Дача как убежище: вырастут ли цены на загородное жилье в Подмосковье

За прошедший год на рынок загородной недвижимости в регионе большое влияние оказала пандемия Covid-19: спрос стал расти, поскольку жители столицы нередко рассматривают дачу как убежище от вируса и место отдыха на фоне закрытых границ. О том, как коронавирус повлиял на продажи загородного жилья в Подмосковье и стоит ли сейчас покупать там дачу, читайте в материале РИАМО. Взрывной спрос Перед пандемией загородный рынок недвижимости в Московской области испытывал серьезную стагнацию, а большинство объектов продавались годами и с серьезным дисконтом к стоимости строительства или приобретения в начале нулевых. Как говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов, большинство подмосковных участков и летних дач в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ) к 2019 году практически потеряли популярность. Однако пандемия Covid-19 изменила ситуацию. В результате по итогам 2020 года было приобретено большинство загородных объектов Подмосковья, у которых не было серьезных изъянов или значительной переоценки. Однако даже в такой период высокого спроса некоторые категории объектов загородной недвижимости по-прежнему остались невостребованными. Причин для этого может быть несколько: к примеру, плохое соседство — с кладбищем или фермой, нахождение на первой линии от дороги, слишком дорогое подключение коммуникаций, неудобство самого дома и так далее. С тем, что спрос на загородное жилье в Московской области вырос более чем существенно, согласен руководитель инвестиционно-строительной компании KRAYS Development Яков Литвинов. По оценкам руководителя департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, за 2020 год спрос на покупку загородной недвижимости в Московской области вырос на 15–40% в зависимости от локации. Покупать ли квартиру в 2021 году: прогноз цен на недвижимость в Московском регионе>> Дачное убежище Как считает Александр Цыганов, приобретение дачи или загородного дома в Московской области стали популярными одновременно с пониманием того, что пандемия Covid-19, самоизоляция и дистанционная учеба и работа пришли всерьез и надолго. При этом потребители, во многом вынужденно поехавшие в Подмосковье, увидели, что за последние годы инфраструктура там заметно улучшилась, пробок, как раньше во многих местах, тоже уже нет. Любопытно, что на фоне пандемии на рынке загородной недвижимости в Подмосковье росли не только продажи жилья, но и спрос на аренду. Как говорит в беседе с РИАМО владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, в праздничные дни минувшего года стоимость аренды возрастала до 300% от цены 2019 года. В среднем же аренда в Подмосковье выросла в цене на 65% в зависимости от класса объекта. Если говорить о продаже домов, то специалисты компании «Дом Лазовского» зафиксировали увеличение спроса в прошлом году на 30–40%, и как следствие, повышение уровня цен на 25–30%. Как отмечает Елена Мищенко, сегодня люди понимают, что в ближайшие годы Covid-19 никуда не денется — а потому активно покупают дома, дачи и земельные участки под строительство. Это нужно для того, чтобы было где отдохнуть, подышать свежем воздухом и более-менее свободно себя чувствовать, поскольку за границу пока выезжать страшно. И в 2021 году, по мнению эксперта, эта тенденция сохраняется. Лайфхаки для дачи: как превратить подмосковный участок в курорт>> Фактор направления Не секрет, что спрос на загородную недвижимость имеет цикличный характер. Основные продажи земельных участков и домов в Московской области начинаются в апреле и заканчиваются примерно в октябре. Прошедший 2020 год не стал исключением — как, вероятно, не станет исключением и 2021 год. По мнению Елены Мищенко, цены на загородную недвижимость в Подмосковье в нынешнем году вырастут в пределах 15%. Что касается аренды жилья, то 60% качественного предложения в пределах 50 километров от МКАД забронировано еще с прошлого года, и забронировано на длительный срок. Средняя ставка самых дешевых предложений — 30 тысяч рублей в месяц в пределах до 100 километров от МКАД. Например, комфортный дом с минимальными удобствами можно арендовать от 30 тысяч в месяц в сторону от ЮВАО и ВАО, а от 50 тысяч в месяц — в сторону от СЗАО, ЗАО и ЮЗАО. Арендовать жилье и покупать объекты на вторичном рынке Максим Лазовский советует уже сейчас, поскольку в конце апреля уже наступит сезонный ажиотаж. Но стоит учесть, что в мартовскую слякоть сложно провести комплексный анализ вторичного объекта, чтобы увидеть все подводные камни. А кот в мешке может в дальнейшем обойтись покупателю в эксплуатации и доработке гораздо дороже, чем новый дом. Прописка на даче: как оформить ПМЖ дачникам Подмосковья>> «Золотые» коттеджи Как рассказал РИАМО руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев, сегодня загородный сегмент в Московской области продолжает оставаться крайне востребованным на рынке недвижимости — так, по итогам февраля спрос на покупку дач, домов, коттеджей и таунхаусов в регионе вырос на 40% относительно аналогичного периода прошлого года. При этом в общей структуре традиционно преобладали дома — на них пришлось 65% всех запросов в месяц, однако в феврале значительный рост покупательского интереса был отмечен также в категории таунхаусов (+48%) и коттеджей (+66%). По данным «Авито Недвижимость», на фоне повышенного спроса общий уровень предложения в Подмосковье снизился на 10% (февраль 2021 года к февралю 2020 года), однако в категории коттеджей, напротив, отмечено увеличение числа объявлений на 18%. Как объясняет Дмитрий Алексеев, интерес потребителей к загородному жилью зафиксирован и на рынке долгосрочной аренды. Так, спрос на съемное жилье за чертой города в феврале вырос на 15%. Чаще всего в Московской области арендовали дома — в общей структуре их доля составила 77%. Помимо этого, существенная динамика наблюдалась в категории таунхаусов, как и в случае с куплей-продажей — потребительский интерес к этому типу объектов в феврале увеличился на 38% к предыдущему году. «Арендные ставки в Подмосковье к концу февраля возросли на 28% — снять загородное жилье здесь можно было примерно за 50 тысяч рублей. Заметнее всего подорожали дома — их средняя цена находилась на уровне 40 тысяч рублей (+25%)», — рассказывает собеседник РИАМО. Что касается рынка долгосрочной аренды, то, в отличие от сегмента продаж, увеличился объем предложения — в феврале рост числа объявлений составил 5% относительно аналогичного периода прошлого года. Больше всего объявлений было размещено в категории домов (67% от общего числа), при этом высокие темпы были зафиксированы и по другим типам объектов: так, таунхаусы стали предлагать в аренду на 14% чаще, а в сегменте коттеджей количество объявлений увеличилось на 15% (февраль 2021 года к февралю 2020 года). По мнению Дмитрия Алексеева, если говорить об уровне цен, то в перспективе стоит ожидать подорожания подмосковного загородного жилья в пределах 10%. При этом объекты, которые будут отвечать пожеланиям покупателей, смогут подняться в цене и до 15%. Как создать райский уголок за городом: 10 книг об обустройстве дачи мечты>> В ожидании роста Сегодня в Московской области сохраняется высокий спрос на загородное жилье. При этом в плане предложений существует дефицит, и, как следствие, цены растут. Как объясняет Максим Лазовский, причин для этого роста несколько. Во-первых, льготная ипотека на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с конца февраля распространилась на все категории жилья, а значит, спрос на него будет расти. Следующим этапом, как объясняет эксперт, ожидается введение эскроу-счетов — специальных банковских счетов, которые используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. «Это увеличит затраты строительства на 10% и тоже приведет к росту цены. Сыграет свою роль и ресурсное обеспечение. Пока мы испытываем проблемы как с рабочей силой, так и со снабжением материалами», — говорит Максим Лазовский. По словам Лазовского, стоимость отдельных видов материалов уже возросла на 100%, как, например, в случае с металлом. Поэтому покупать объекты строительства, дачу или дом на первичном рынке или на стадии строительства стоит сейчас: дальше цены будут лишь расти. Впрочем, покупать или нет загородную недвижимость в текущий момент, зависит во многом от цели приобретения. Как считает гендиректор агентства недвижимости Homeway и эксперт в сфере недвижимости столичного отделения общественной организации «Опора России» Марсель Ахметшин, такая покупка по-настоящему имеет смысл лишь при необходимости круглогодичного использования объекта. Мак, грибы и конопля – какие растения под запретом на даче в Подмосковье>> Скрытый фактор Впрочем, у ситуации с пандемией Covid-19 на рынке загородной недвижимости в Московской области есть и свои скрытые нюансы. К примеру, по мнению Александра Цыганова, пока пандемия не закончилась, на рынок не выйдут дома, приобретенные в спешке и по которым уже понятны неудобства проживания. За год-два владельцам таких объектов физически не исправить недостатки или отсутствие торговой и социальной инфраструктуры, школ и поликлиник, не повысить транспортную доступность. А в ряде случаев москвичи, переехавшие на дачи, вернулись к знакомым проблемам узких дорог и парковок, но решать их они должны уже сами в своих СНТ. А значит, такие объекты после пандемии начнут активно выходить на рынок. По мнению эксперта, вполне вероятно, что часть работы и учебы и после окончания пандемии Covid-19 останется в удаленном формате. Он выгоден многим работодателям, не связанным с физическим трудом и оказанием услуг. Кроме того, он удобен для сотрудников, чья занятость не требует постоянного присутствия на традиционном рабочем месте. «В этом случае популярность загородного образа жизни будет поддержана, а в случае формирования комфортной среды проживания и спокойной возможности один-два раза в неделю съездить в город — закрепится в нашей жизни», — заключает Цыганов. Эксперты сходятся в том, что сегодня можно прогнозировать продолжение спроса на покупку и аренду загородной недвижимости в Подмосковье, но уже с меньшим ажиотажем и с учетом реального удобства дома или дачи для дальнейшей жизни.