По "красной цене": поселок Левченко зачистят от складов?
На продажу вывели несколько складских комплексов с ж/д веткой и готовы вытащить "из запаса" здание овощной базы
После поспешного закрытия торгового центра "Мебельград" в пригородном поселке Левченко разразилась настоящая пандемия "горячих" продаж недвижимости. Как стало известно "Реальному времени", на торги выставили сразу два складских комплекса общей площадью 16 тысяч кв. м, еще одно сооружение этого формата готовят к оценке. В общей сложности бизнес "скидывает" торговую и складскую недвижимость почти на 600 млн рублей. "Можно сказать, отдаем за копейки — всего 10 тысяч рублей за квадрат", — подогревает интерес к их покупке глава ГК "Эверест-Инвест" Радик Миассаров (представитель интересов собственника склада). По его словам, его доверитель намерен реинвестировать капитал в высокодоходные жилые проекты. Участники рынка соглашаются, что доходность от аренды складской недвижимости упала до минимума, поэтому бизнес освобождается от него.
На выходе из Левченко
На этой неделе неожиданное продолжение получила нашумевшая история с закрытием и переформатированием крупного мебельного гипермаркета "Мебельград". На срочную продажу были выставлены еще несколько крупных объектов недвижимости в Левченко.
Речь о двух складских комплексах вдоль железнодорожных путей (они плотно огибают территорию поселка, — прим. ред.). Начальная цена — 185 млн рублей. Кроме того, готовится к продаже и здание плодоовощной базы в Левченко, которая в 90-е годы принадлежала "Татплодоовощпрому" и находится по соседству с одним из крупных мельничных комплексов "Ак Барса". По какой цене выставят его — пока неизвестно. В то же время продолжаются переговоры по продаже здания и земли под "Мебельградом", который оценен в 415 млн рублей. Не исключено, что владельцы этих активов могли тесно взаимодействовать или даже дружить между собой в силу того, что сам пригородный поселок достаточно компактный. Так что уход ТЦ мог вызвать цепную реакцию и у малого бизнеса. На текущий момент продается недвижимости почти на 600 млн рублей.
Пригородный поселок Левченко недавно попал в зону пристального интереса коммерческих застройщиков. Как уже рассказывало "Реальное время", буквально перед новым годом на его территории снесли первый трехэтажный аварийный дом, жители которого переехали в "Салават купере". Сейчас под угрозой сноса находится второй, соседний дом 1950 года постройки. Еще в мае его обитатели предупредили о вероятности его ликвидации. Неясно положение детского сада для детей-аутистов: они находятся в здании 1938 года постройки. Жители подозревают, что в условиях дефицита земли в Казани их поселок может стать территорией для комплексной застройки. К тому же он окружен глубоким хвойным лесом.
Продаю склад, недорого — 185 млн
Новым объектом продажи стало фруктохранилище общей площадью 7,9 тысяч кв. м. Оно оснащено термос-площадями, холодильниками (температура -18 C) и подъездной платформой для выгрузки-разгрузки товара.
Склад относится к классу В, занимает участок площадью в 1,32 га — это земля промышленного назначения. Находится в аренде на 49 лет до 2052 года. К нему примыкает цех переработки со складом. Его площадь составляет 3,8 тыс. кв. м. Рядом располагается офисное здание в 368 кв. м.
У комплекса свой железнодорожный подъездной путь в 316 метров, который оформлен в частную собственность. Склады рядом с железнодорожным сообщением в направлении Москвы. Таким образом, объект оценен в 211 млн рублей, но продавец готов скинуть до 185 млн при покупке всего комплекса, пояснили нашему изданию продавцы.
План: уйти в жилье
Продажей актива занимается гендиректор ГК "Эверест–инвест" Радик Миассаров. Он выступает агентом по продаже еще ряда складов. По его словам, комплекс заполнен арендаторами. В одном из помещений хранят замороженную рыбу, фрукты. В другом — работают дилеры по переработке полимеров.
— Если взять в пересчете за 1 кв. м, то выходит 10 тысяч за кв. м. Это недорого, можно сказать, копейки! — убеждает он.
Какой доход приносит склад, агент, правда, не сообщил. Но, по его словам, собственник готовит к продаже еще и здание овощной базы, которая находится ближе к мельничному комплексу "Ак Барс Холдинга".
Основной причиной продажи он назвал желание владельца склада реинвестировать капитал в покупку земли под жилищное строительство в Казани. Локация не определена — все будет зависеть от выручки, пояснил Миассаров.
РЖД не накладывал красные линии
Почему на самом деле бизнесмены начали сбрасывать активы в Левченко? Есть версия, связанная с проектами РЖД. Управляющая компания ТЦ перезаключила договоры аренды с мебельщиками в августе, а уже через пару месяцев расторгла. Как раз в это время завершились публичные общественные слушания по проекту железного пригородного кольца вокруг Казани.
Разработчиком первого этапа Казанской кольцевой железной дороги выступил Казанский Гипронииавиапром им. Б. Тихомирова. Он создавал проект планировки и межевания. Как следует из документов, трасса первого этапа кольцевой железной дороги Казани протянется на 8,89 километра по территории Кировского и Московского районов города — от станции Новое Аракчино до станции Восстание (Северный железнодорожный вокзал), пересекая путепровод по улице Васильченко (Левченко). В соответствии с этим на первом этапе организации внутригородского кольцевого железнодорожного сообщения в Казани придется построить несколько железнодорожных путей вдоль уже существующих (на перегонах Новое Аракчино — Юдино и Юдино — Восстание), а также в месте пересечения новой трассы с автомобильным путепроводом на улице Васильченко.
