В Зауралье из-за разногласий инвестора и властей не смогли открыть школу

Новую школу в райцентре Кетово видно издалека: высокая, яркая, красивая. Это не просто учебное заведение, а многофункциональный комплекс, где есть все для полноценного образования физического и эстетического развития. В комплексе два учебных блока: начальное и среднее звено. У каждого - отдельный вход, гардеробы, площадки для проведения линеек. Два лифта. Просторные светлые классы, оборудованные по последнему слову техники, кабинеты врача, логопеда, психолога, библиотека, два спортзала - для малышей и старшеклассников. Есть кабинет музыки, зал хореографии с дубовым паркетом. Возле актового зала - гримерная, костюмерная, кружки. Огромная столовая на 600 мест. Даже зимний сад предусмотрен. Плюс к этому стадион и благоустроенная пришкольная территория. Но самая большая гордость застройщика - умные системы безопасности, пожарной сигнализации, охраны, освещения, отопления, вентиляции.

По словам учредителя компании "Эверест" Андрея Лушникова, идея построить современную школу ему пришла в 2016 году после того, как стартовала программа создания новых мест в общеобразовательных организациях . Тогда перед регионами поставили задачу реконструировать старые учебные корпуса и вводить новые, постепенно избавляясь от третьей, а потом и второй смен.

Так возникла практика возведения соцобъектов по принципу выкупа: застройщик сначала строит за свои деньги, а потом муниципалитет у него приобретает объект. Имея за плечами опыт работы по федеральным проектам, Лушников решил попробовать себя в новом деле. Написал официальное письмо тогдашнему губернатору Курганской области Алексею Кокорину с просьбой предоставить землю под строительство современной школы. Регион в этом очень нуждался, да и сейчас проблема не снята. К тому же в 2015-м вышел областной закон, который позволял предоставлять участок без торгов для реализации масштабных инвестпроектов при соблюдении определенных критериев.

Застройщик оценил свои траты почти в миллиард рублей, но муниципалитет готов выкупить здание только за 738 миллионов

У застройщика было три участка на выбор для строительства школы: в Кургане, Шадринске и Кетово. Остановился на последнем, потому что здесь дешевле обходилось техприсоединение к сетям. Да и новая школа нужна была селу, как воздух: Кетовский район находится в 13 километрах от областного центра. Близость к городу притягивает людей, а соцсфера отстает. Инвестор опросил жителей села и близлежащих населенных пунктов и подсчитал, сколько учеников в них живет - 1300. Но строить решили на 1100 человек. Разрешение на участок в Кетово удалось получить только с третьего раза после согласования с прокуратурой.

В октябре 2016-го был заключен договор аренды земли между администрацией Кетовского района и компанией "Эверест". В 2017 году Курганская область подала заявку в Минобрнауки РФ на участие в программе создания новых мест в общеобразовательных организациях и заключила с федеральным ведомством соглашение. На выкуп объекта предусматривалось 734,1 миллиона рублей: 682,2 из федерального и 51,3 из регионального бюджетов.

Инвестор приступил к строительству за счет собственных средств. Поскольку раньше в Зауралье власти ни разу не выкупали у застройщиков образовательные объекты, оценить плюсы и минусы такой схемы было трудно. К тому же возникли непредвиденные обстоятельства: НДС вырос с 18 до 20 процентов, а новый водопровод, к которому по техусловиям должны были подключить школу, так и не проложили. Подрядчик провалил муниципальный контракт, хотя деньги за него получил. Против него и главы Кетовского района завели уголовное дело. Инвестор, вложившийся в школу, к этой ситуации не имел никакого отношения, но ввод затянулся. После долгих разбирательств врезались в действующий водопровод.

В октябре 2020 года здание сдали в эксплуатацию. Пришло время его выкупать. Администрация района заказала независимую оценку - там определили рыночную стоимость школы в 738 миллионов рублей. При этом физический износ насчитали в пять процентов, а внешнеэкономический - почти в 27. То есть учреждение еще ни дня не работало, а уже "потеряло в цене".

Как пояснил "РГ" оценщик Владислав Ломакин, есть различные методики оценки объектов, учитывается много факторов, в том числе экономические показатели региона, бюджетная обеспеченность и даже коронавирус, повлиявший на рыночную активность. А на состоянии здания отражается еще погода: ветер, дождь, снег. Кстати, кадастровая оценка объекта оказалась больше: 765,2 миллиона рублей. Между тем застройщик рассчитывал на другую сумму. По его данным, с учетом роста НДС, удорожания стройматериалов, внутренней "начинки" и еще ряда факторов школа на момент сдачи стоила 998 миллионов. Инвестор составил протокол разногласий.

- Мы в этот проект вложили душу, строили для детей так, чтобы регион мог гордиться, - говорит предприниматель. - Не сомневаюсь, что найдем компромисс и дети начнут следующий учебный год в новых классах.

Он даже предложил властям выкупить школу в рассрочку.

- У администрации района нет законных оснований выкупать объект дороже независимой оценки, - сообщил "РГ" директор департамента образования и науки Андрей Кочеров. - Здание находится в собственности у застройщика, новых предложений о продаже его муниципалитету не поступало.

Пока стороны ищут компромисс, родители бьют во все колокола: нужна новая школа! В действующей учится около тысячи детей в две смены. Последний урок заканчивается в семь вечера - времени на кружки и секции не остается. Мамы и папы вспоминают, как новую школу обещали открыть еще 1 сентября 2019 года и даже сюжет об этом показали на всю страну по федеральному телеканалу.

- Нас не волнуют споры между застройщиками и чиновниками, - говорят родители. - Мы хотим, чтобы наши дети учились в современном здании, в хороших условиях.

Компетентно

Максим Прачик, гендиректор Корпорации развития Среднего Урала:

- В Свердловской области высказаны две частные инициативы по 115-ФЗ (о концессии) и 224-ФЗ (о государственно-частном партнерстве). В результате реализации этих проектов появится 1650 новых учебных мест. Первая заявка от концессионера на строительство школы поступила в июне 2020 года. Корпорация структурировала этот проект на стороне частного партнера. В нашем портфеле есть еще два с оценочным объемом инвестиций три миллиарда рублей. Именно механизм ГЧП позволяет бизнесу и публичной стороне учесть все возможные риски. Например, стоимость проекта и срок компенсации вложенных средств фиксируется еще на стадии переговоров, то есть инвестор будет на 100 процентов застрахован по возвратности вложений. Это регулируется законодательством на федеральном уровне. Если говорить о судебной практике, то в большинстве случаев спор о компенсации затрат на создание объекта складывается в пользу частного партнера.