Вениамин Голубицкий: «Застройщики в регионах не могут начать новые проекты – нет финансирования»
Как-то странно все устроено на рынке недвижимости: застройщик испытывают проблемы – цены на недвижимость растут. Государство помогло стройкомплексу – цены растут снова. Почему так происходит, бесконечен ли этот процесс? Как выглядит сложившаяся сегодня ситуация с ценами, финансированием, стройматериалами с точки зрения инсайдера? На наши вопросы ответил Вениамин Голубицкий, президент ГК «КОРТРОС».
Что происходит сейчас с ценами на квартиры? Остановится ли этот безумный рост в обозримом будущем?
Жилая недвижимость в стране резко подорожала, прибавив в среднем 20% только за прошедший год. Квартира в массовой новостройке в Москве сейчас обойдется в среднем уже в 200 тыс. рублей за кв. м, а по России – почти в 90 тыс. И рассчитывать на снижение цен, особенно радикальное, не следует – жилой фонд стареет, а на рынок приходит (и будет приходить) более многочисленное, чем предыдущее, поколение Z, которым нужно много жилья.
При этом структура экономики такова, что миграция будет выталкивать экономически активное население в крупные города, административные центры, где спрос превысит предложение. Соответственно, ценовой тренд в целом останется восходящим.
Однако независимо от динамики спроса, цены на жилье будут расти и по другим причинам. Если коротко, это ослабление рубля, из-за которого сильно дорожают импортные строительные материалы, оборудование, топливо. Это напрямую сказывается на себестоимости строительства и, следовательно, на конечных ценах недвижимости.
Но ведь застройщиков хорошо поддержало государство, предоставив покупателям ипотеку с господдержкой…
Застройщики, несмотря на резкий рост спроса в прошлом и в этом году, всё равно остаются в непростом положении. С 2018 года девелоперы переходят на новую модель финансирования жилищного строительства. Деньги дольщиков напрямую привлекать нельзя, нужно брать кредит в банке, который будет обеспечиваться средствами покупателей-участников долевого строительства.
Пока российский рынок не «вытягивает» строительство 120 млн кв. м в год.
Соответственно, сейчас застройщикам нужно договариваться с банками об очень многих параметрах проектов. Кредиторы, в свою очередь, не всегда заинтересованы во вложениях – в депрессивных регионах жилищное строительство имеет низкую рентабельность. Заставить банк вкладываться никто не может, поэтому немалое число девелоперов завершили текущие проекты, но не могут начать новые – нет финансирования.
Стоимость проектного финансирования будет зависеть и от того, в какой мере Центробанк готов ужесточить кредитно-денежную политику. Если Банк России будет постоянно повышать ключевую ставку то, конечно, это не скажется позитивно на стоимости кредита для застройщиков и замедлит переход отрасли на новую модель финансирования жилищного строительства.
Конечно, на крупных и, условно скажем, «богатых» рынках ситуация сравнительно благополучная. Но Россия – страна большая, есть Москва, есть Питер, есть Сочи, и есть вся остальная Россия. И если в активно растущих регионах всё будет хорошо в любом случае, то в депрессивных стройка может остановиться. Эта проблема в целом может привести в долгосрочной перспективе к снижению предложения новостроек и монополизации рынка. Прошлый год показал, как закрытие границ и дефицит рабочей силы (иностранные рабочие уехали, вернуться не могут) увеличили сроки строительства и его себестоимость.
Вы считаете, что нужна дальнейшая поддержка строительного бизнеса?
Безусловно, необходимы меры поддержки, которые позволят снизить себестоимость и, соответственно, повысить рентабельность. К примеру, государство могло бы софинансировать строительство социальных объектов и инфраструктуры. Сейчас это ложится грузом на плечи застройщиков, а фактически – на покупателей.
Одновременно нужно повышать доступность кредита. В частности, государственные гарантии девелоперских проектов могли бы облегчить получение банковского финансирования. Без мер поддержки застройщиков, а также покупателей – я имею в виду закрытие программы субсидирования ипотеки – в строительстве будет стагнация.
Сейчас в стране строится на 15% меньше жилья, чем год назад. По данным Единого ресурса застройщиков, общая площадь застройки упала до 99,5 млн кв. м, что стало самым низким показателем по меньшей мере за последние три года. Это тревожная динамика в свете планов властей увеличить ввод жилья до 120 млн кв. м в год. Чтобы достичь этой цели, нам нужно увеличить текущее строительство минимум в два раза.
Застройщики давно ждут помощи от государства в вопросе подключения к инженерным сетям. Фото: business-class.su
Кстати, если мы будем мало строить нового жилья, то это также подтолкнет вверх цены на дефицитные новостройки. Качество жизни ухудшится, и население будет охотнее переезжать в крупные города. Поэтому важно поддерживать девелопмент не только по линии помощи застройщикам, но и стимулировать спрос. Лучшим решением проблемы может стать смена тренда доходов населения. Чем выше благосостояние покупателей, тем выше качество строительства, больше объемы продаж и выше рентабельность девелопмента.
Сейчас мы видим, какой мощный эффект дала программа субсидирования ставок. Власти выделили 900 млрд рублей, которые превратились в 4,3 трлн рублей выданных ипотечных кредитов, то есть инвестиций в строительство – это рекордный показатель. В сочетании с другими мерами строительство может стать реальным драйвером восстановления экономики и решения жилищных проблем.
Полагаю, стимулирующие меры можно увязать с программой реновации в общероссийских масштабах. К примеру, в качестве поощрения участвующих в них застройщиков можно упростить процедуру подключения к коммунальным сетям, снизить ставки по банковским кредитам. Тогда это позволит решить еще и другую проблему – старение жилищного фонда.
Теперь льготную ипотеку собираются отменить или ограничить, по крайней мере, в столичных регионах. Как это отразится на спросе?
Если программа будет свернута, можно ожидать рост ставок по ипотеке на новостройки примерно на 1,5-2 процентных пункта. В этом случае спрос на новостройки начнет постепенно снижаться – помимо подорожавшей ипотеки, замедлению активности покупателей будет способствовать состоявшийся рост цен. Сейчас «квадрат» продолжает дорожать, поэтому «торможение» спроса осенью может быть резким.
Впрочем, в Москве и Санкт-Петербурге последствия будут не такими негативными, как в целом по стране, так как у местных потенциальных покупателей жилья выше доходы.
Когда, по-вашему, самый подходящий момент для покупки квартиры?
Покупать жилье в России никогда не рано. В нашей стране это актив, который в долгосрочной перспективе если даже не дорожает, то хотя бы сохраняет стоимость. Новая квартира ещё и сохраняет ликвидность, то есть продать или сдать в аренду небольшую «семейную» квартиру с ремонтом в новостройке в крупном городе можно практически всегда – реальная потребность в жилье в стране очень острая.
Тактически правильно покупать жилье в первой половине текущего года. Летом завершается программа субсидирования ипотеки, и ставки по кредитам могут возрасти. Сейчас они составляют порядка 5-6%, а без государственных вливаний возможно повысятся до 7-9%.
Московской реновации четыре года. Подводим итоги первого этапа
«Высотное строительство ограничат только облака». Москвичи, готовьтесь жить среди небоскребов
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости