Как избавиться от дробления квартир на микродоли
Количество крупных мошенничеств с недвижимостью в России за пять лет выросло на треть. Одна из преступных схем связана с микродолями, когда часть квартиры дробится на клочки для продажи размером до нескольких десятков квадратных сантиметров. Как побороть этот «бизнес», не нарушая права граждан на собственность, разбиралась «Парламентская газета».
Остановить профессиональных «выживателей»
Точное количество сделок с квартирными микродолями подсчитать затруднительно, но число афер в этой сфере недвижимости растёт. В Финансовом университете при Правительстве проанализировали данные МВД и судебную статистику за последние пять лет: в 2015 году заведено 6,2 тысячи подобных дел, а в 2020-м — 7,2 тысячи.
«Рост зарегистрированных случаев мошенничества в сфере оборота недвижимости составляет примерно 19 процентов за последние пять лет. При этом количество приговоров, когда преступления раскрыты и доказаны, примерно в пять-шесть раз меньше», — обращает внимание кандидат юридических наук Венера Шайдуллина.
После того как под прямой запрет попали схемы с «резиновыми квартирами», в которых иногда регистрировали сотни человек, арсенал жилищных мошенников заметно сократился. Но остаётся одна, чреватая тысячами судебных дел, предупреждает председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
«Микродоли становятся всё большей головной болью, обращения от граждан поступают регулярно. Суды в регионах один за другим выносят решения по злоупотреблениям правом на собственность. И если ситуация будет развиваться в таком же ключе, будут тысячи новых судебных разбирательств», — говорит Хованская.
По её словам, собственники незначительных долей не смогут жить в квартире, не нарушая прав других её владельцев. Зачастую подобная собственность — фантом. Например, в Москве это делают ради регистрации, которая открывает доступ к некоторым льготам. Таким «бизнес-предложением» нередко пользуются граждане стран ближнего зарубежья.
Самые опасные ситуации возникают, когда один из жителей коммунальной квартиры продаёт часть своей доли и туда вселяются профессиональные соседи-«выживатели», которые терроризируют совладельцев, создавая им невыносимые условия.
«У пенсионерки не оказалось денег на выкуп пяти квадратных метров после смерти родственника, другой наследник воспользовался правом на отчуждение своей доли любому лицу. А «любое лицо» начало угрожать ей и создавать невыносимые условия», — привела глава комитета реальный пример из обращений граждан.
В 2019 году Верховный суд постановил, что владение квадратными метрами не повод для вселения. Если в собственности незначительная часть помещения и проживать на ней практически невозможно, то суд должен ответить истцу отказом.
Право или злоупотребление им?
Проект закона, призванный не допускать продажу микродолей, Госдума приняла в первом чтении ещё в мае 2018 года. Помимо Хованской, в числе его авторов депутаты Павел Крашенинников и Павел Качкаев. Документ привязывает долю в праве общей собственности на жилое помещение к учётной норме, то есть к минимальному размеру площади помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан жильём. Её устанавливают органы местного самоуправления. Например, в Москве учётная норма составляет 10 квадратных метров на человека, в других регионах она варьируется от 8 до 15 «квадратов».
Учётные нормы площади жилья (кв. м) 15 — Омск, Белгород 13 — Владивосток 12 — Ярославль, Красноярск 11 — Воронеж 10 — Москва 9 — Санкт-Петербург
«Мы против того, чтобы пол квадратного метра оформлялись в собственность. То есть зарегистрироваться и жить ты можешь, а иметь право собственности на микродолю — нет», — считает Павел Качкаев.
Это правило предполагают не распространять на случаи, когда доля в праве собственности на жилое помещение возникает в результате приватизации или при наследовании жилого помещения. Исключение сделают и для близких родственников.
По словам Качкаева, законопроект пока не обсуждался во втором чтении из-за разногласий во время межведомственных согласований. Так, предлагаемое ограничение стали трактовать как нарушение прав граждан на собственность.
К любым мерам, которые каким-либо образом ограничивают права граждан, надо относиться как можно осторожнее, сказал «Парламентской газете» председатель Общероссийского движения «Сильная Россия» Антон Цветков.
«Должна быть качественная работа правоохранительных органов и судов. Действующее законодательство позволяет это делать. Мы не можем постоянно его корректировать из-за плохого исполнения. Возможно, стоит подумать о том, как оперативнее реагировать на сообщения об агрессивных действиях тех же рейдеров», — полагает эксперт.
Любая сделка с недвижимостью — через нотариуса?
Замгендиректора Ассоциации «ЖКХ и городская среда», член экспертного совета при жилищном комитете Госдумы Дмитрий Гордеев считает, что документ конкретизирует права собственников, а аргументы его противников беспочвенны.
«Гражданский и Жилищный кодексы знают много примеров введения законодательных ограничений прав отдельных собственников во имя реализации прав и законных интересов большинства собственников, — отметил эксперт. — Собственники таких долей не смогут их использовать ни для своего полноценного проживания, ни для сдачи внаём, то есть это фактически квазиправо».
А вот по мнению Венеры Шайдуллиной, такая мера не решит проблему полностью: «Ведь мошенники смогут его обходить, выделяя и по 18 квадратных метров. Просто изменятся масштаб и способ реализации».
Юрист предлагает пойти по пути развития превентивного законодательства, как за рубежом.
«Это хорошее эффективное регулирование риелторской деятельности с институтами ответственности, страхования, СРО или разрешений, либо лицензирования, а также и введение обязательной нотариальной формы сделок для всех операций с недвижимостью», — объяснила Шайдуллина.
Необходимость обязательного нотариального заверения всех гражданских сделок с жилой недвижимостью активно обсуждается не первый год. «Однако это связано с дополнительной финансовой нагрузкой на граждан, которые будут вынуждены платить существенный нотариальный тариф», — предупредил председатель Московской городской думы Алексей Шапошников в конце февраля на круглом столе по противодействию квартирным рейдерам.
По его словам, в Москве накоплен серьёзный опыт по выявлению мошеннических схем в области сделок с жильём. «Уверен, что столичные законодатели подключатся к законотворческой работе на федеральном уровне. Для этого у нас есть все необходимые механизмы», — добавил спикер Мосгордумы.
Возможно, что полномочия разбираться с каждым конкретным случаем стоит передать на местный уровень, предлагает первый зампред Комитета Совета Федерации по социальной политике Валерий Рязанский.
«Когда у определённой жилплощади оказывается большее число граждан-сособственников, чем позволяет норматив для проживания, то для таких ситуаций местным органам власти стоит принимать отдельное решение. Думаю, это единственный вариант, без которого проблема не разрешится», — подчеркнул сенатор.
В любом случае нужен общественный консенсус по этой щепетильной теме, добавил Рязанский.
«С одной стороны, вопрос относится к конституционному праву на собственность, а с другой — всё же есть и некий здравый смысл при дроблении жилья. Поэтому не обойтись без открытой дискуссии по возможным вариантам», — заключил он.
