюансы в доскональной трактовке". Он также отметил, что стоимость лоджии отличается от цены балкона незначительно, на две десятых процента: "Это копейки".
