Призрак дефицита: сколько жилья осталось на рынке

Весь 2020 год застройщики трубили о резком сокращении предложения на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти, но масштабы бедствия пока далеки от катастрофы. Ситуацию выправила девелоперская активность в пригородах.

Аналитики BN.ru составили традиционный рейтинг первой десятки компаний - лидеров по объемам нового строительства в Петербурге и пригородах в 2020 году (таблица 1). Посмотрим, сколько всего жилья вывели застройщики, кто запустил в работу больше всего проектов, а кто перестал пополнять рынок новыми квартирами.

Минус одиннадцать

Минувший год и для рынка недвижимости выдался, мягко говоря, неоднозначным. Провальная зима, затем пандемия с карантином и полным падением спроса - в результате застройщики почти прекратили выводить жилье в продажу: по итогам первого полугодия рынок новостроек просел на 54% ниже показателей годовой давности. После запуска льготной ипотеки продажи и вслед за ними темпы пополнения рынка восстановились. С началом осени на волне ажиотажного спроса застройщики вошли в активный режим - меньше 9-10 тыс. квартир в месяц в продажу не выходило, а стартапов стало заметно больше.

Всего по итогам года, по данным аналитиков BN.ru, на рынок Петербургской агломерации вышло 3,07 млн кв. м суммарной площади квартир (без учета апартаментов) - это лишь на 11,2% меньше показателей 2019-го. Такой результат объясняется усилением активности областных застройщиков. Если в Петербурге объемы вывода снизились до 2,4 млн кв. м (минус 17% по сравнению с 2019-м), то 47-й регион впервые за последние несколько лет прибавил оборотов - 655 тыс. кв. м (плюс 24%). За счет этого рынок Петербургской агломерации потерял не так сильно, как этого можно было ожидать.

Большая десятка

Пополнение рынка идет за счет крупных игроков: за год доля первой десятки застройщиков в общем объеме вывода увеличилась с 68 до 71%. Для сравнения: в 2018 году этот показатель составлял 56%.

На верхней строчке несколько лет подряд холдинг Setl Group, который за год вывел в продажу 767 тыс. кв. м жилья (лишь чуть меньше, чем в 2019-м) и довел долю своего присутствия на рынке до 25%. На счету застройщика было три стартапа (ЖК Grand View, "Автограф в центре", "Солнечный город. Резиденции"). На втором месте - "Группа ЛСР" с показателем 426 тыс. кв. м (14%), которая незначительно уменьшила обороты и обошлась без абсолютно новых проектов.

Следующие за ними игроки заметно прибавили за счет новых очередей и стартапов, также увеличив долю присутствия на рынке. Это компании "Эталон" (Domino, "Московские ворота II"), "ЦДС" (Neva City, "Новые горизонты - 2"), "КВС".

Остальные хоть и снизили активность, но сохранили места в топ-10. Это "Главстрой-СПб", "Аквилон Инвест" (Tesoro, "Аквилон Zalive") и "Полис Групп" ("Полис Приморский").

А вот компании "Л1" и "Мегалит - Охта Групп" рейтинг самых активных покинули. Их места заняли "Строительный трест" и компания "Мавис", которая вдвое увеличила объемы новых строек в Мурино.

Целый ряд застройщиков резко нарастили объемы нового строительства по сравнению с прошлым годом и вплотную подошли к первой десятке. Среди них - компании "Евроинвест", RBI, Legenda и ряд других игроков, активно пополнявших земельные запасы и уже запустившие или готовящие к выводу новые проекты. Вдвое-втрое увеличили объемы новых строек и областные застройщики - "Ленстройтрест", "Ленрусстрой" и др.

Ряд игроков, наоборот, существенно снизили свою активность - в основном это компании из числа "иногородних". В частности, втрое уменьшила пополнение рынка новыми квартирами ГК "ПИК", а компании "ИнтерГрупп", Glorax Development и ряд других в 2020-м почти ничего не выводили на рынок.

