Как выбрать REIT и ЗПИФн на российских биржах
Покупать недвижимость можно, не покупая недвижимость, — через специальные фонды. Как выбрать нужный вам?
REIT и ЗПИФн — инструменты для инвестиций в недвижимость без физической покупки этой недвижимости. Подробно о выгодах и рисках того и другого варианта я рассказывал в предыдущем материале, а сегодня рассмотрим, как выбирать REIT и ЗПИФн и где можно их приобрести.
REIT и ЗПИФн имеют примерно одинаковую ликвидность с небольшим перевесом в сторону REIT, так как западный рынок инвестиций в недвижимость шире российского. Однако оба инструмента могут быть интересны инвесторам в зависимости от их целей, риск-профиля и т. д. Итак, где и как выбрать свой вариант инвестиций в недвижимость?
Первый шаг. Определитесь с тем, во что верите
Для выбора инструмента инвестирования в недвижимость важно определить, в какую именно недвижимость вы верите сегодня.
До кризиса, связанного с коронавирусом, инвесторы активно вкладывались в офисную недвижимость, на нее всегда был спрос. Сегодня ситуация иная: рабочие площади до сих пор пустуют, и непонятно, вернется ли все на круги своя. В этом есть и плюс — паи в фондах офисной недвижимости сейчас доступны, и если вы верите, что скоро офисы будут востребованы так же, как раньше, то самое время зайти в этот инструмент.
Если же вы считаете, что мир изменился навсегда и офисы никогда не станут так же популярны, как прежде, обратите внимание на паи в фондах, которые занимаются складской недвижимостью, дата-центрами и телекоммуникационными вышками.
Еще одна разновидность фондов недвижимости только начинает развиваться — это флиперские фонды. Новая модель инвестирования в недвижимость основана на стратегии покупки ликвидной недвижимости с дисконтом с целью ее быстрой перепродажи.
Шаг второй. Выберите ЗПИФн или REIT
REIT — это зарубежные фонды, основанные на долларовой экономике и другом налогообложении. Они могут сильно падать в цене, если упадет цена на недвижимость, то есть здесь нет никаких гарантий от потери вложений. Как пример — REIT, построенные на офисах и уличном ретейле, много потеряли во время пандемии. При этом все REIT — это заемный капитал, то есть недвижимость, принадлежащая фонду, находится в залоге у банка и при неблагоприятном стечении обстоятельств отчуждается в пользу банка. REIT выплачивают пайщикам 7—8% доходности из разницы между прибылью от арендного потока и тем, что они должны заплатить по кредиту.
ЗПИФн не так закредитованы, обычно строятся на частном капитале. Как правило, они полностью владеют объектами недвижимости, входящими в их состав. Безусловно, в ЗПИФн тоже есть свои риски, например более низкая ликвидность, чем у REIT.
Шаг третий. Выбираем конкретный инструмент
При выборе REIT обратите внимание на то, в какой нише он специализируется, узнайте больше об этом сегменте и его перспективах в рамках рынка страны. Проанализируйте историю дивидендных выплат, оцените свой риск-профиль и выбирайте. И конечно, основывайтесь на собственных предпочтениях. Если спросить, какой сегмент недвижимости в основе REIT выбрал бы сегодня я, то ответ такой: дата-центры, вышки, склады и флиперские фонды. Возможно, на перспективу меня заинтересовала бы и отельная недвижимость, но это вовсе не значит, что вы должны думать так же.
При выборе ЗПИФн опирайтесь на те же критерии, что и при выборе REIT, но дополнительно найдите информацию об уровне закредитованности фонда (она отображается в аудите фонда, обновляется раз в полгода). Если в случае с валютными REIT полная закредитованность — норма, то в случае с российскими ЗПИФн закредитованность более 70% — это опасно.
Шаг четвертый. Решаем, где покупать
REIT можно приобрести по стандартной схеме на Санкт-Петербургской бирже через брокеров. Там представлено около 30 вариантов REIT (остальные доступны на Нью-Йоркской бирже). ЗПИФн можно купить на любой российской бирже. Также есть небиржевые фонды, которые предлагают более высокую доходность и низкую цену пая. Условия в небиржевых фондах более привлекательные, но ликвидность ниже, то есть такой инструмент больше подходит для вложений на длительный срок. Паи небиржевого фонда можно купить у управляющей компании напрямую или у владельцев паев на вторичном рынке.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции