Рекорды в прошлом: теперь сдавать жилья будут меньше

Объемы ввода жилья в Петербурге чуть выросли, в Ленобласти упали на четверть. Но результат не провальный: свою роль сыграли новостройки, выведенные в продажу два-три года назад. Дальше на рынке вероятен спад – жилых комплексов будут выводить и сдавать всё меньше.

Город держит планку

Динамика ввода новостроек в эксплуатацию весь год не впечатляла, но декабрь ситуацию выправил: в городе разом было сдано почти 1,2 млн кв. м. Оба региона выполнили свои нормативные планы. Всего застройщиками в Петербургской агломерации введено в эксплуатацию более 200 многоквартирных домов; новоселов обеспечили 103 тысячами квартир.

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, общая площадь сданного жилья в Петербурге и Ленобласти составила 4,5 млн кв. м (без учета апартаментов и ИЖС). Это всего лишь на 5,3% меньше, чем годом ранее. В снижении виноваты пригороды. В Петербурге сдано 3,5 млн кв. м жилья (плюс 3,1% по сравнению с 2019-м), а в областных предместьях объемы ввода многоквартирных домов упали на 26% - до 1 млн кв. м с небольшим.

Объясняется снижение просто: 47-й регион давно терял популярность у застройщиков и покупателей, и с каждым годом здесь запускалось всё меньше проектов. Финансовое самочувствие областных застройщиков также оставляет желать лучшего. По данным Дом.рф, в регионе свыше 200 проблемных многоквартирных объектов - в замороженном состоянии или с задержками сроков сдачи свыше полугода. Впрочем, выполнить планы помогли частники - доля ИЖС в минувшем году в Ленобласти впервые перевалила за 50%.

Лидеры стали осторожнее

Аналитики BN.ru представили очередной рейтинг десятки застройщиков-лидеров (см. таблицу 1). Никаких неожиданностей нет. На верхней строчке - холдинг Setl Group, который последние годы лидирует по объемам сданных строек, лишь изредка уступая пальму первенства "Группе ЛСР". За 2020 год холдинг увеличил обороты и сдал чуть больше обычного - 713 тыс. кв. м. (почти 20 тыс. квартир). Введены в эксплуатацию очереди в комплексах "Чистое небо", "Солнечный город", "Зеленый квартал на Пулковских высотах", полностью завершены проекты "Философия на Московской", "Облака на Лесной", "Фортеция", "ArtLine в Приморском" и "Pulse на набережной". Холдинг чуть увеличил долю присутствия на рынке - с 14,3 до 15,7%.

"Группа ЛСР" в Санкт-Петербурге сдала немногим меньше, чем годом ранее, - 377 тыс. кв. м (8,6 тыс. квартир), что составило 8,3% от рынка. Завершены корпуса в ЖК "Цветной город", а также крупные проекты "Шуваловский", "Новая Охта", "Ручьи" и "Цивилизация".

Недавно мы публиковали топ-10 по объемам нового строительства. В этой связи интересно сравнить показатели ввода и вывода у двух неизменных лидеров. У Setl Group запуск новых проектов раньше существенно превышал объемы сдачи, но теперь стратегия стала более выверенная: новых строек выходит в работу примерно столько же, сколько сдается в эксплуатацию. У "Группы ЛСР" равновесие между новыми и сданными стройками поддерживалось всегда, но планка в целом снизилась - два года назад меньше полумиллиона квадратов в год застройщик в Петербурге не сдавал.

Изменения в десятке

Все остальные игроки десятки заметно прибавили по сравнению с прошлым годом. Так, группа "Эталон" удвоила показатели ввода до 280 тыс. кв. м, что позволило девелоперу подняться с восьмой на третью строчку ("Дом на Космонавтов", корпус в квартале "Галактика", Botanica, "Галактика. Премиум", "Охта Хаус").

Также больше стали сдавать компании "ЦДС" (очереди в ЖК "Елизаровский", "Приневский", "Московский", комплексы "Муринский посад" и "Полюстрово") и "КВС" (корпуса в "Новом Сертолово", "Ясно.Янино", "Наутилус").

Другие хотя и снизили динамику сдачи, но сохранили места в десятке самых активных. Это компании "Главстрой-СПб" (очереди "Юнтолово" и "Северной долины") и "Полис Групп" ("Краски лета", "ПаркЛэнд", очередь "Полиса на Комендантском"). Компания вышла в лидеры по объемам ввода жилья в Ленобласти - 122 тыс. кв. м.

Из прошлогоднего рейтинга выпали ФСК "Лидер", "Дальпитерстрой" и "Лидер Групп": у них показатели резко снизились. Пятую строчку заняла Glorax Development, втрое увеличив активность (очереди в "Английской миле" и Golden City, завершение "Ligovsky City. Второй квартал" и "Ligovsky City. Первый квартал"). Также усилили объемы сдачи и сумели войти в топ-10 "Строительный трест" (первая очередь "Нового Купчино", "Капитал") и "СПб Реновация" (очереди и корпуса в "Живи! В Курортном", "Новое Колпино", "Живи! В Рыбацком").

Роль первой десятки в общем объеме введенного в Петербургской агломерации жилья за последний год выросла с 52 до 59%.

Конец бурной стройки?

Ввод напрямую зависит от объемов новых строек, которые застройщики запускают в работу. И если показатели сдачи жилья в агломерации все последние годы сохранялись примерно на одном уровне, то вывод на рынок новых проектов уже два года подряд идет на спад (см. таблицу 2). В минувшем году застройщики завершали новостройки, которые выходили в продажу два-три года назад. Именно на тот период приходятся рекордные объемы нового предложения: застройщики стремились сделать задел накануне реформы долевки и грядущего перехода отрасли на эскроу-счета. То есть в прошлом году рынок пожинал плоды былой активности.

Из-за трудностей перехода на эскроу, финансового кризиса и прочих причин объемы вывода новых проектов на рынок продолжают падать. Значит, и особых рекордов по вводу через год-два ждать не приходится. Власти Петербурга уже сумели добиться от Минстроя резкого снижения нормативных показателей по вводу жилья на ближайшие несколько лет.

Таблица 1. Рейтинг лидеров по объемам завершенного строительства в 2020 году в Петербурге и Ленобласти

Застройщик

Доля на рынке агломерации

Объемы ввода, тыс. кв. м

Количество квартир

Setl City

15,7%

713

19 783

ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад

8,3%

377

8 592

Группа Эталон

6,1%

279

5 206

ЦДС

5,5%

249

6 070

Glorax Development

4,5%

206

4 124

Полис Групп

4,1%

186

6 389

СПб Реновация

4,0%

183

4 565

КВС

3,4%

156

3 575

Строительный трест

2,5%

114

1 933

Главстрой-СПб

2,1%

962

2 428

Таблица 2. Объемы вывода и ввода на рынке строящегося жилья в Петербургской агломерации

Годы

2016

2017

2018

2019

2020

Вывод, млн кв. м

3,90

4,30

4,76

3,70

3,07

Ввод, млн кв. м

4,60

5,15

4,60

4,80

4,50

Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru