Экономика
Компании
Рынки
Личный счет
Недвижимость
Курсы валют
Конвертер валют
Курс доллара
Курс евро

Борис Титов: Реформа оставила малые и средние города без стройки

Да, конечно, спрос реально вырос. Но разве не для этого начинали программу, не этого добивались? Проблема в том, что спрос-то разогрели, а о предложении забыли. Чтобы цены не росли, надо было работать над увеличением количества строящихся квадратных метров. А у нас рынок не только не увеличили, а ввергли его в глубокую стагнацию и даже снижение. В 2019 году, по , было сдано в эксплуатацию 79,4 млн кв. м жилья, в этом году правительство ожидает максимум 77 млн. Просто напомню, что в нацпроекте "Жилье и городская среда" значится цель к 2024 г. довести показатель до 120 млн.
Борис Титов: Реформа оставила малые и средние города без стройки
Фото: Российская ГазетаРоссийская Газета
И главная причина всего этого - реформа регулирования строительства. Переход на эскроу-счета, другие серьезные ограничения. Реформа, в целом правильная, натолкнулась на множество нерешенных деталей, в которых и оказался дьявол.
Результат - рост издержек застройщиков, массовый уход с рынка небольших компаний и, как следствие, крайняя неравномерность развития жилищного рынка и его монополизация.
В мегаполисах это менее заметно. Но в малых и средних городах строительный процесс практически остановился. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), новостройки сегодня возводятся лишь в 308 городах страны из 1117. В остальных 809 городах (в которых живут 24 млн россиян) не строят ничего. В 24 субъектах Федерации объемы ввода нового жилья нулевые или символические.
Все проблемы можно разделить на три части: 1) кредитование строителей; 2) административное регулирование (прежде всего то, что касается обеспечения землей под строительство); 3) доступ строительных проектов к инфраструктурным сетям. Остановимся подробнее на первой части.
В системе проектного финансирования аккредитованы 97 банков, однако на деле кредитование предоставляют лишь 24, а в регионах застройщики, как правило, могут получить кредиты только от первой пятерки крупнейших банков.
В нынешнем ее виде проектная модель просто не настроена на то, чтобы развивать строительство в регионах с низкой покупательной способностью населения. Банки, в соответствии с установленными для них стандартами, ориентируются на маржинальность проекта, а в малых и средних городах она по умолчанию небольшая.
В итоге система заработала только в крупных городах, где застройщики могут рассчитывать на хорошую прибыль. По данным ЦБ, 45% проектного финансирования выдано в Москве, 10% - в Московской области, 7,5% - в Санкт-Петербурге. Остальные 37,5% приходятся сразу на 69 регионов. В 13 субъектах РФ проектное финансирование не выдается вовсе.
Что же делать? Надо смягчать критерии кредитоспособности заемщиков. Снижать требования по рентабельности проекта, снижать минимальную долю застройщика в инвестициях собственным капиталом.
Стоило бы докапитализировать АО "ДОМ.РФ", чтобы расширить объем гарантий и смягчить для самих банков нормативы обязательного резервирования. Это может привести к снижению средневзвешенной ставки кредитования в два раза по сравнению с нынешними 8-10%.
Помимо этого, нужно ограничить банковские комиссии и обязать банки рассчитывать действительную ставку кредита с их учетом. Запретить банкам обязывать заемщика обеспечивать открытие в этом же банке расчетных счетов всех его подрядчиков. Ограничить срок согласования банком документации по проекту на оплату поставщикам и подрядчикам.
А еще, если наше социальное государство хочет внести свою лепту в обеспечение людей жильем, стоило бы продумать программу правительственных гарантий, которые предоставляли бы строителям необходимое обеспечение под кредиты от банков.
Жилищный рынок в России перекошен. И , и правительство имеют все возможности, чтобы внести свою лепту в устранение этих перекосов. В конце концов обеспечение комфортным жильем жителей не только Москвы, но и всей остальной страны - это самая что ни на есть национальная цель. Достаточно сделать бенефициарами происходящего не только крупнейшие банки, но и широкий круг застройщиков в регионах, как тенденции и показатели изменятся. Жилье на глазах будет становиться доступнее.
Повторяю, нет смысла зажимать только начавший расти спрос. Работать надо над расширением предложения.
Инфографика "РГ"/ Антон Переплетчиков/ Марина Трубилина
Как в правительстве и Банке России оценивают последствия реформы долевого строительства
Вице-премьер : Нельзя говорить о том, что рынок не развивается
Мы действительно фиксируем увеличение стоимости жилья, однако льготная ипотека не является ключевым фактором. Могу сказать, что здесь нужно смотреть на вопрос комплексно и учитывать влияние изменений курсов валют, дефицита рабочей силы и в целом пандемии. В этом году относительно прошлого мы упали всего на 1,1%, что, конечно, незначительное снижение с учетом тех ограничений, которые вводились из-за коронавируса в Москве и Подмосковье, где стройки останавливались на два месяца.
Могу сказать, что мы наблюдаем положительную динамику ввода по сравнению с прошлым годом уже на протяжении трех месяцев подряд. Еще один положительный момент последних трех месяцев - рост объемов вывода новых проектов на рынок по сравнению с прошлым годом, поэтому нельзя говорить о том, что рынок не развивается. В свою очередь это позволит застройщикам завершить проекты, которые строятся по старым правилам, и не допустить появления новых обманутых дольщиков.
Подготовила Марина Трубилина
Банк России: Ставки совсем не такие высокие
По данным Банка России, застройщиков сейчас кредитуют 24 банка, среди которых есть и региональные. При этом надо понимать, что основной объем приходится на крупнейших, что является отражением общей структуры банковского сектора.
В регионах реформа идет достаточно успешно, мы не отмечаем большого перекоса по проникновению новой системы финансирования в пользу центра, хотя объективно в этих регионах объемы строительства традиционно значительны. При этом, конечно, в регионах с низким платежеспособным спросом (низкими доходами населения) маржинальность проектов может быть хуже, что снижает их привлекательность для банков из-за больших рисков. В этой связи необоснованное снижение требований к застройщикам по доле собственного участия в проекте, маржинальности может привести к накоплению кредитных рисков на балансах банков, что, в свою очередь, увеличивает риски для их кредиторов, вкладчиков и бюджета.
При этом делаются отдельные изменения для настройки системы с учетом сложившейся практики. Банк России внес изменения в нормативные акты для снижения регуляторной нагрузки на банки, кредитующие застройщиков, например, скорректированы отдельные критерии кредитоспособности, средства на счетах эскроу теперь учитываются при расчетах нормативов мгновенной и текущей ликвидности и др. Инициативы банков и застройщиков продолжают поступать в Банк России и рассматриваются, в том числе, с участием . Но нужно понимать, что вопрос расширения кредитования невозможно решить только регуляторными мерами Банка России. Необходима государственная поддержка низкомаржинальных проектов, снижение затрат застройщиков на инфраструктуру, реализация механизма гарантирования АО "ДОМ.РФ", а также сбалансированная поддержка доходов населения и спроса на жилье.
В отношении средневзвешенной ставки по кредитам застройщикам можно отметить, что, как показала практика финансирования, она существенно ниже 8-10%. Почти по 70% проектных кредитов она ниже 5%, а при полном покрытии задолженности средствами на эскроу приближается к 2%.
Подготовил