Покупка недвижимости: как избежать подводных камней

Неправильная приватизация

Любая сделка с недвижимостью относится к числу сложных и рискованных операций. Ошибка при покупке квартиры может обернуться потерей миллионов рублей и нервным срывом. Рассмотрим некоторые сделки, которые находятся в группе риска.

Самая распространенная категория квартир, покупка которых может быть оспорена — это неправильно приватизированные объекты.

"Допустим, перед приватизацией с регистрационного учета были заранее сняты несовершеннолетние дети, затем с квартирой совершена сделка купли-продажи, — приводит пример Юлия Овечкина. — По достижении восемнадцатилетнего возраста выросший ребенок может потребовать восстановления своих прав и оспорить сделку через суд".

Другой распространенной проблемой, является приватизация в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры, например, находился в местах лишения свободы или служил в армии. Совет эксперта: от покупки квартиры с таким прошлым лучше отказаться. Узнать о существовании лиц, чьи права могли быть нарушены при приватизации, можно, заказав архивную справку в паспортном столе.

Также необходимо обращать внимание на, то кто зарегистрирован в квартире. "Если на момент покупки в квартире зарегистрированы лица, отказавшиеся от участия в приватизации, то они имеют право пользования и проживания в квартире даже после ее отчуждения, — говорит Юля Овечкина. — При покупке такого жилья требуйте до совершения сделки купли-продажи снятия с регистрационного учета всех третьих лиц".

Тяжелое наследство

"Покупка объекта, ранее полученного продавцом в наследство — достаточно рискованное предприятие, — отмечает эксперт. — Высока вероятность того, что спустя какое-то время появятся лица, ранее не вступившие в права наследства. Проверить 100% квартиру с основанием права собственности наследство — невозможно. Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство или иные родственники, не знавшие о смерти наследодателя. По закону наследники имеют право заявить свои права на наследство в течение трех лет с того момента, как узнали о кончине наследодателя".

Несовершеннолетний совладелец

Сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних, с большой вероятностью будет оспорена. При этом обратиться в суд может как сам несовершеннолетний (через родителя или повзрослев), так и органы опеки и попечительства.

"Если один из собственников несовершеннолетний, необходимо получить согласие на продажу квартиры не только от родителей, но и от органов опеки и попечительства, — пояснила руководитель компании "Огни Самары". — Поэтому перед заключением сделки важно убедиться, что продавец получил постановление о разрешении продажи доли несовершеннолетнего органов опеки и попечительства. Также необходимо контролировать выполнение условий, при которых органы опеки разрешили продажу доли, принадлежащей ребенку. Например, с 2019 года в нашем регионе при продаже доли, принадлежащей несовершеннолетнему, нельзя взамен разместить на расчетном счете несовершеннолетнего денежные средства, а можно только приобрести на имя несовершеннолетнего альтернативную недвижимость.

Отдельно стоит сказать о квартирах, приобретенных за материнский капитал. Если продавец квартиры использовал при ее покупке материнский капитал, например на погашение ипотечного кредита, формально приобрести у него этот объект можно только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи.

"Впрочем, на практике сегодня никто не следит за выполнением данного требования. Квартиры, купленные с использованием материнского капитала, свободно продаются, даже если члены семьи не были наделены долями в квартире. Таких сделок проводится довольно много. А когда дети вырастут, они могут заявить свои права на долю в квартире. Также не исключено, что вопросы бывшим и нынешним владельцам зададут органы прокуратуры и опеки и попечительства". — предупреждает Юлия Овечкина.

Совместно нажитое имущество

Сделка с квартирой может быть признана недействительной, если жилье является совместной собственностью супругов, при этом согласие одного из них на продажу квартиры получено не было. Даже если на момент продажи семейная пара уже развелась, бывший муж или жена продавца должны дать нотариальное согласие на продажу жилья.

