В условиях пандемии спрос на загородную недвижимость вырос, но доля кредитов на ее покупку в банковских портфелях пока невелика. Разбираемся, как выгодно взять кредит на покупку недвижимости за пределами города.
Прошедший «ковидный» год вернул в России моду на дачи: по оценкам специалистов, спрос на аренду и покупку частных домов в 2020 году значительно вырос после кризиса, в котором находился рынок отечественной загородной недвижимости с 2014 года, и в «своем доме» предпочли бы жить 3/4 россиян. Однако доля кредитов на такую недвижимость в банковских портфелях пока что невелика: по нашим расчетам, во втором полугодии 2020 года она составила менее 1% совокупной выдачи, в то время как на кредитование квартир приходилось порядка 70%.
Обусловлена такая динамика несколькими факторами. Во-первых, загородная недвижимость является для банков менее ликвидной, чем квартиры. В связи с этим ставки для таких объектов выше ставок по кредитам на покупку квартир, а минимальный первоначальный взнос больше. Более строгие требования банков к загородному жилью как объекту залога (технические характеристики, удаленность от города, этажность, наличие коммуникаций и др.) также снижают уровень одобрения таких сделок. Играет свою роль и то, что льготные программы с господдержкой, являющиеся драйвером развития этого сегмента в последние годы, распространяются не на все загородное жилье, что существенно ограничивает спрос населения на такие кредиты.
Тем не менее способы выгодно взять кредит на покупку загородной недвижимости в настоящее время все же есть.
Лайфхак первый: берем льготный кредит от государства
В банковских тарифах основными целями кредитования, связанными с покупкой заемщиками загородного жилья, являются:
приобретение готовых и строящихся коттеджей (жилых домов с земельными участками);приобретение готовых и строящихся таунхаусов (части жилых домов блокированной застройки или квартир в них);приобретение садовых и дачных домов;приобретение земельных участков для дальнейшего строительства на них частных домов или индивидуальное строительство на уже имеющихся в собственности участках земли.
Часть из этих целей подойдет для оформления льготного кредита с государственной поддержкой. Напомним, что в настоящее время в России действует несколько программ такого рода: ипотека с господдержкой, семейная ипотека, сельская ипотека, дальневосточная ипотека и военная ипотека.
Так, строящийся или готовый таунхаус у юридического лица позволяют приобрести все перечисленные программы. Дом с земельным участком на первичном рынке можно купить по семейной, сельской, дальневосточной ипотеке, а на вторичном — по сельской и дальневосточной ипотеке при условии, что жилье находится на территории сельских поселений. Также две последние программы позволяют взять кредит на приобретение земельного участка и дальнейшее строительство на нем жилого дома.
Военная ипотека распространяется на покупку как строящихся, так и готовых таунхаусов и домов с земельными участками. Помимо этой программы, военнослужащие могут приобретать загородное жилье и по всем другим льготным предложениям, если соответствуют их требованиям.
Льготные программы с господдержкой, в рамках которых можно оформить кредит на покупку загородной недвижимости
Программа Категория заемщиков Какое загородное жилье можно купить Условия кредитования Срок действия Ипотека с господдержкой любая таунхаус у юрлица - ставка до 6,5% годовых;- сумма кредита до 12 млн рублей в Москве, МО, Санкт-Петербурге и ЛО и до 6 млн рублей в иных регионах;- первоначальный взнос от 15% до 30 июня 2021 года Семейная ипотека - семьи, в которых с 01.01.2018 по 31.12.2022 родился второй или последующий ребенок;- семьи с детьми-инвалидами, рожденными до 31.12.2022 (ребенок может быть единственным) - таунхаус у юрлица;- дом с земельным участком у юрлица¹ - ставка до 6% годовых;- сумма кредита до 12 млн рублей в Москве, МО, Санкт-Петербурге и ЛО и до 6 млн рублей в иных регионах;- первоначальный взнос от 15% до 31 декабря 2022 года Сельская ипотека любая - таунхаус;- дом с земельным участком;- участок под строительство дома на сельских территориях - ставка до 3% годовых;- сумма кредита до 5 млн рублей в ЛО и ДФО и до 3 млн рублей в иных регионах;- первоначальный взнос от 10% до 31 декабря 2024 года Дальневосточная ипотека - супруги не старше 35 лет;- родители-одиночки не старше 35 лет с несовершеннолетним ребенком;- владельцы дальневосточных гектаров - таунхаус;- дом с земельным участком, в т. ч. у физического лица, если жилье приобретается на сельских территориях;- земельный участок под строительство дома - ставка до 2% годовых;- сумма кредита до 6 млн рублей;- первоначальный взнос от 15% до 31 декабря 2024 года Военная ипотека военнослужащие — участники НИС не менее трех лет - таунхаус;- дом с земельным участком - срок кредита ограничен моментом выхода заемщика на пенсию;- погашение осуществляется за счет средств федерального бюджета не ограничен
¹ На Дальнем Востоке можно также купить вторичное загородное жилье при условии расположения его в сельской местности.
Наряду с вышеперечисленными предложениями в настоящее время в РФ действует пилотная программа «ДОМ.РФ» по предоставлению льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство. Ее запуск связан с реализацией Минстроем проекта по развитию в России ИЖС и повышению проникновения ипотечного кредитования в этот сегмент. Получить льготный кредит на ИЖС на имеющемся в собственности заемщика участке или с одновременным его приобретением можно в Банке ДОМ.РФ. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости залога. Сумма кредитования может достигать 12 млн рублей в Москве, МО, Санкт-Петербурге и ЛО и 6 млн рублей в иных регионах. Процентная ставка не превышает 6,5% годовых и при подтверждении дохода выпиской из ПФР снижается до 6,1% годовых. Пока что срок действия этой программы — до 30 июня 2021 года, однако ввиду дальнейших планов властей по распространению на строительство частных домов эскроу-счетов и проектного финансирования можно ожидать, что эта программа будет продлена, а количество-банков и партнеров-застройщиков будет расширено. Так, СберБанк уже обозначил возможность перехода к такому кредитованию со второй половины текущего года.
Одновременно в краткосрочной перспективе у правительства и Минстроя есть цель включить индивидуальное жилищное строительство в перечень целей по всем льготным программам. Законопроект о распространении на ИЖС семейной ипотеки уже находится на рассмотрении в Госдуме.
Лайфхак второй: ищем специальные условия
Если программы с господдержкой по каким-либо причинам вам не подходят, воспользуйтесь стандартными предложениями банков. В нашей базе встречается два вида таких программ:
Отдельные программы на приобретение загородного жилья, в рамках которых можно получить кредит на покупку или строительство дома с земельным участком, дачного или садового дома. Минимальный первоначальный взнос заемщика, как правило, начинается от 25% и зависит от конкретной цели и требований банка, а процентная ставка превышает ставки по кредитам на покупку квартир в среднем на 2—3 процентных пункта. Базовые программы на покупку строящегося или готового жилья, по которым денежные средства на покупку таунхауса или жилого дома с земельным участком можно получить на сопоставимых с квартирами условиях. В большинстве случаев они актуальны при покупке недвижимости у партнеров банка или у конкретных застройщиков, благодаря чему банки дают скидки к ставке или сниженный первоначальный взнос (15—20%, а не 25—40%, как на стандартных условиях).
В настоящее время Центробанк обсуждает с банковским сообществом варианты развития в России «зеленого финансирования». Оно предполагает предоставление на проект денежных средств при условии улучшения окружающей среды, смягчения последствий изменения климата и более эффективного использования ресурсов. Одним из его направлений будет «зеленая ипотека» — льготное кредитование при покупке квартир и домов, соответствующим критериям «зеленого жилья». Таким образом, в ближайшем будущем можно ожидать интересных специальных предложений от банков в партнерстве с застройщиками на покупку такой недвижимости.
Лайфхак третий: берем кредит под залог имеющейся недвижимости
Если денег на первоначальный взнос не хватает, но есть квартира или иная недвижимость в собственности, то купить заветный «домик в деревне» можно с помощью кредита под залог имеющейся недвижимости. Здесь возможны два варианта:
Оформить целевой ипотечный кредит на покупку загородной недвижимости. При этом важно вовремя предоставить в банк подтверждение его целевого использования. В противном случае ставка может увеличиться на величину до 4 п. п.Оформить потребительский кредит на любые цели под залог имеющейся недвижимости. По сравнению с первым вариантом для него характерны более высокие ставки, но необходимость сбора и предоставления в банк дополнительных документов здесь отпадает, а скорость выдачи денежных средств зачастую больше, что может быть актуально, когда срок сделки поджимает.
Инна СОЛДАТЕНКОВА, отдел анализа банковских услуг Банки.ру