Однако руководитель проектной группы института заверил "Реальное время", что проект не накладывает ограничений и изъятий на земли в этом поселке. Более того, пока нет официального решения о финансировании этого проекта. "Наш проект не повлияет на развитие поселка", — утверждает представитель института.
Ставки растут
Заявленная стоимость продаваемых активов в Левченко — в пределах рыночных значений, сошлись во мнении эксперты рынка складской недвижимости:
— 10 тыс. руб. за кв. м — приемлемая стоимость для такого объекта, — считает Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank.
— Судя по фотографиям, объект требует вложений. С учетом этого, цена кажется рыночной, — посчитала полпред РГУД в РТ Елена Стрюкова.
С ней согласен замдиректора компании "А-Девелопмент" Владимир Шайхиев. По словам экспертов, в последнее время наблюдается тенденция по сокращению доли вакантных площадей и рост арендных ставок.
— Так, например, на конец 2019 года в Казани было доступно 5,4% качественных складских площадей, а на конец 2020 года это значение составило 4%. При этом средневзвешенная ставка аренды увеличилась с 3 300 руб./кв. м/год без НДС и OPEX по итогам 2019 года до 3 520 руб./кв. м/год без НДС и OPEX на конец 2020 года, — сообщил директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank.
— Но эта локация не пользуется особым спросом, — заметил другой участник рынка Александр Шамов, — Арендаторы не хотят туда ехать. Это считается отдаленным местом. Это место не рассматривают ни для пищевого, ни для швейного производства.
Действительно, склады находятся вдоль железной ветки, но внутри поселка, тогда как по "внешней стороне" вдоль трассы работают "Деловые линии" и другие игроки рынка грузовых перевозок. "Это место было популярно лишь у мебельщиков, потому что они подпитывали продавцов "Мебельграда". А также у дилеров, которые арендуют большие площади по 4—5 тысяч "квадратов", но вкладываться в покупку помещения не спешат", — считает Шамов.
По его словам, мебельщики туда заходили, потому что им было удобно в "Мебельграде" продавать. "Там селились производственники, фурнитурщики. Но в каких условиях им приходилось работать! Из-за дефицита тепла они топили буржуйки обрезками мебельной ткани. Почему сейчас решили уйти? Я считаю, что надо смотреть на стратегию холдинга "Ак Барс". Насколько я знаю, они хотят строить. Сейчас тяжело сдать складскую площадь за 450 рублей за "квадрат". Даже "Химграду" не удается новые склады заполнить. Выше 450 рублей не сдашь. И что? С другой стороны, всегда есть желающие сдать площади за 100 рублей. Либо в этом сегменте работать, либо продавать по 150 тыс. за "квадрат", — рассуждает он.
Треть складов ПФО приходится на Казань
— Если говорить про тренды, то общий объем качественной складской недвижимости Приволжского федерального округа составляет порядка 2,3 млн. кв. м, при этом 31% приходится на рынок Самарского региона, 26% — на Казань, 19% — на Нижний Новгород. В 2020 году в ПФО было введено 105 тыс. кв. м складских площадей класса А, из них 66 тыс. кв. м — в Казани. Тренды регионального рынка ПФО совпадают с общими трендами складских рынков регионов России — это сокращение доли вакантных площадей и увеличение средневзвешенной ставки аренды, — считает Константин Фомиченко.
По оценке Urban Group, общий объем предложения общедоступных складских комплексов в Казани составляет более 393 тыс. кв. м и собственных логоцентров 53,5 тыс. кв. м: "Рынок производственно-складских помещений Казани разделяется на общедоступные и собственные логоцентры, при этом объем последних, по числу заявленных в 2019 году проектов, должен в разы превысить объем общедоступного предложения. Собственные распределительные центры вблизи столицы Татарстана занимают торговые сети и электронная коммерция". В 2019 году складской комплекс "АйсБилдинг" площадью 6 тыс. кв. м, так и не нашедший своего арендатора, был продан компании "Мироторг".
По данным Knight Frank, Казань уже вошла в пятерку городов (4-е место) с наибольшим количеством площадей, построенных для распределительных центров (150 тыс. кв. м), и при реализации всех заявленных проектов в 2020 году поднимется на лидирующие позиции. "Вакансия логоцентров класса А и В составляет 7,6%, а в складах классов С — примерно 20% вакантных площадей. Но спрос на готовую складскую недвижимость удовлетворить арендодателям достаточно сложно из-за различных технических требований арендаторов, поэтому на рынке отмечен тренд строительства качественных складских площадей под конкретного заказчика (built-to-suit)", — отмечают в Urban Group.
— Пока едешь в Левченко, по пути встречается немало складских точек. На выезде из Авиастроя есть объекты на улице Миля, затем "Химград", и получается, что нет смысла туда заезжать, если можно остановиться на первой линии. В другой части города немало вакантных складских площадей по улице Технической, Магистральной. Смысл ехать туда? — заметил Александр Шамов.
