"Схема отлажена" — девелоперы Татарстана набрали кредитов на 62,6 миллиарда
Процентная ставка в рамках проектного финансирования строек в ПФО — 2,52% — одна из самых низких по стране
Как выяснило "Реальное время", изучив статистику Центробанка по итогам года, девелоперы России набрали кредитов на 2,7 трлн рублей в рамках проектного финансирования строек, что почти в 3 раза больше, чем годом ранее. В Татарстане сумма набранных займов — порядка 62,6 млрд рублей — по этому показателю республика на первом месте в Приволжском федеральном округе и на восьмом по России. Количество эскроу-счетов в стране возросло до 303 тысяч с лишним, что почти в 7 раз больше по сравнению с первыми полутора годами реформы долевого строительства. Подробнее о том, как рынок первичного жилья развивался в условиях пандемии и сколько средств осталось на счетах эскроу — в материале "Реального времени".
Много это или мало — 62 млрд на стройки
Татарстан по сумме набранных кредитов на проектное финансирование жилищного строительства — 62,6 млрд рублей — занял первое место в Приволжском федеральном округе и восьмое в России, опередив при этом даже Ленинградскую область.
Впрочем, эксперты считают, что сумма не так уж велика — с учетом глобальных планов по увеличению уровня обеспеченности жильем населения. Как говорит Антонина Дарчинова, коммерческий директор "КамаСтройИнвест", на данный момент на систему эскроу перешли еще не все застройщики, так что эта цифра (62,6 млрд) со временем будет только расти. Тем не менее, показатели у республики хорошие, считают участники рынка.
— Чтобы понять много это или мало, надо немного видоизменить критерий. В конечном итоге, мы должны ответить на вопрос, какое количество строящихся квадратных метров покрыто проектным финансированием. Грубо говоря, сколько строек в натуральном выражении кредитуется в банках из общего количества строек. Вот тогда будет понятно, много это или мало. На мое субъективное мнение и это очень грубая оценка, — 62 млрд рублей должны покрывать строительство примерно 1 млн квадратных метров жилья. Я считаю, что для Татарстана этот показатель очень неплохой, — пояснил финансовый директор ГК ЖИК Айдар Мифтахов.
— Учитывая, что только Унистрой возводит более 20 домов, цифра объема кредитных средств в 62,6 млрд рублей для 78 договоров (домов) по Татарстану выглядит нормальной, — считает заместитель генерального директора компании "Унистрой" Искандер Юсупов.
Лидирует по объему привлеченных средств, конечно, Москва с суммой в 1,2 трлн рублей. Следом идут Московская область — 338,2 млрд руб, Санкт-Петербург — 193,7 млрд руб., Краснодарский край — 103,3 млрд, Красноярский край — 92,8 млрд, Тюменская область — 68,4 млрд, Свердловская область — 64,5 млрд, Татарстан — 62,6 млрд и т.д.
"Даже такой маленький процент выглядит несправедливо"
При этом стоимость заемных средств для застройщиков в ПФО, по данным Центробанка, оказалась одна из самых низких по России — процентная ставка по кредитам для застройщиков округа в среднем составила всего 2,52%. Дешевле только в Северо-Кавказском федеральном округе (1,64%). Самые дорогие кредиты в Центральном и Северо-Западном федеральных округах — по средней ставке в 4,37%.
— Ставка 2,52% в ПФО, возможно, получается в среднем по рынку, — предположила Антонина Дарчинова, — При наполнении эсроу-счетов (когда у застройщика идут продажи) есть возможность снижения до 0,01%. В этом случае застройщик уже привлек достаточное количество средств дольщиков для того, чтобы обеспечить проект. Однако деньгами клиентов он пользоваться не может и продолжает платить процент на сумму выбранного кредита пока дом не введется в эксплуатацию. Тут уже даже такой маленький процент выглядит несправедливо, так как у банка уже совсем нет никаких рисков. Риск, что объект не достроится берет на себя банк. Именно поэтому банки теперь детально изучают всю документацию по проектам, в том числе строительную, прежде чем выдать кредит, и не редко отказывают в финансировании рискованным проектам. Это делает всю систему долевого строительства более устойчивой.
Как указал Айдар Мифтахов, ставка по кредитам застройщиков действительно находится на уровне 2,5%. Банки выдают застройщикам проектное финансирование на строительство определенного объекта, счета эскроу по нему открываются покупателями в этом же банке, отмечает эксперт. Средства на счетах становятся источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам. При таких условиях ставка не может быть 8-10%, подчеркнул Мифтахов:
— Покупатель квартиры по новому законодательству защищен максимально. В целом можно сказать, что учредитель застройщика всегда будет отвечать за риски компании, вплоть до субсидиарной ответственности. Но именно риск, что объект не будет возведен, существенно делегируется по новой схеме банку. Он должен вернуть все деньги клиентам, остаться с частично достроенным проектом и его достроить, а затем и продать. Но опять же это в теории, то, как нам описывали процесс при запуске системы эскроу. Как это будет на самом деле, покажут только реальные кейсы.
Как отметил Искандер Юсупов, система кредитных ставок для застройщика — динамическая, чем больше застройщик продал квартир, тем ниже ставка. Ставка также зависит от темпов реализации проекта, отметил эсперт: "если темпы реализации квартир хорошие, то ставка снижается и диапазон ее от 0 до 6%, более того, в одной компании по разным объектам она может быть разная".
— Если застройщик по каким-то причинам не может завершить строительство, например, компания развалилась, фонд Дом.РФ или новый застройщик (достраивающий проблемные объекты) на эти деньги дом достроит, так как кредит выдан, стройка обеспечена финансово. Также риски снижаются потому, что застройщик теперь не зависит от продаж. Как бы продажи не шли, стройка будет финансироваться, за некоторыми исключительными ситуациями, — добавил Искандер Юсупов.
По его словам, когда ввели эскроу-схему, стоимость отразилась в квадратном метре: "Раньше приходилось начинать стройку не дожидаясь кредита, застройщик инвестировал большой объем собственных средств, сейчас собственные средства тоже нужны, но только обязательный минимум".
Собеседник издания отметил еще одну особенность реформы — сейчас у застройщика отпала необходимость продавать на старте дешевле. Низкие начальные цены давали возможность застройщику на начальном этапе финансировать старт стройки, теперь такой необходимости нет, отмечает эксперт: "Застройщик знает, что банк профинансирует стройку, и сразу может продавать квартиры по желаемым ценам".
— Стоимость квадратного метра выросла. В ней отразились проценты по кредиту, рост стоимости строительства, отсутствие более дешевой заграничной рабочей силы. Если возникают дополнительные расходы, то по законам рынка они закладываются в стоимость, компания не должна снижать рентабельность и рисковать своими обязательствами, — пояснил Юсупов.
Строительный бум в кризисный год
За последний год количество эскроу-счетов в России выросло почти в 7 раз по сравнению с первыми полутора годами работы в новом формате — это 303 878 счетов. Остатки средств на них (по данным на 1 января 2021 г.) составили 1,2 трлн рублей. "Раскрытых" счетов (с которых перечислили денежные средства) — в 19 раз больше, чем годом ранее — 48 992. Сумма перечисленных с них средств — свыше 126,7 млрд.
Первое место по количеству эскроу-счетов у Москвы — 60 тыс., второе — у Московской области — 24,8 тыс., третье — у Краснодарского края — 16,4 тыс. Татарстан этом рейтинге занимает восьмое место с показателем в 11 тыс. Среди регионов России, опередивших республику, оказались Санкт-Петербург (13,4 тыс.), Тюменская область (13 тыс.), Ростовская и Свердловская области с количеством 11,7 тыс. счетов. При этом в Приволжском федеральном округе наша республика на первом месте по числу счетов эскроу.
О количестве завершенного жилья в рамках проектного финансирования косвенно можно судить по количеству "раскрытых" счетов эскроу. Здесь Татарстан занимает 5-е место по России (2395 счетов). Косвенно — потому что не всегда эскроу-счет "раскрывается" по причине сдачи дома.
"Переход на эскроу сделал рынок более прозрачным и безопасным"
— Первое время (в 2019 г) возникало много новых вопросов и нестыковок в совместной работе банка и застройщика. Необходимо было создать новые структуры, регламенты, обучить сотрудников, — отмечает Антонина Дарчинова, — Сейчас уже система стала более привычной, хотя иногда еще возникают задержки, если у клиента совсем неординарный случай. Что касается процесса получения проектного финансирования, то первое время это также потребовало определенной настройки взаимодействия отделов застройщиков и банков. Но со временем, все привыкли к новой схеме, обкатали первичные ошибки, и сейчас процесс происходит быстро и понятно для всех сторон.
По ее словам, застройщикам хотелось бы получить больше свободы в системе работы по эскроу-счетам. Например, получать деньги раньше, если сумма привлеченных денежных средств уже превышает сумму кредита: "Но в целом переход на эскроу сделал рынок более прозрачным и безопасным, поэтому принципиально менять пока нечего".
— Схему с применением эскроу-финансирования мы оцениваем положительно, — добавил Айдар Мифтахов, — Эскроу-механизм можно было бы дополнить. Ранее при работе по старой схеме свою прибыль по ходу строительства застройщик мог равномерно реинвестировать в какие-то другие проекты. Сейчас эта непростая опция реализуется только через кредиты под залог будущей прибыли. Этот механизм как раз и можно совершенствовать: увеличивать размер кредитуемой суммы и уменьшить ставки. У нас есть позитивный опыт кредитования под будущую прибыль, спасибо Сбербанку. Мы первыми в республике получили такой кредит, что позволило направить в строительство объектов и развитие компании больше средств.
Как напомнил Искандер Юсупов, Унистрой по эскроу-счетам начал работать первым в Татарстане и одним из первых в России: "На старте нового механизма были некоторые вопросы, связанные с большим списком документов, длительным сроком рассмотрения со стороны банков (от 3 месяцев до полугода). На сегодняшний день сложностей нет, схема отлажена".
— За 2,5 года работы эскроу-схемы многое уже сделано в части улучшения работы. Например, изменили схему "раскассации". Если раньше нужно было дождаться первого зарегистрированного права собственности, чтобы застройщик получил деньги (могло пройти пару месяцев после ввода дома в эксплуатацию), то сейчас деньги можно получить сразу после ввода, — отметил он.
