Волгоградцам рассказали, какие квартиры продаются за один-два дня

Читателей «Вечернего Волгограда.ру» интересует, как сейчас обстоят дела в Волгограде с рынком недвижимости, что востребовано и какие цены на квартиры. Вопросы о состояния рынка жилья в текущем году редакция адресовала эксперту по недвижимости Герману Кутыгину.

Специалист рассказал о динамике продаж до введения карантинных мер, во время пандемии, а также о возможных перспективах на будущее.

От падения к резкому взлету

– Если говорить о самом начале года, то на рынке недвижимости все протекало в привычном русле, без особых изменений, с прежним количеством покупателей и продавцов, – отмечает эксперт. – Так продолжалось до конца марта. Затем, как мы все помним, стартовали карантинные меры и это привело к разнообразной динамике. В конце марта стало понятно, что все серьезно и последствия могут быть такие же, как в Китае, который пережил эту эпопею в феврале, а потом еще к нему присоединились страны Европы и США. В связи с этим у нас пошел небольшой всплеск рынка. Хочу еще раз подчеркнуть – он был незначительный. Покупателей было достаточно много, они активно интересовались предложениями, а вот продавцы несколько сбавили обороты. Многие из них переживали по поводу того, что делать с деньгами, которые они получат за недвижимость, и волновались за свою безопасность.

Страх контакта с людьми заставил продавцов убрать объекты с продажи. В это время как бы компенсируя данный момент, стала набирать популярность схема дистанционного показа квартир. Многие сайты такую опцию интегрировали, оповещали об этом покупателей, которые получили возможность посмотреть продаваемые апартаменты, не выходя из дома.

Помимо этого, на риелторов также была возложена обязанность ходить с телефоном по продаваемой квартире и параллельно с общением с потенциальным клиентом показывать комнаты в режиме видеообзора с помощью специальных программ или мессенджеров.

– В марте-апреле мы, как правило, занимались сделками, которые запланировали ранее, – доводили их до конца, – продолжает риелтор. – Активность была на очень низком уровне. Первые две недели после объявления самоизоляции все сидели дома и никто никуда не выходил. Мы со своими коллегами также общались дистанционно, обсуждали дальнейшие действия. Показов никаких не проводили. К тому же прекратили работу регистрирующие органы, нотариусы. И только начиная со второй половины апреля и в мае, когда ведомства начали работать, мы смогли закрыть те сделки, что были запланированы ранее. Новых так и не наблюдалось, наступило затишье. Продажи стали большой редкостью. Я даже помню, как в мае, когда образовалась новая сделка, мы поздравляли своего агента с тем, что она смогла соединить продавца и покупателя на карантине.

Началось лето, ограничительные меры ослабли, и все достаточно быстро восстановилось. Появился спрос со стороны покупателей, в свою очередь и продавцы стали выставлять свои объекты на продажу.

По словам риелтора, в этот период динамика была достаточно интенсивной и с каждой неделей активность рынка продолжала расти. В итоге к концу лета образовалась очень высокая динамика как на первичном, так и на вторичном рынке.

– На мой взгляд, на это повлияла низкая процентная ставка, которая была установлена в этот период, – особенно по отношению к новостройкам. На первичном рынке квартиры стали интенсивно раскупаться, как результат – застройщики подняли цены. В свою очередь покупатели, видя, что на первичку стоимость возросла, перешли на вторичный рынок, который тоже пошел вверх. Такая ситуация продолжается по сей день уже несколько месяцев – август, сентябрь, октябрь и ноябрь.

Средний сектор – в цене!

Традиционный всплеск на рынке недвижимости с конца августа отмечался всегда, но в этот раз он начался особенно стремительно. Такой активности специалисты не видели давно – как минимум лет пять.

