Почему низкие ставки подняли цены на новостройки

Льготная ипотека оказалась палкой о двух концах. С одной стороны, она заметно поддержала строительный рынок в 2020-м, с другой – именно она задрала цены на новостройки до небес. Застройщики поделились, почему это произошло, и рассказали, откуда берутся мизерные ставки от 0,01%.

На рисунке банкир выдает молодой семье спасательные круги (льготную ипотеку), которые не особо помогут, так как суда (жилье) отходят с каждым днем всё дальше и дальше от берега (цены всё выше и выше) и плыть становится всё труднее и труднее. Автор иллюстрации: Александра Савина

Виновница торжества

В прошлом году квадратный метр в питерских новостройках подорожал почти на четверть. По сведениям Центра оценки и аналитики BN.ru, в Санкт-Петербурге за год его цена взлетела со 119 тыс. до 148 тыс. руб. (а к нынешнему февралю добралась уже до 149 тыс. руб.).

Главной виновницей такого антирекорда рыночные аналитики дружно назвали льготную ипотеку. BN.ru опросил застройщиков и убедился, что это правда. Но лишь отчасти.

"Программа льготной ипотеки, безусловно, привела к росту цен на первичном рынке, значительно активизировав спрос, - комментирует директор по продажам и маркетингу СК „Инвестторг“ Анастасия Новгородская. - Подъем интереса стал заметен практически сразу после запуска программы в апреле, и уже летом начался ажиотаж. Ликвидные предложения вымывались в первые же недели после старта продаж, и застройщики проводили несколько повышений цен в месяц".

О заметном оживлении рынка в середине прошлого года вспоминает и директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина" Ася Левнева. По ее наблюдениям, до лета подорожанию жилья препятствовало сокращение платежеспособного спроса. Поэтому, несмотря на пандемию, падение рубля и прочие катаклизмы, застройщики как могли сдерживали цены.

"А после введения льготной ипотеки начался бум на жилье, - продолжает эксперт. - Покупатели воспользовались моментом, чтобы сохранить деньги в кризис. Когда же программу субсидируемой ипотеки продлили и после 1 ноября, девелоперы поняли, что могут наконец без ущерба для спроса компенсировать свои растущие расходы повышением цен".

Поток покупателей вырос не только на фоне понижения ипотечных ставок, но и в связи с тем, что банки смягчили требования к уровню доходов потенциальных заемщиков. У многих людей появилась возможность получить более крупную сумму кредита, чем изначально рассчитывали. Это, соответственно, привело к росту спроса. А учитывая наметившуюся тенденцию к сужению предложения на первичном рынке, подстегнуло и рост цен на недвижимость.

Одна из множества

Про "частичную правду" в самом начале мы упомянули потому, что есть и другие причины подорожания новостроек.

"Возросший из-за доступной ипотеки спрос - лишь один из множества факторов, формирующих ценообразование, - говорит директор по развитию компании „Л1“ Надежда Калашникова. - На стоимость квадратного метра в большей мере повлияли рост цен на строительные материалы, введение проектного финансирования и подорожание услуг подрядных организаций".

Такого же мнения придерживается начальник управления кредитования и социальных программ Группы ЦДС Ольга Трошина. Со слов эксперта, заметную роль в ценообразовании играет растущая себестоимость проектов, на которую, в свою очередь, влияют сразу несколько факторов. Помимо отмеченных выше подорожания материалов и оборудования, а также дополнительных расходов на обслуживание эскроу-счетов, значительных затрат требует строительство социальных объектов. К тому же из-за закрытия границ ощутимо выросла стоимость привлечения трудовых ресурсов.

Покупка на мизере

Итак, по совокупности факторов девелоперам пришлось поднять цены. И тут же встал вечный вопрос: как не спугнуть покупателя? Маркетологи избрали старый добрый способ - ловить на приманку. В рекламе жилых комплексов стали появляться невиданные до сих пор предложения с мизерными процентами по кредиту. Как, например, ипотечные программы по ставке 0,01%, предлагаемые компаниями "Аквилон" и "ЦДС".

