«Кто опять не вымыл чашку?!»: что такое коливинг и чем он отличается от коммуналки?
Несколько месяцев назад в Москве стартовали продажи квартир в первом городском небоскребе-коливинге, который должен вырасти в Свиблово ко второму кварталу 2023 года. Что такое коливинги, какие они бывают и чем отличаются от общежитий и коммунальных квартир из советского прошлого, разбирался «МИР 24».
«Коливинг» можно перевести как «сожительство», «сосуществование», «совместное проживание» – обычно жильцы арендуют комнаты, помимо которых в их распоряжении есть общая кухня, гостиная, может быть общее рабочее пространство (коворкинг), спортзал, санузлы могут быть как общими, так и индивидуальными для каждой комнаты, в зависимости от проекта. Коливинги бывают очень разными – они могут действительно напоминать советские коммуналки, могут быть похожи на гигантские отели или ламповые хиппи-коммуны; могут представлять собой целые современные здания, несколько объединенных квартир в обычной панельке или модный лофт в стенах бывшей фабрики.
Один из самых известных и успешных примеров коливинга мельком показал в нашумевшем выпуске о Кремниевой долине Юрий Дудь. The Rainbow Mansion – это красивый белый особняк, расположенный в Купертино, в нем живут программисты. В 2006 году пятеро ребят приехали работать в Исследовательский центр Эймса и столкнулись с тем, что снимать жилье по отдельности очень дорого. Тогда они арендовали дом, который превратился в коливинг и место постоянного мозгового штурма для молодых амбициозных специалистов, с тех пор в нем успели пожить сотрудники Tesla, Apple, Google, а один из его основателей, Крис Кемп, стал техническим директором NASA.
Версии того, что можно называть первым коливингом, существуют разные. Кто-то считает, что этот формат появился в XIX веке, когда в Европе подобным образом жили и сотрудничали известные художники, писатели и предприниматели. Кто-то – что первым коливингом был проект «Изокон» компании Wells Coats, который появился в Лондоне в 1930-х (совместное жилое пространство с рабочим местом и прачечной). Кто-то – что у истоков стоят советские дома-коммуны 1920-1930-х годов.
«В советском прошлом существовал похожий формат, в народе он назывался по-разному, в том числе – «гостинки», – рассказывает урбанист, директор по продукту компании «Сити-ХХI век» Мария Могилевцева-Головина. – Это такие общежития коридорной системы, когда один длинный коридор, и к нему выходят жилые ячейки. Большим минусом этого формата является то, что есть общая кухня (она большая) и общие санузлы. И на эти общие зоны ориентировано много жилых единиц. Условно у тебя 15 комнат, какой-то отсек этажа, и на него одна общая кухня, постирочная может быть в зависимости от проекта, санузел. Качество жизни очень низкое. В Москве подобная коридорная система до сих пор есть во многих зданиях, ранее служивших общежитиями».
Жилье для миллениалов и трудоголиков
В коливингах по типу The Rainbow Mansion людей объединяет профессия – специалисты живут рядом и, постоянно обмениваясь опытом, рождают идеи. Иногда объединяющим фактором является не работа, а увлечение или стиль жизни, например, в небольшие коммуны кооперируются веганы, последователи ЗОЖ, музыканты-любители и т.д. Большое значение имеет график занятости современного жителя мегаполиса, в особенности работающего миллениала – основной целевой аудитории коливингов.
«Люди в возрасте от 30 до 40 лет становятся наиболее экономически активной и платежеспособной частью населения, а значит и главными потребителями, предлагаемых девелоперами продуктов, – уверена глава архитектурного бюро MAD Architects Мария Николаева. – Эти люди не спешат становиться владельцами недвижимости, выбирая формат арендных отношений с жильем, предпочитая удобство, отсутствие бытовой рутины и ответственности за актив, наличие множества удобных и качественных сервисов «под рукой». Одновременно с этим из-за взрывного развития онлайн-технологий, их интеграции в деловую, общественную и культурную среду, социальное дистанцирование для миллениалов стало чем-то привычным и комфортным. Сейчас львиная доля неформальных, а из-за эпидемии коронавируса и рабочих коммуникаций перешли в сеть. Это означает, что коливинги с их развитой полифункциональной инфраструктурой, ориентацией на мобильность и снижением издержек на содержание рабочей инфраструктуры как никогда актуальны. Они обладают понятными перспективами на рынке, как для размещения частных лиц, так и с целью перераспределения части кадров из офисов компаний».
Фото: Shutterstock/FOTODOM
По данным компании AFI Development, которая возводит первый московский небоскреб-коливинг, значительная часть продаж связана с родителями, которые приобретают квартиры для детей на будущее, и среди таких покупателей много регионалов. Порядка 46% от всего пула инвесторов составляют те, кто приобретают лоты с целью организации арендного бизнеса. Конечным жителем 53-этажной башни, говорят в компании, будут люди от 19 до 35 лет.
В случае AFI Tower проект не является коливингом в привычном смысле: квартиры, даже самые маленькие (от 21 метра), имеют собственные санузлы и кухонные зоны. Если обычно жилье в коливингах арендуют либо покупают в статусе апартаментов, здесь все лоты имеют статус квартир и собственники получают возможность прописки. «Жильем в стиле co-living» башню называют за развитую инфраструктуру внутри здания, которую обещают покупателям: разгрузить жильцов от рутины должны клининговая служба и прачечная, поесть можно будет в кафе, интересно провести время и заняться фитнесом – не выходя из дома. Резидентам небоскреба будет доступно более 1100 кв.м community-пространств, в том числе co-working помещения, lounge-зона с кинопроектором, SPA (хамам, фитнес-зал, йога-зал), арт-кафе и многое другое. Цена за концепцию коливинга и близость к метро совсем не низкая – на сумму, которую сегодня придется отдать за 21-метровую студию, за МКАДом можно купить трехкомнатную квартиру на стадии строительства дома. Так же пока не известно, по какой схеме жильцы AFI Tower будут оплачивать коммунальные платежи – это будет зависеть от управляющей компании, которая пока не определена.
«Такой формат был придуман для людей, которые настроены коллективно работать, коллективно жить, приходят домой, в основном, спать. Где он еще встречается? В крупных городах, мощных экономиках с подобным ритмом жизни. Например, в Японии – там это есть в улучшенном варианте. Они делают коливинги при транспортно-пересадочных узлах (ТПУ). Эти места тяготеют к точкам приложения труда, расположены в бизнес-активных зонах. У них нет коридорной системы, проектируется зонами – такие квартиры-коммуны. Например, на три комнаты – три жилые ячейки – одна большая кухня или даже кухня-гостиная. И ключевое отличие – у них в этих ячейках отдельные маленькие санузлы. Это стоит достаточно дорого, это покупают для иногородних студентов родители, наемные работники. Они рабочую неделю живут в этом коливинге, потом на скоростном поезде уезжают в родной город, где у них жилье гораздо более высокого качества», – отмечает Могилевцева-Головина.
Если в России такой вид жилья сегодня можно назвать экспериментальным, то в США, Европе и странах Азии есть немало примеров крупных и даже сетевых коливингов. Например, нью-йоркский коливинг ALTA+ by Ollie занимает 43-этажное здание и тоже предлагает не комнаты с общей кухней, а полноценные квартиры. Другой крупный коливинг – Old Oak – находится в Лондоне и рассчитан более чем на 500 жильцов. Все подобные проекты как минимум предлагают коворкинг, кинотеатр, фитнес-клуб, кафе, клининговый сервис, а всеми мероприятиями в их внутренней жизни занимаются комьюнити-менеджеры.
А что для души?
«Если говорить о более глубоком смысле коливинга, то это в первую очередь «инкубатор», место, где люди проживают нужные им состояния и ситуации, – сооснователь коливинга Melnica Space Сергей Долгов уже несколько лет плотно исследует мировой опыт в этой области и рассказывает об этом с увлечением. – Кому-то остро требуется чувство «своих», племя, семья. Кто-то ищет единомышленников. Другие стремятся поделиться опытом и энергией. Коливинг в том числе и своего рода терапевтический эксперимент, в котором люди отражают друг от друга различные проекции своих непрожитых отношений с родителями, друзьями, партнерами. В любом коливинге мы наблюдаем, что люди, независимо от возраста, через тесное взаимодействие с другими (не родственниками) отрабатывают свои чувства – боли, надежды, детские травмы, радости, любовь – и выходят из них измененными, с новым положительным опытом».
Melnica Space – один из интересных примеров уютных ламповых коливингов. Он расположился в Заокском районе Тульской области на территории крупного агрокомплекса, который разорился после развала СССР. В 2011 году на этой земле зародилась новая жизнь в виде творческого кластера «АрхФерма», пустующие склады превратились в арт-объекты, но проект долго не просуществовал. В 2018-м за дело взялись супруги Ольга и Сергей Долговы, они сохранили имеющиеся объекты и открыли небольшой коливинг и коворкинг.
«Наша команда весь прошлый год проводила исследование состояния рынка коливингов, – делится Долгов. – Если до пандемии их было по всему миру порядка 530, то сейчас количество сократилось почти в два раза, причем больше всех пострадали крупные сети, оставшиеся без постоянных резидентов. Однако после снятия карантина в России мы наблюдаем то же, что происходило в США в начале 2000-х, – стихийная совместная покупка и аренда помещений под коливинги людьми, уставшими от большого города и одиночества. Сегодня 75% коливингов – это маленькие помещения, принимающие не более двух-трех десятков человек. Две трети из них – городские, и где-то примерно треть – расположенные за городом, в сельской местности».
До пандемии в России, по расчетам основателей Melnica Space, насчитывалось всего около трех десятков коливингов, сейчас их стало намного больше. Как правило, они быстро закрываются. Причина в том, что чаще всего маленькие коливинги создаются не как бизнес, а как идейная тусовка вокруг одного или двух лидеров. Через полгода у жителей меняются приоритеты, интересы, заедает быт, и они начинают разъезжаться. Чтобы этого не происходило, необходим комьюнити-менеджмент – системное управление отношениями в сообществе. В мире существует несколько энциклопедий о правилах создания и управления коливингами, но на русском языке такой литературы пока нет, как и методологии в целом.