"Сделку с совместно нажитой квартирой Росреестр может зарегистрировать, даже если в пакете документов отсутствует согласие супруга на продажу. Но в выписке из Единого государственного реестра недвижимости будет стоять отметка о том, что согласия на продажу нет. Как минимум это сделает объект недвижимости не ликвидным, как максимум супруг (а) может заявить свои права. Важно также обращать внимание на недвижимость, купленную до брака с привлечением ипотечных средств. При покупке такой квартиры необходимо также получить согласие на продажу от второй половины, поскольку оплата ипотечного кредита производилась уже в браке, то есть совместными денежными средствами", — отмечает руководитель агентства недвижимости.

Должник и банкрот

Если владелец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству, в отношении него есть имущественные иски или ведется исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью могут оспорить кредиторы. Причем если на момент продажи жилья человек не был банкротом, но обанкротился в течение трех лет после заключения сделки, это плохая новость для покупателя квартиры. Банкротство заслуживает отдельной публикации, а на специализированных курсах, которые организует агентство "Огни Самары", есть целый блок, посвященный рискам, связанным с банкротством.

Спорная дарственная

При покупке квартиры у собственника, получившего ее путем заключения договора дарения, существует риск того, что договор дарения будет оспорен, а это повлечет за собой расторжение последующих сделок. Например, в договоре дарения квартиры может быть предусмотрено право дарителя отменить сделку, если он переживет одаряемого или если по договору дарения будет доказан факт передачи денежных средств.

Также договор дарения жилья может быть оспорен, если одаряемый покушался на жизнь дарителя или его родственников. В случае если даритель умер, покупателю рекомендуется просить предоставить свидетельство о его смерти. А если он жив, нужно просить, чтобы даритель написал гарантийное письмо о том, что причины для расторжения, предусмотренные статьей 578 Гражданского кодекса РФ, отсутствуют.

"Был очень любопытный случай, когда отец и сын вошли в сговор, — вспоминает эксперт. — Папа подарил сыну квартиру, тот ее продал, а через некоторое время новые владельцы получили извещение на суд. В итоге они потеряли квартиру, потому что папа подал иск о расторжении договора дарения. Причиной явились побои, а доказательством — обращение в милицию и медосвидетельствование. Договор дарения был расторгнут, а вместе с ним расторгли и последующий договор купли-продажи. Сын сказал, что денег у него сейчас нет, но как только появятся, он обязательно начнет выплачивать. А по итогу пострадали добросовестные покупатели".

Будьте бдительны

Финансовая ценность квадратных метров создает благоприятные условия для всевозможных махинаций со стороны нечестных продавцов и мошенников. Когда мечта о собственной квартире вот-вот сбудется, переполненные радостью покупатели теряют всякую бдительность.

Совет эксперта: перед сделкой удостоверьтесь в отсутствии задолженности по всем видам платежей, внимательно ознакомьтесь с предоставленными документами, особенно со справкой о том, кто зарегистрирован в квартире.

"Поговорите с соседями, чтобы избежать неприятностей. Многие покупатели этот момент упускают, но порой именно соседи могут дать наиболее ценную информацию. Чтобы не остаться без денег и недвижимости, покупателю квартиры стоит всегда оставаться бдительным и не упускать из виду мелочей. Не стоит покупать квартиру, если у вас есть какие-либо сомнения. А еще лучше обратиться к профессионалам (обязательно выбирайте сертифицированное агентство недвижимости, проверить сертификацию можно на сайте reestr.rgr.ru), которые возьмут на себя юридическое сопровождение сделки, обеспечив сохранность ваших нервов и денежных средств", — заключила руководитель Центра Недвижимости и Права "Огни Самары" Юлия Овечкина.

Центр Недвижимости и Права "Огни Самары" Адрес: ул. Гагарина 21, ул. Георгия Димитрова 93 Телефон: 8 (846) 989-12-09 Сайт: http://os163.ru/ Instagram: @ognisamary

На правах рекламы