BN.ru попросил девелоперов рассказать об этих заманчивых продуктах подробнее.

"Условия нашей совместной с Альфа-Банком программы простые, - разъясняет руководитель отдела продаж группы „Аквилон“ Марианна Устинова. - Застройщик субсидирует жилищный кредит заемщика в течение шести месяцев, то есть на протяжении этого срока покупатель имеет возможность не платить проценты. По окончании льготного периода ставка составляет 5,99% годовых на весь срок кредитования".

Аналогичный продукт в сотрудничестве с банками разработала и Группа ЦДС. Девелопер также предлагает программы по ставке от 0,01% годовых в первые полгода. По словам Ольги Трошиной, это выгодно для покупателей в разных жизненных ситуациях: когда приходится арендовать жилье до переезда в новую квартиру; когда нужно время для продажи старого жилья или необходимы резервы для накопления средств на ремонт; когда хочется купить не только квартиру, но и парковочное место. С учетом того, что во время пандемии у многих снизились доходы, интерес к такому предложению немалый.

Главное, что стоит понимать про подобные программы, - ничтожно малые ставки абсолютно реальны. Однако действуют они ограниченный период, от месяца до года. А дальше "включается" уже рыночная ставка.

Строгие принципы

Подобные акции, впрочем, практикуют далеко не все застройщики. Ряд компаний придерживается более строгих принципов привлечения клиентов.

"Совсем низкие проценты, как и огромные скидки, это зачастую лишь маркетинговый ход, - утверждает Ася Левнева. - Сумма переплаты зависит не только от величины ставки, но и от периода кредитования, а также других условий договора. Покупатель смотрит прежде всего на ставку, потому ее и используют в рекламе для привлечения внимания. Но об истинной выгоде подобного предложения может сказать только ипотечный специалист, произведя анализ документов клиента и условий кредитования банка".

Компания "Балтийская жемчужина", подчеркивает эксперт, дает только честные скидки, и минимальная ставка, которую предлагают банки-партнеры, сейчас составляет 4,5%.

Схожую стратегию продвигает и СК "Инвестторг".

"Мы не предлагаем покупателям программы с субсидированной ставкой от 0%, - делится Анастасия Новгородская. - Как правило, за такой ставкой стоит не скидка, а рассрочка платежа, то есть эта сумма уже заложена в цену квартиры. В большинстве случаев такое предложение - просто уловка маркетологов. Мы предлагаем покупателям программы с фиксированной ставкой по кредиту - от 5,85% по стандартной программе с господдержкой и от 4,50% по семейной ипотеке".

Такой подход тоже вполне оправдан: покупатель сразу видит реальную картину. Но вот о передышке в начале большого пути под названием "погашение ипотеки" придется забыть.

Родина слышит

Пока застройщики решают непростую задачу привлечения потрепанных кризисом покупателей в условиях подорожания недвижимости, правительство не дремлет и разрабатывает меры по выравниванию цен на рынке. Курирует эту деятельность лично президент Путин.

На январском совещании по экономическим вопросам глава государства отметил, что льготная ипотека выполнила главные задачи: обеспечила граждан (350 тыс. семей) новым жильем и поддержала строительную отрасль. Однако "в отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость". По данным Международной академии ипотеки и недвижимости, в среднем по России новостройки подорожали за год на 7 - 10%. В антилидерах - Москва (15%), Петербург (25%) и Сочи (30%).

Сдержать рост цен власти предлагают за счет увеличения предложения жилья. Помимо наращивания объемов строительства, чиновники вместе с профессиональным сообществом обсуждают и другие меры, в частности смягчение жестких административных ограничений, из-за которых часть добросовестных застройщиков была вынуждена уйти с рынка, оптимизацию системы эскроу-счетов и дальнейшее снижение ипотечных ставок.