Загородная недвижимость: будет жарко

Такой зимы, как сейчас, на рынке загородной недвижимости не было никогда. Вот что рассказали нам практики разных сегментов рынка.

Хитом спроса образца 2020 - 21 годов стало загородное домовладение по цене квартиры. Дачи, дома и участки, которые выставляют по прошлогодним ценам, продаются почти сразу, хотя цены пока не выросли.

Ирина Романова, эксперт центра загородной недвижимости агентства "Итака":

- Прошлый год для всех нас был годом переоценки ценностей: как заперли народ на пандемию, по квартирам, так все и поняли, как хорошо на даче. Результат - уже с весны стали находить покупателей даже такие объекты, которые до этого долгие месяцы экспонировались в каталогах, не вызывая никакого покупательского интереса. Но вот что примечательно: стоило продавцу вдохновиться и взвинтить цену - объект оставался невостребованным.

То есть всплеск спроса был, всплеска цен - не было. Самые активные продажи происходят в сегменте домов ИЖС с ценами от 3 тыс. до 4 млн руб., при этом восемь из десяти покупателей оформляют дома в ипотеку.

Да, вы спрашиваете, как там на предмет зимнего затишья. Я его вообще не заметила! Покупателей не пугают ни снег, ни морозы. Зимой, если чистятся дороги, а дом теплый, решение о покупке принимается быстро. В городе - маски, эпидемия и связанные с ней тревоги. За городом - искрится снег, а в дачных массивах, которые в прежние годы к зиме вымирали, кипит жизнь.

Павел Соколов, управляющий партнер АН "Русский стиль":

- Прошлая весна, когда нас призвали "посидеть дома", ознаменовалась скачком спроса на аренду дач. Объекты стали снимать с продажи и сдавать в аренду. Объем предложения дач, домов и участков заметно сократился. На этом фоне уже с лета активизировался спрос на небольшие дачи - до 1,5 млн руб., и их успешно до осени разобрали.

Осенью волна спроса докатилась и до объектов с ценами 20 - 40 млн руб. По всей видимости, это те интересанты, которые раньше склонялись к покупке зарубежной недвижимости. Но как оказалось, родина и ближе, и во всех отношениях доступнее.

С конца декабря новая волна спроса - в ценовой категории от 8 млн до 30 млн руб., и это связано с оживлением спроса и ростом цен на городское жилье. Дело в том, что львиную долю бюджетов при покупке загородных объектов составляют средства, вырученные от продажи квартир. Хотя, конечно, это не констатация факта, а личное наблюдение - на основе ежедневного общения с клиентами.

Что ищут покупатели?

По словам риэлторов, вот основные "хиты продаж" на рынке загородной недвижимости.

Участки от 600 тыс. руб. (в садоводствах) до 1,5 млн руб. (ИЖС)

Участок в рамках обозначенного ценового диапазона (от 600 тыс. до 1,5 млн руб.), чтобы попасть в категорию "хитов", должен располагаться в обжитом и охраняемом загородном массиве, иметь круглосуточный доступ, быть электрифицированным и иметь качественный источник водоснабжения (скважина, колодец, магистральный водопровод).

В садоводствах по ценам от 800 тыс. руб. предлагают разработанные участки со строениями (бытовка, времянка, старый дом в состоянии "еще послужит, но летом").

Дачи в ценовом диапазоне 1,6 - 4,0 млн руб.

Главное требование, которое сегодняшние покупатели предъявляют к даче, - возможность круглогодичного проживания, если не сейчас, то в перспективе.

Соответственно, дачу в кондиции "жить можно, но сложно" в неближнем садоводстве можно приобрести до 2 млн руб. Как правило, это дом, требующий реконструкции, утепления, организации водопровода от колодца или скважины. Либо, если это безнадежно летний дом, - строительства второго, маленького, но теплого. Кстати, многие потенциальные дачевладельцы готовы идти именно по такому пути обустройства загородной жизни.

Покупатели с бюджетом ближе к верхней границе ценового диапазона могут рассчитывать на относительно свежий домик с удобствами (вода в доме, локальная канализация) в пределах 60-километровой зоны от КАД.

Дома для постоянного проживания по ценам типовых квартир (5 - 8 млн руб.)

География - райцентры и ближние к Петербургу районы Ленобласти. Как правило, дома для постоянного проживания, предлагаемые за 5 млн руб., требуют ремонта, а участок - приведения в порядок. Дома, которые предлагают за 8 млн руб., как правило, ухоженные и больших вложений не требуют.

Домовладения по ценам новых квартир комфорт- и бизнес-класса (9 - 20 млн руб.)

Речь идет преимущественно о домах в коттеджных поселках комфорт-класса с реально работающей и решающей все вопросы управляющей компанией. По словам одного из наших экспертов, основные покупатели таких объектов - это продавцы аналогичных по ценам и классу квартир.

Обычно такие покупатели ищут "имения", полностью готовые для проживания (само собой, с отоплением от газового котла) и не требующие вложений в ландшафтные работы.

Загородный исход

Что же всё-таки общего у "шести соток" с огородом и коттеджа с альпийской горкой? Ключевое требование, которое предъявляют к загородным объектам сегодняшние покупатели, - пригодность для круглогодичного проживания. Если (применительно к дачам и участкам) и не сейчас, то в обозримой перспективе.

Жестко нарисовавшаяся привязка цен на "загород" к ценам на квартиры в городе тоже неслучайна. Опять-таки по наблюдениям риэлторов, основной источник стартового капитала для загородной жизни не ипотека и социальные пособия, а продажа квартиры в городе.

Причем не только своей и единственной квартиры в Петербурге, но также родительских (если их надо перевезти из региона) или унаследованных от бабушек с дедушками.

Жизненные ситуации, менталитеты и шкала ценностей у всех разные. Но, по наблюдениям Павла Соколова, за удачной продажей брежневки часто следует покупка дома за 5 - 8 млн руб. В то же время продавец двушки или трешки комфорт-класса в новостройке уже рассматривает объекты в ценовом диапазоне 10 - 15 млн руб.