– Последний раз подобный взлет мы наблюдали только в конце 2014 года, когда был кризис, – вспоминает эксперт. – Причем тогда всплеск продолжался только один месяц – декабрь. Сейчас такая ситуация длится уже несколько месяцев. В итоге это привело к тому, что теперь покупателей стало больше, чем продавцов. В последнее время у меня и моих коллег возникла ситуация, когда стало «нечего продавать». Ликвидные объекты с рынка ушли достаточно быстро, остались только маловостребованные. К ним относится старый ветхий фонд – малоэтажные дома барачного типа сталинской постройки 50‑х годов. Не пользуется спросом и жилье в отдаленных уголках нашего города. Примечательно, что даже дорогие квартиры подраскупились. Были случаи, когда люди смогли реализовать жилье, которое до этого пять лет стояло на рынке. Некоторое исключение, пожалуй, составляют запредельно дорогие квартиры стоимостью 10‑15 миллионов рублей. В целом же, помимо неликвидных объектов, все остальные ушли.

Как мне кажется, особенно хорошо стали продаваться однокомнатные квартиры. Они пользуются большим спросом и цены на них подросли как минимум на 10‑15 %. Продаются за один-два дня в любом состоянии. Двух- и трехкомнатные тоже подорожали, но чуть меньше – на 3‑5 %. В целом весь средний слой, кроме самого дешевого и дорогого жилья, вырос в цене.

По словам риелтора, как и всегда, хорошим спросом пользуются квартиры улучшенной планировки, независимо от их месторасположения. Они находятся в панельных девяти- и 16‑этажных домах. Даже «хрущевки» и «брежневки», которые в последние годы были несильно востребованы, сейчас стали неплохо покупать – локации у них хорошие и цена относительно невысокая.

– Считаю, что на такой всплеск, помимо дешевой ипотеки, повлиял еще один фактор. Дело в том, что доходность с депозитных вкладов стала меньше уровня инфляции. Плюс еще слухи о дефолтах и т. д. тоже сыграли свою роль и началась некоторая паника среди людей. В рублях деньги они хранить не хотят, по поводу валюты считают, что покупать ее поздно, так как она уже дорогая и они не успели вовремя воспользоваться ситуацией. В итоге много людей закрывают депозитные счета и вкладывают деньги в недвижимость. Это видно и по статистике – если последние три-четыре года ипотечных сделок было где‑то 2 / 3 из всех, то сейчас соотношение наличных и ипотечных практически сравнялось.

Кстати, что касается частных домовладений, то они тоже потихоньку стали продаваться, но не так интенсивно, как квартиры. Цены на них остаются прежними.

– Частные дома всегда отличались достаточно длинным сроком экспозиции – минимум полгода стояли на рынке, а то и полтора-два. Небольшой скачок спроса был на них в начале пандемии, когда запретили выходить на улицу. Люди, особенно у которых дети, поняли, что им нужен свой маленький кусочек земли, на котором они смогут подышать воздухом, размяться, что‑то поделать. Сейчас все снова выровнялось.

На протяжении всех весенних месяцев, от апреля до июня, аренда квартир также не пользовалась спросом – в этот период не сдавалось буквально ничего. Посуточная аренда и вовсе была не востребована, долгосрочная оставалась на очень низкой позиции. В настоящее время активность снова возросла, но цены остались на прежнем уровне.

– В целом сейчас на рынке жилья продолжается активный спрос на первичку, там много чего раскупилось, и застройщикам, по сути, уже нечего продавать, кроме залежалых объектов. То есть первичный рынок великолепно себя чувствует, вторичный – с неким запозданием, но тоже достаточно интенсивный, – подытожил специалист. – По поводу прогнозов могу сказать следующее. У моих коллег, в том числе и из других городов, есть ощущение, что спрос потихоньку начинает ослабевать. Рынок насыщается. Я тоже так считаю. Некоторые предполагают, что в следующем году будет снижение цен, как было в 2015 году, после яркого всплеска в декабре 2014 года. Я думаю, что это не так – наверное, спрос и предложение просто выровняются. Произойдет это по причине того, что у нас уже анонсировано неповышение процентной ставки в ближайшие полгода. Это повлечет спрос на ипотечные программы. А вот что касается покупки за счет собственных средств, наверное, спрос заканчивается. Но рынок недвижимости не упадет – ипотека будет его держать.

Ирина Марченко. © Фото ИД «Волгоградская правда» / архив.