В России появится новая ипотечная спецпрограмма на строительство частных домов. Об этом сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин. Пилотный проект в этом году совместно подготовят кабинет министров и Центробанк. Владимир Путин поручил сделать это в срок до 1 июля.
Никаких цифр вице-премьер не озвучил. Какая будет ставка или хотя бы на сколько выше средней? На 1 февраля, по данным ЦБ, средневзвешенная ипотечная ставка составляла 7,2%. Кредит на строительство частного дома будет дорогим по одной простой причине — нет ликвидного залога. За кризисы 2008 и 2015 годов у банков скопился огромный объем земель, переданных неплатежеспособными заемщиками. Реализовать их крайне трудно, говорит президент Национальной лиги ипотечных брокеров Владимир Лопатин:
Владимир Лопатин президент Национальной лиги ипотечных брокеров «Стоимость земельного участка, как правило, несоизмерима с той суммой, которая нужна для полноценного строительства жилья. Стало быть, если делать классическую ипотеку под залог этой земли, то либо очень мало будет денег, либо мы в лучшем случае коробок понаставим — и дальше люди не смогут завершить строительство. А незавершенный индивидуальный дом сегодня даром никому не нужен, его стоимость никакая. Поэтому, на мой взгляд, это мертворожденное дитя. Даже если там будет повышенная процентная ставка, всех рисков она не перекроет. Я не представляю себе вменяемый банк, который согласится массово выдавать такие кредиты».
Чтобы земля была ликвидной, нужен устойчивый спрос, а его без ипотеки создать невозможно. Получается замкнутый круг, говорит руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов:
Дмитрий Таганов руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» «Понятно, что по рынку новостроек большинство сделок происходит именно за счет ипотечников. Но этих ипотечников нет на рынке загородных домов. Поэтому рынок малоэтажек испытывает такие проблемы все эти годы. Но если сейчас программы будут реализованы и весь потенциальный круг заемщиков будет вовлечен в этот рынок, то рынок малоэтажки будет ждать качественный скачок вверх. Все ипотечные программы, которые сейчас действуют, существенно хуже, чем условия, которые действуют на рынке обычных многоквартирных новостроек. За исключением инициативы, которая с 1 декабря действует от компании «Дом.РФ».
«Дом.РФ» предлагает льготную ставку в 6,1% при взносе не менее 20%. Она действует до конца июня. К примеру, в «Сбере» такая ипотека уже по ставке 8,8%. Помимо неликвидности земли есть еще одна проблема, из-за которой банки не любят выдавать кредиты на ИЖС. Если в качестве залога использовать строящийся дом, то сказать точно, сколько стоит возведенный объект, невозможно, а значит, и продать потом его будет сложно. Да и непонятно, какую сумму под этот объект банк может выдать, говорит гендиректор «Национальной фабрики ипотеки» — оператора ипотечного рынка — Руслан Исеев:
Руслан Исеев генеральный директор «Национальной фабрики ипотеки» «Оценка индивидуальных жилищных домов достаточно сложная процедура. Все объекты, как правило, не стандартизированы. Если удастся создать какие-то процедуры и стандарты, в соответствии с которыми можно будет производить достаточно аккуратные оценки, эта проблема может решиться. Проблема в том, сколько стоят эти дома? Никто не знает. Должны быть какие-то достаточно стандартизированные поселки, где достаточно однотипные и контролируемые по качеству и по стоимости объекты возводились бы».
Эксперты уверены, что ставка ипотеки на строительство дома не будет сильно превышать среднюю по рынку. Да и льготную программу «Дом.РФ» может продлить. За время пандемии интерес к загородной недвижимости вырос, люди стали активнее строиться, так что эффективная ипотечная программа будет востребована.
