Два банкрота бьются за "Адонис"
Здания старейшего швейного предприятия Татарстана оказались вне его конкурсной массы
Как стало известно "Реальному времени", недвижимость в центре Казани, некогда принадлежавшую швейному ОАО "Адонис", буквально "рвут на части". В частности, на землю и здания претендуют сразу два предприятия. Оба — банкроты. Это само ОАО "Адонис" и входившее с ним в одну группу ООО "Реал Групп". Некогда швейное производство перестало быть хозяином своих площадей, продав их вновь созданной компании, контролируемой зятем Роберта Мусина. Более того, когда ТФБ выдал "Реал Групп" на эту сделку кредит в 60 млн рублей, именно "Адонис" поручился за покупателя своей недвижимости. Конкурсный управляющий ОАО убежден, что это был целенаправленный вывод активов, для "Адониса" экономически неоправданный. Он требует признать сделку недействительной, а сами здания с землей вернуть их бывшему владельцу, откуда они перекочуют в его конкурсную массу. Его коллега, "конкурсник" "Реал Групп", с ним категорически не согласен. Доводы сторон, сдобренные порциями взаимного "компромата", в арбитраже выслушало "Реальное время".
"Имущество просто перешло из одних рук в другие внутри корпорации"
На недвижимость, ранее принадлежавшую старейшему швейному предприятию Татарстана ОАО "Адонис", претендуют два предприятия. Это само акционерное общество, а также последний собственник недвижимости — ООО "Реал групп". И тот, и другой ныне банкроты. Сделка сделкой, но конкурсного управляющего "Адониса" Виктора Машанова понять можно: фабрика, которую он ведет, лишилась всех своих корпусов вместе с землей. Похоже, что только юридически. Однако, обратно их теперь можно вернуть только по суду.
Машанов на днях присутствовал на рассмотрении своего заявления в арбитраже лично. Он сообщил, что сделка, о которой идет речь, была предпринята внутри группы юрлиц. Это не только предположения: есть судебные решения, в которых отражено, что "Реал Групп" и "Адонис" входили в одну группу и в них "имело место корпоративное управление". По мнению "конкурсника", эта операция выходит за рамки обычной хозяйственной деятельности. После заключения договора купли-продажи, по которому было продано все имущество швейного предприятия, оно осталось в тех же зданиях. То есть производство "никуда не переезжало".
Да и сам "Адонис" вел себя как участник группы: "Вновь созданная организация "Реал групп" заключила с ним договор купли-продажи, получила по нему финансирование в виде кредита "Татфондбанка". И сам же продавец, "Адонис", выступил по нему поручителем". В дальнейшем договор поручительства был расторгнут, но Арбитражный суд Поволжского округа признал соглашение недействительным и поручительство восстановил. На этом основании 16 июля 2019 года "Татфондбанк" вошел в реестр требований кредиторов "Адониса", что тоже, полагает Машанов, не вполне типично для хозяйственной деятельности.
После заключения договора купли-продажи, по которому было продано все имущество швейного предприятия, оно осталось в тех же зданиях
По мнению "конкурсника", недвижимость "просто перешла внутри корпорации из одних рук в другие": "Усматривается вывод имущества на вновь созданное "Реал групп" с целью аккумулирования арендных платежей от сдачи помещений в аренду и перераспределения денежных средств внутри группы". Для "Адониса" эта сделка фактически была безвозмездной. "Реал групп" через поручительство получил кредит. При этом сам продавец остался должен ТФБ эти заемные 60 млн рублей.
Ссылку ответчика на то, что упомянутые средства поступили на расчетный счет "Адониса", его арбитражный управляющий считает несостоятельной. Поступить-то они поступили, но пошли на погашение кредита. По сути, это было перекредитование. Одним словом, по версии истца, речь идет о "сделке с пороками внутри группы": она была экономически не обоснована. Иначе говоря, "Адонис" ничего от нее не выиграл. Больше того: ОАО лишилось арендных платежей от сдачи помещений — их начал собирать "Реал Групп".
Согласно отчету конкурсного управляющего последнего Евгения Бурнашевского, за два года от сдачи имущества в аренду поступило 24 млн рублей. "Это составляет почти половину суммы сделки", — акцентировал внимание он. — Я считаю, что нанесен ущерб самому должнику, кредиторам". "Конкурсник" "Адониса" также обратил внимание на то, что при повторной экспертизе на определение рыночной стоимости его бывшей недвижимости оказалось пропущено одно из помещений. Под пунктом 8 договора значатся встроенные помещения подвала и второго этажа, но в заключении эксперта указаны только первые. "Повторная экспертиза проведена с существенными нарушениями, что не позволяет использовать ее в качестве надлежащего доказательства", — подытожил Машанов. По его словам, все эти моменты перечислены в заключении специалиста, которое приобщено к материалам дела.
