Ненастоящее жилье: как изменится статус апартаментов

По данным IRN.RU за апрель этого года, на территории «старой» Москвы сейчас продается около 6 300 апартаментов общей площадью 456 000 кв. м. В общем объеме предложения на первичном рынке жилья Москвы апартаменты составляют 22%.

Согласно аналитике компании «Метриум», спрос на апартаменты заметно вырос за последний год. В 2020 году на рынке было зарегистрировано более 5 000 договоров долевого участия (ДДУ) по апартаментам комфорт и бизнес-класса, что на 49% больше, чем в 2019 году. Растущий спрос на фоне уменьшения объёма предложения привел к росту цен на апартаменты на 15,4% за год (квартиры, для сравнения, подорожали на 24%). Средняя цена апартаментов комфорт-класса в начале 2021 года составляла 199 300 рублей за кв. м, бизнес-класса — 297 500 рублей за кв. м.

Власти не в первый раз пытаются законодательно урегулировать рынок апартаментов: много лет он характеризовался разнообразными нарушениями требований к строительству. Сейчас застройщики продают апартаменты как альтернативу обычным квартирам для постоянного проживания. Однако по закону апартаменты — «ненастоящее» жилье: де-юре они представляют собой гостиницы или офисы. Приобретая недвижимость «в серой зоне», покупатели вынуждены платить более высокий налог на недвижимость и коммунальные платежи, не могут получить постоянную регистрацию. Это, в свою очередь, осложняет доступ к социальной инфраструктуре — например, устройство в детский сад зависит от места постоянной регистрации. Нормы поликлиник также распространяются только на официальное жилье, то есть, на жителей апартаментов социальных услуг просто не хватает.

Дискуссии о статусе апартаментов ведутся давно и довольно жёстко. До сих пор позиции представителей власти колебались от легализации уже построенных апартаментов до запрета на строительство такой недвижимости. Законопроект, который сейчас внесён в Госдуму, стал компромиссным вариантом, который должен сформировать правила игры на этом рынке условно жилой недвижимости.

Законопроект предусматривает следующие основные изменения:

1. Вводится термин «многофункциональное здание» (МФЗ). Это здание, состоящее из нежилых и жилых помещений, расположенное вне границ жилой застройки, в административной зоне;

2. Жилое помещение в МФЗ приравнивается к понятию «квартира», как оно определено в Жилищном кодексе. Отдельный термин «апартаменты» законопроектом не предусмотрен;

3. Управление МФЗ предлагается осуществлять общим собранием собственников имущества МФЗ и управляющей компанией МФЗ;

4. МФЗ будут обеспечены объектами социальной и иной инфраструктуры, но нормативы будут отличаться от нормативов, установленных для многоквартирных домов;

5. Собственники жилых и нежилых помещений МФЗ будут обязаны формировать фонд капитального ремонта на спецсчете;

6. Размер тарифов на коммунальные услуги и налогов на жилые помещения в МФЗ будет установлен аналогично МКД.

7. В жилых помещениях МФЗ (квартирах) будет осуществляться регистрация граждан по месту жительства.

По мнению директора по аналитике и оценке группы «Самолет» Ильи Витковского, в случае принятия закона о переводе апартаментов в жилье, их стоимость увеличится в среднем на 10-15%, что интересно с точки зрения инвестиций. «На данный момент процентные ставки по ипотеке, коммунальные платежи и налоги выше для апартаментов, чем для квартир, так как они считаются нежилыми помещениями. После изменения статуса апартаментов стоимость их содержания уменьшится; также собственникам будет доступно рефинансирование кредита, если помещение приобретено в ипотеку», — считает Витковский.

Фактически, на рынке появляется новая категория недвижимости, жилое помещение в общественно-деловых зонах. По мнению Витковского, «цена на подобную инновацию, вероятно, будет занимать срединную позицию между ценой апартамента и квартиры при равных условиях, либо приравнена к стоимости квартиры».

Эксперты считают, что «амнистия» апартаментов серьезно отразится на рынке московской недвижимости. Есть версии, что застройщики постараются нарастить объемы строительства и вывести на рынок новые объекты, а собственники готовых апартаментов выставят их на продажу по более высокой цене. Однако, пока закон не принят, возможна и обратная тактика: так, портал IRN.RU публикует мнение директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева о том, что некоторые девелоперы «убрали определенный объем предложения, чтобы дождаться окончательного решения по данному вопросу».

Председатель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов считает, что равнозначный с квартирами статус позволит обеспечить социальную защиту покупателей. «Возможность постоянной регистрации в апартаментах, а также более выгодные условия оплаты коммунальных услуг и налогообложения в сравнении с нежилыми помещениями, позволят привести эксплуатацию МФЗ в соответствие с существующим законодательством», — считает Гарипов.

Проект федерального закона включен в программу законопроектной работы Государственной Думы на июнь 2021 года.