«Организаторы и основатели коливинга должны немало внимания уделять тому, что объединяет людей кроме посиделок на кухне, вкусной еды и настольных игр по выходным, – говорит Долгов. – В бытовом плане коливинг – это очень большой вызов для любого человека, потому что любое совместное пространство – будь то кухня, санузлы, общие зоны – провоцирует нарушение границ друг друга. Кто опять не вымыл чашку? Чья очередь выносить мусор? Чьи гости шумят после полуночи? Вопросы, чем-то похожие на то, что возникает в обычной семье. Если процессом притирки резидентов друг к другу не управлять, то в какой-то момент людям становится некомфортно друг с другом находиться».
Пока что Melnica Space предлагает сезонное проживание для небольших групп и одновременно служит местом встречи жителей Заокского района. Все они могут принять участие в самых разных мероприятиях: выставках, лекциях, мастер-классах, тренингах-ретритах. В таких коливингах обсуждают, танцуют, рисуют, занимаются спортом и просто проводят вместе время на природе. В основе их философии – шеринговая экономика, или совместное потребление: лучше платить за временное пользование чем-либо, чем приобретать это в собственность. Самые популярные примеры: каршеринг, велошеринг и старые-добрые библиотеки. Шеринговая экономика позволяет значительно увеличивать коэффициент полезного использования вещей.
Фото: Shutterstock/FOTODOM
«Сущность понятия коливинга может быть гораздо шире, чем традиционно принимаемая модель. Назваться им может и студенческий хостел и даже глэмпинг, но при этом подобный проект должен отвечать ряду формальных критериев, – рассказывает Сергей. – Среди них – первичный отбор и интеграция резидентов, комьюнити-менеджмент, распределенные расходы, доступные общие сервисы и пространства. Как показывает практика – хиппи и байкеры, люди семейные и не собирающиеся заводить детей, редко уживаются вместе, поэтому для здоровой соседской среды имеет смысл формировать ее заранее. Одной из основных проблем современных новостроек является огромная сложность найти соседей по интересам, с которыми можно поддерживать многолетние отношения. Коливинги, как показывает зарубежный опыт, успешно решают эту задачу».
Рост недоступности качественного жилья
Несмотря на то что практически во всех проектах делается упор на создание локальных сообществ и возвращение института соседства, утерянного в России после СССР, далеко не все в восторге от этой практики. Рост популярности коливингов в первую очередь говорит о нехватке доступного качественного жилья. Те, кто не может позволить себе квартиру и не хочет обременять себя многолетней ипотекой, просто вынуждены искать другие варианты, таким образом соглашаясь на 20-метровые квартиры, которые критики называют чуть ли не тюремными камерами.
«Идет постоянное сокращение площади продаваемого лота в Москве. Однушка еще 10 лет назад была 42 метра, сейчас она становится 30-32 и даже меньше, – констатирует Мария Могилевцева-Головина. – Следующий шаг – от студии перейти к этой жилой ячейке. Студия – это все-таки независимый объект, а здесь объект, который подвязан на общую зону кухни-гостиной. Этот формат диктует уровень жизни и недоступность жилья. Что за прошедший год произошло в Москве? Очень сильно выросла цена квадратного метра, на 20-30%, настолько оно стало менее доступным. А потребность в приобретении жилья есть, и кто-то будет покупать такое. По нашим прогнозам, этого не будет очень много, но в какой-то пропорции может появиться на рынке».
Решением проблемы нехватки доступного жилья многие эксперты называют стимуляцию развития белого рынка аренды со стороны государства. К примеру, в Москве существенная часть рынка аренды – в тени, и покупатель не защищен. По мнению Сергея Долгова, московский проект AFI Development предвосхищает рынок недвижимости, к которому Россия придет через пять-десять лет: будет появляться все больше подобных девелоперских проектов, таким образом молодые люди формируют новую реальность мегаполиса. Такого же мнения придерживается партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков:
«В условиях нестабильности функционирования мировой экономики, спада потребительской активности, ограничений, вызванных эпидемией коронавируса, коливинги продемонстрировали отличные показатели финансовой отдачи. Сейчас средний уровень загрузки подобных проектов составляет около 75%. На протяжении минувшего года, особенно в острые фазы локдауна, привычные всем отели заполнялись в среднем не более чем на 25%. Это лишнее свидетельство устойчивости и перспективность бизнес-модели коливинга в новых общественных и деловых реалиях. Инвесторы хорошо осознают это и все более интенсивно вкладывают деньги в такие кейсы и компании. В 2020 году общемировой рынок коливингов вырос примерно на 30% на фоне стагнации многих секторов индустрии недвижимости. По мере того, как население столицы неуклонно растет, а экономика владения отступает перед экономикой пользования, подобные проекты становятся все более востребованными в обществе».
