Подешевеет ли недвижимость в России после бурного роста цен. И когда лучше покупать квадратные метры

Пандемия коронавируса в 2020 году поменяла жизнь людей во многих сферах. Не обошла она стороной и рынок жилья. Почти весь год наблюдался ажиотажный спрос на недвижимость, в то время как предложение сжималось. Это привело к существенному росту цен. В 2021 году эксперты прогнозируют продолжение роста стоимости квадратных метров, хотя и не в таком масштабе, как годом ранее. Когда рынок стабилизируется и когда есть смысл покупать и продавать недвижимость — «Секрету» рассказали эксперты. Что будет с ценами на квартиры в новостройках в 2021 году В 2020 году цены на вторичное жильё в средних и крупных российских городах выросли в среднем на 16%, свидетельствуют данные аналитического центра ЦИАН. В новостройках цены подскочили на 14%, причём в Москве и Подмосковье рост цен достиг исторического максимума — 21% и 26% соответственно. В 2021 году жильё продолжит дорожать, но не так сильно, считают опрошенные «Секретом фирмы» эксперты. По мнению директора департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet Романа Родионцева, ожидать снижения средневзвешенной цены квадратного метра на столичном рынке и по России в целом в 2021 году не стоит. Более того, стоимость «квадрата» на первичном рынке продолжит рост, но меньшими темпами, добавляет управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. «В рамках 2021 года необходимо дождаться окончания действия льготной ипотеки и решения о её прекращении или продлении. Это напрямую будет влиять и на темпы роста цен, но в любом случае прогнозируемые изменения могут быть только в положительную сторону, без каких-либо просадок и снижений», — отметил Родионцев. По мнению Коркки, спрос на жильё после окончания государственной программы стабилизируется (возможно, уже в июле, если власти примут решение не продлевать льготную ипотеку). На изменение стоимости жилья также могут повлиять рост стоимости строительных материалов и в целом экономическая ситуация в стране. «В России наблюдается девальвация национальной валюты и, как следствие, увеличение себестоимости строительства. Также повышаются платы за изменение вида разрешённого использования земли. Наконец, удержание цены среднего квадрата в новостройке на комфортном для девелоперов уровне обеспечит значительное количество сделок, заключённых в 2020 году», — пояснила Надежда Коркка. Как изменится цена на «вторичку»? Стоимость жилья на вторичном рынке в 2021 году будет относительно стабильной, хотя возможна незначительная корректировка, отметили опрошенные «Секретом» эксперты. «Скорее всего, цены останутся примерно на том же уровне, что и сейчас. Возможны небольшие колебания в диапазоне 5%, причём как в сторону удорожания недвижимости, так и понижения её стоимости», — отметил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. «Определённая корректировка, конечно, будет, но в пределах 5–10%, плюс-минус — в зависимости от лотов», — вторит словам коллеги директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. По мнению Шлома, на прирост цен могут повлиять остающаяся доступной ипотека и низкий уровень доходности банковских депозитов, из-за чего собственники крупных накоплений обращают внимание на рынок жилья. Однако необходимо учитывать и причины, которые могут привести к небольшому понижению цен, подчеркнул эксперт. «Это заметное ухудшение сферы экономики в прошлом году, а также уменьшение доходов многих потенциальных покупателей жилья. Кроме того, уже сейчас мы видим, что некоторые потребители откладывают выход на сделку, так как не могут пока принять тот повышенный уровень цен, что наблюдается сейчас на вторичном рынке», — пояснил Шлома. На повышение цен, в свою очередь, могут повлиять доступные кредиты и сокращение предложения на рынке, отметила Коркка. По её словам, к концу 2020 года число лотов на вторичном рынке уменьшилось на 40% из-за ажиотажного спроса. Стоит ли сейчас инвестировать в жильё и брать ипотеку? Целесообразность покупки квартиры в ипотеку в 2021 году будет зависеть прежде всего от роста стоимости «первички», Надежда Коркка. «Для инвесторов вслед за снижением темпов роста цен уменьшится и доходность их вложений», — подчеркнула она. Коркка добавила, что при использовании заёмных средств следует учитывать, что выгодность субсидированного государством жилищного кредита определяется суммой первоначального взноса. Так, заёмщики, которые оплачивают сразу более 20% стоимости квартиры, могут рассчитывать на низкую ставку — меньше 6%. Это существенно уменьшает размер переплаты и, как следствие, делает покупку более выгодной. По мнению Романа Родионцева из Est-a-Tet, с учётом действия сниженных ставок по ипотеке, наиболее привлекательным вариантом будет покупка с использованием заёмных средств. По его данным, доля ипотечных сделок на рынке Москвы по итогам четвёртого квартала 2020 года составила более 60%, что бьёт все рекорды, как и общие показатели по спросу на недвижимость в 2020 году. Вариант вложения денег в жильё (без привлечения заёмных средств), в 2021 году также будет актуальным, считает Коркка. «Недвижимость — это наименее ликвидный актив, но он обладает высокой стабильностью и возможностью сохранить средства при неблагоприятной и непредсказуемой ситуации в экономике. Сбережения, вложенные в жильё, сохранятся, а возможно, и преумножатся», — добавила она. Время продавать? В условиях сокращения предложения по рынку в целом продать ликвидное жильё получится очень быстро и по выгодной цене, считает Коркка. Но только в начале года. По её словам, на первичном рынке жилья Москвы наблюдается дефицит предложения. Во второй половине года ожидается постепенное восстановление, что затруднит продажу — увеличит время поиска покупателя. Сергей Шлома из «Инком-Недвижимость» отметил, что позиция продавцов сейчас пока более выигрышная, что видно по доле сделок с предоставлением дисконта и среднему размеру скидки — эти показатели достигли минимального значения за время наблюдений аналитиков компании (с начала 2016 года). «Сейчас уровень спроса и доступная экспозиция примерно сравнялись, однако из-за существенного сокращения объёма предложения в прошлом году покупатели зачастую испытывают сложности при подборе подходящего варианта. На данный момент, согласно статистике «Инком-Недвижимость», доля сделок со скидкой на вторичном рынке Москвы равна 58%, средний размер ценовой уступки — 3,9%. Годом ранее эти показатели были равны 74% и 6,3% соответственно», — рассказал он. Роман Родионцев, в свою очередь, отметил, что собственники жилья всё чаще стремятся улучшить жилищные условия с помощью продажи предыдущего жилья. Они либо покупают недвижимость за 100% оплату (за счёт полученных средств с продажи своей квартиры) в только что сданной новостройке, либо расширяют площадь, используя ипотечные средства для недостающей суммы от продажи вторичного жилья. «Стоит ли продавать сейчас недвижимость, зависит скорее от индивидуальной ситуации и потребностей продавца. Преимущественно продажа вторичного жилья связана сейчас с приобретением новостроек, а здесь хорошая почва для роста с учётом низких ставок по ипотеке. Не нужно забывать — стройка растёт, а значит, растёт и стоимость конечного продукта», — заключила Дымова. *По данным аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Фото: depositphotos.com