Согласно отчету конкурсного управляющего последнего Евгения Бурнашевского, за два года от сдачи имущества в аренду поступило 24 млн рублей
Права кредиторов никоим образом не нарушены
В свою очередь, представитель конкурсного управляющего "Реал групп" Дарья Гурьянова заявила, что сама по себе аффилированность не доказывает, что сделка недействительна и имеет какие-то изъяны. Она отметила, что договор поручительства "Адониса", по которому последний взял на себя обязательства за "Реал Групп" перед ТФБ, не оспаривался — если "конкурсник" считает, что оказались нарушены права кредиторов, то нужно было это сделать. А так, в рамках банкротства мусинского банка договор, напротив, признали действительным.
Управляющий банкротством "Реал Групп", как донесла до суда Гурьянова, считает, что права должника и в том числе кредиторов, "никоим образом не нарушены". ТФБ входит в реестр и "Реал Групп", и "Адониса": погашение будет происходить в рамках банкротства первой из названных компаний. Представитель "конкурсника" напомнила, что в этом споре были проведены две судебные экспертизы, которые "показали стоимость [недвижимости], не выходящую за пределы 60 млн рублей".
Она отметила как важный тот факт, что проданное имущество заложено. Причем, судя по рассказу юриста, сначала оно обеспечивало обязательства по кредиту самого ОАО "Адонис" в "Интехбанке". Последний уступил права требования "СМП банку" и сейчас последний. так же как и ТФБ, значится в реестре как "Адониса", так и "Реал Групп". Права залогового кредитора, уверяла Гурьянова, нарушены не будут: денежные требования, в том числе кредитные обязательства, будут погашены от продажи имущества, но с оговоркой "скорее всего".
Представитель Бурнашевского отметила, что, говоря о том, что "Реал Групп" продолжил сдавать имущество в аренду и получать от этого выгоду, конкурсный управляющий умолчал о расходах, которые несет эта компания. В том же отчете конкурсного управляющего указан, что помимо 24 млн рублей дохода за процедуру конкурсного производства, были и расходы. Она перечислила: 18 млн ушли на оплату электроэнергии, около 2 млн рублей составили расходы на налоги. А еще было необходимо обеспечивать сохранность имущества и платить охранникам заработную плату. "Никакой выгоды от сдачи в аренду нет", — заключила Гурьянова.
Земельный участок, который вместе со зданиями получил "Реал Групп", был размежеван и одна из его частей уже продана
В завершение своего выступления юрист сообщила, что есть неодолимое препятствие для того, чтобы отыграть сделку назад: земельный участок, который вместе со зданиями получил "Реал Групп", был размежеван и одна из его частей уже продана. Ранее "Реальное время" подробно рассказывало об этой ситуации. "Управляющий просит вернуть в конкурсную массу ОАО "Адонис" полностью весь объект, но в рамках дела о банкротстве реституция невозможна", — напомнила представитель ответчика.
"Носит откровенно заказной характер"
Высказаться по поводу экспертизы предложили уже Дине Варламовой. Судя по всему, она профессиональный оценщик и ранее работала с нынешним управляющим "Реал групп" Евгением Бурнашевским. Варламова напомнила, что первая судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 27 ноября 2015 года была проведена в июле 2019 года. Конкурсный управляющий "Адониса" был недоволен результатами и оспорил ее.
Повторную экспертизу суд поручил уже АО "Бюро технической инвентаризации РТ". Однако, и ее конкурсный управляющий "Адониса" просит исключить из материалов дела. Основание — приведенное им заключение специалиста ООО "ФАЦ Эксперт" Юрия Александрова от 27 апреля 2021 года. Представитель "конкурсника" "Реал Групп" сообщила, что они "очень подробно" рассмотрели заключение, которое ставит под сомнение повторную экспертизу БТИ РТ.
Прежде всего, она отметила, что титульный лист этого заключения полностью повторяет лист другого документа, ранее представленного в дело. А именно: заключение специалиста от 4 декабря 2018 года. "Не изменились даже шрифты, интервалы и прочие атрибуты оформления", — уверяла Варламова. Упомянутое заключение 2018 года от имени Казанской оценочной компании выполнила оценщик Надежда Гордеева.
Первая судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 27 ноября 2015 года была проведена в июле 2019 года
Варламова даже продемонстировала их судье: "Как видите, они практически полностью повторяют друг друга". Выступавшая тут же заявила, что такое сходство совсем не случайно: "эти структуры аффилированы". Она подчеркнула, что единственный учредитель Казанской оценочной компании (КОК) ранее упомянутый Юрий Александров. Он член СРО Российского общества оценщиков (вступил еще в 2008 году). В "Казанской оценочной компании" работает и директором, и оценщиком.
По данным из открытых источников, КОК зарегистрирована по адресу Казань, ул. Х. Мавлютова, д. 42, помещение 11. В этой организации числится два сотрудника. Заключение специалиста от 27 апреля этого года подготовлено оценщиком Александровым уже от имени ООО "ФАЦ-Эксперт", учредителем которого с 50-процентной долей является как раз Надежда Гордеева. Эта организация также зарегистрирован по адресу Х. Мавлютова, дом 42 офис 5. В штате насчитывается 3 сотрудника. Одним словом, подытожила Дина Варламова, "ФАЦ-Эксперт" и "Казанская оценочная компания" "прописаны" по одному и тому же юридическому адресу и располагают минимумом сотрудников.
Более того, и та, и другой участвуют в этом деле как доверенные лица то от истца ОАО "Адонис", то от имени его кредитора ООО "Тензор". "Из этого факта следует очевидная аффилированность Гордеевой, Александрова и их оценочных организаций при участии в этом деле", — заявила представитель "конкурсника" "Реал групп". Более того, по ее словам, заключение Александрова, которое их оппоненты используют для исключения повторной экспертизы БТИ РТ, "носит откровенно заказной характер": у него заведомо предопределен результат. А именно, как подчеркнула оценщик стороны ответчика, упомянутое заключение "содержит ложные и недостоверные факты". Судя по всему, у нее самой оснований не доверять БТИ РТ нет: это единственный государственный оценщик на территории республики, учрежденный минземимущества РТ.
Машанов подтвердил, что и Александров, и Гордеева участвовали в процессе от имени должника и кредиторов. "Они были привлечены мной, потому что у них есть багаж знаний, рецензии и все прочее на проведение таких работ", — заметил он. "Конкурсник" "Адониса" считает, что все заявления про аффилированность-неаффилированность к рассматриваемому спору не относятся: "Надо говорить по существу. В рецензии указано на ошибки, которые были допущены при изготовлении повторной экспертизы". Он напомнил про "пропавшие" здания второго этажа. А также упомянул о том, что "неверно подобраны аналоги" и в целом к этой экспертизе "очень много замечаний".
"Конкурсник" "Адониса" считает, что все заявления про аффилированность-неаффилированность к рассматриваемому спору не относятся
В списке исторически ценных не состоит
Варламова попыталась разбить эти доводы. Так, она утверждала, что повторная экспертиза полностью соответствует определению татарстанского арбитража. В нем были перечислены объекты, которые предстояло оценить и эксперт БТИ РТ ответил на поставленный вопрос. Дело в том, что сопоставление кадастровых и технических паспортов показало, что помещениям подвала фактически соответствует кадастровый паспорт, в котором значатся помещения подвала №7 и второго этажа.
— Эксперт написал так, как обозначено в кадастровом паспорте. Кадастровый номер, площадь и все остальное совпадают, — подытожила оппонент Машанова, — Вы снова уходите абсолютно не в ту сторону. Цепляетесь за помещения подвала в 366 "квадратов", при этом ничего не говорите про основные помещения, которые занимают почти 5 тыс квадратов и еще 3 тыс квадратных метров земли.
И развила критику в его адрес дальше. Так, по словам Дины Варламовой, когда провели первую экспертизу, "конкурсник" "Адониса" был недоволен тем, что применили сравнительный подход, доходный, были взяты не те аналоги. "Государственный оценщик БТИ РТ сделал повторную судебную экспертизу. Машанов снова недоволен. Опять не те аналоги, не те подходы. Вам снова все не так и не эдак", — заявила она ему напрямую. Сама представитель Бурнашевского полагает, что повторное заключение сделано с учетом всех требований и полностью достоверна. Тем более, как отметила Варламова, она выполнена госструктурой, у которой уставной капитал составляет 876 млн. "Получается, вы не доверяете ни государству, ни оценщикам БТИ?!", — вновь обратилась она к Машанову.
И обозначила изъяны в заключении "товарища Александрова", заявив о том, что он "вводит в заблуждение суд". В частности, по словам Дины Варламовой, он в своем заключении пишет, что здание по адресу улица Профсоюзная, 9 относится к исторически ценным объектам и является предметом охраны исторического поселения. При этом оценщик указывает на постановление от 13 июля 2017 года, тогда как рыночную стоимость недвижимости нужно было оценить по состоянию на 27 ноября 2015 года. То есть, по словам докладчика, в этом случае было использовано постановление после даты оценки, что запрещено законом "Об оценочной деятельности". Во-вторых, сообщила представитель Евгения Бурнашевского, она внимательно изучила список исторически ценных зданий по упомянутому приказу на ул. Профсоюзной, 3: "В нем 900 объектов — в основном, жилые дома конца XVIII-начала XIX века постройки, а также 30-50 годов прошлого века".
Судя по ее словам, на улице Профсоюзной довольно много исторических зданий. Их номера перечислены если не подряд, то почти через одного. Но дома № 3 в этом списке нет. "Может быть, указан другой адрес, так как дом находится на пересечении с улицей Чернышевского?, — задалась вопросом она. — Но и на этой улице дом №9 в списке не значится".
Арбитражный суд вернется к рассмотрению этого жаркого спора в конце июля.