Спад нового предложения в первую очередь связан с переходом застройщиков на эскроу - сложность этого процесса продолжает уменьшать число активных игроков: в 2019 году рынок Петербургской агломерации пополняли почти пять десятков компаний, а в 2020-м - менее 40.

Ленобласть манит комфортом

Пандемия усилила покупательский интерес к загородному рынку, и в том числе к новостройкам ближайших пригородов. Эксперты отмечают, что из-за рекордного роста цен в Петербурге покупатель стал искать, где дешевле. В закадье прайсы, конечно, тоже выросли, но ценовой разрыв с городом по-прежнему остается существенным. По данным аналитиков BN, в Петербурге средние цены за 2020 год поднялись до отметки 147 тыс. руб. за кв. м, а в новостройках Всеволожского района, где концентрируется около 90% областного предложения, до 101 тыс. руб. за кв. м.

Еще один тренд касается квартирографии новых проектов в двух регионах (см. таблицу 2). В Петербурге выходящие на рынок объекты стали терять в метражах - средняя площадь квартир за год уменьшилась на полтора метра, снизившись до 43,5 кв. м. В Ленобласти, наоборот, покупателя привлекают комфортом - средний метраж квартир в новостройках вырос с 38,0 сразу до 42,3 кв. м. Малогабаритных квартир в 47-м регионе на глазах становится меньше: доля студий и однушек в новых проектах за год уменьшилась с 78 до 69%, а двухкомнатный формат увеличился с 18 до 25%.

Пятерка районов - лидеров по выводу нового жилья изменилась лишь слегка (см. таблицу 3). На вторую строчку, как и следовало ожидать, вышел Всеволожский район Ленобласти, а Московский район из пятерки активных выпал. Лидирует в агломерации по-прежнему Приморский, хотя и там выводить стали заметно меньше.

Покупатель без нового жилья в 2021 году точно не останется. За минувший год Госстройнадзор Санкт-Петербурга выдал 49 разрешений на строительство 1,2 млн кв. м жилья.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства Минстроя РФ (ЕИСЖС), у девелоперов Петербурга и Ленобласти находится в стадии строительства 12,5 млн кв. м жилья (9,7 млн и 2,8 млн кв. м соответственно). Правда, в январе 2020-го этот показатель был существенно большим - 15,8 млн (12,1 млн и 3,7 млн). То есть призрак дефицита всё равно витает над рынком новостроек - второй год подряд покупатель приобретает жилья больше, чем застройщики выводят в продажу.

Таблица 1. Топ-10 застройщиков по объемам вывода жилья в Санкт-Петербурге и Ленобласти в 2020 году

Застройщик

Объем жилья, тыс. кв. м

Кол-во квартир

Доля на рынке агломерации, %

Setl City

767

19 530

25,0

ЛСР. Недвижимость-СЗ

426

10 435

13,9

ЦДС

224

5 498

7,3

Группа Эталон

202

3 815

6,6

КВС

128

2 943

4,2

Главстрой-СПб

119

2 662

3,9

Группа Аквилон

118

3 005

3,8

Строительный трест

97

1 634

3,2

Мавис

94

2 762

3,1

Полис Групп

79

2 200

2,6

Таблица 2. Квартирография новых проектов в 2020 году

Регион

Студии и 1ккв, %

2ккв, %

3ккв, %

4ккв, %

Средняя площадь квартир, кв. м

СПб

68,8

23,8

7,0

0,4

43,5

ЛО

69,0

25,1

5,6

0,3

42,3

Таблица 3. Районы - лидеры по выводу жилья в 2020 году

Район

Объем, тыс. кв. м

Доля, %

Приморский

772 542,43

25,2

Всеволожский ЛО

488 819,60

15,9

Красногвардейский

305 131,21

9,9

Выборгский

280 019,67

9,1

Невский

214 878,29

7,0

Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru