Суд вернул калининградке жилье, которым завладели "черные риелторы"

Антонина Николаевна одинока. Муж умер, когда ей было 78 лет, детей у супружеской пары не было. Зато был племянник, сын погибшего брата, назовем его Иван. Этого мальчика, рано оставшегося без родителей, женщина воспитывала как сына.

В 2014 году Антонина Николаевна упала в обморок, попала в больницу, диагностировали сахарный диабет. Калининградку мучили и другие болезни. Опасаясь, что скоро умрет, она решила на всякий случай написать завещание и указать Ивана наследником. Это была плохая идея: племянник злоупотреблял алкоголем, и некие знакомые, покупавшие ему выпивку, подговорили обмануть тетку.

Пенсионерка думала, что едет к нотариусу подписывать наследственный договор. На самом же деле ее привезли в региональное управление Росреестра, чтобы оформить договор дарения. Из-за глухоты и слепоты старушка не понимала, где находится, что подписывает. Обман вскрылся значительно позже, в 2020 году.

К тому моменту Иван успел продать квартиру, а вскоре после продажи умер. За пожилой женщиной ухаживали прихожане храма Рождества Пресвятой Богородицы, который посещает Антонина Николаевна. Один из приходских волонтеров, Сергей Гаврилюк, как-то обратил внимание на коммунальные "платежки". В качестве собственника квартиры был указан незнакомый мужчина, а не его подопечная.

Волонтер пошел в управляющую компанию, и там подтвердили: у квартиры еще в 2014 году сменился собственник. Друзья подсказали Сергею юриста, который регулярно проводит бесплатные консультации. Так к делу подключилась Ирина Парутина, специалист с 16-летним стажем.

- Честно говоря, я до Ирины обращался к другому юристу, моему знакомому, - вспоминает Сергей Гаврилюк. - Тот не согласился помогать даже за деньги. Сказал: ситуация слишком запутанная, квартиру сначала подарили, потом продали, продавец умер, спросить не с кого. Все равно, мол, проиграем, не хочу рисковать репутацией. А тут совершенно случайно я попал к специалисту, который не только не побоялся взяться за сложное дело, но еще и целый год ходил по судам бесплатно и добился результата!

Правда, вначале суд районной инстанции встал на сторону покупателя квартиры, признав его добросовестным приобретателем имущества. То есть человеком, который не знал и не мог знать, что продавец на самом деле не имеет права распоряжаться недвижимостью.

- Районный суд не принял во внимание тот факт, что покупатель фактически не совершил никаких действий по приемке квартиры в собственность, - комментирует ситуацию Ирина Парутина. - Он не зарегистрировался и не вселился в спорное жилье, не оплачивал коммунальные счета, не интересовался, кто и на каких основаниях проживает в квартире. Кроме того, покупатель ни разу не явился в суд, и установить его местонахождение не удалось. Прописан этот человек в комнатке в одном из общежитий Калининграда. Было бы логично предположить, что добросовестный приобретатель имущества, проживающий в стесненных условиях, поспешит переехать в новое жилье, но почему-то он не заявил свои права на квартиру.

Все эти факты принял во внимание Калининградский областной суд, в который Ирина Парутина и Антонина Николаевна обратились с апелляцией. Кроме того, суд областной инстанции изучил медицинские документы, подтверждающие глухоту и слепоту 92-летней калининградки. А также договор дарения квартиры, в котором отсутствовала важная запись - о том, что текст документа зачитан истице вслух, ей разъяснены правовые последствия сделки.

- Суд руководствовался Гражданским кодексом РФ, согласно которому сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана недействительной, - отмечает представитель Калининградского областного суда Марина Бучная. - Судебная коллегия признала доказанным, что преклонный возраст истицы на момент совершения сделки, возрастные изменения состояния ее здоровья, органов зрения и слуха, а также отсутствие юридических познаний затрудняли ориентированность относительно природы сделки, делали невозможным восприятие сути и содержания. Поскольку установлено, что спорная квартира выбыла из владения истицы помимо ее воли, то договор купли-продажи между племянником и новым покупателем также является недействительным. Ведь человек не мог продать квартиру, ему не принадлежащую.

В этой истории остается еще много вопросов. Почему специалист управления Росреестра, который регистрировал договор дарения, не обратил внимания на слепую и глухую дарительницу, не уточнил, осознает ли она, что делает? Кто этот таинственный покупатель, зарегистрированный в общежитии и ни разу не взглянувший на "свою" новую квартиру? Возможно, ответы на эти вопросы найдут следователи - региональное следственное управление СК уже приступило к проверке инцидента.

На заметку

Вопрос, связанный с добросовестным приобретением недвижимого имущества, неоднозначен. В теории любой человек может купить квартиру, которую какое-то время назад обманом отняли у законного собственника, и ничего не знать о ее темном прошлом.

- Однако на практике добросовестный приобретатель, даже если он не собирается жить в своей новой квартире, должен совершить действия по фактической приемке жилья: осмотреть его, убедиться, что там никто не живет, начать оплачивать коммунальные услуги, - поясняет Ирина Парутина. - Уже на этом этапе невозможна реализация распространенной схемы "черных риелторов", при которой они отчуждают квартиру пожилого человека, не пытаются его выселить, а просто ждут, когда он умрет. Именно такую схему некие люди пытались реализовать с квартирой Антонины Николаевны. К счастью, нам удалось им помешать.

Кстати, если собственник квартиры достиг преклонного возраста или имеет какие-то проблемы со здоровьем, сделки по покупке такого жилья юристы советуют совершать через нотариуса.

- Нотариус удостоверится в дееспособности продавца, зачитает вслух текст договора, убедится, что продавец осознает природу сделки, ее последствия, и только тогда даст добро на отчуждение имущества, - подводит итог Ирина Парутина.