Кассация не указ: самарский арбитраж не изменил позицию по делу о пристрое к "Мега Сити"
Напомним, пристрой обшей площадью 4,7 тыс. кв. м был возведен еще в 2015 г., однако компания столкнулась с проблемами при регистрации прав на объект.
При этом стройка не была самовольной. Еще в 2012 г. министерство строительства Самарской области выделило "Виктору и Ко" участок под возведение пристроя, в котором планировалось разместить аптеку и кинотеатр. Девелопер пользовался участком на правах аренды, а затем выкупил. Городским департаментом строительства и архитектуры был утвержден градостроительный план участка, был получен технический паспорт на здание.
Однако впоследствии, уже во время строительства, минстрой отменил свои приказы о предварительном согласовании места и заключения договора аренды, а затем потребовал и сноса объекта. Однако арбитраж в 2013 г. отказал в иске о сносе, посчитав, что ведомство злоупотребило правом. Суд посчитал, что именно в результате созданных минстроем препятствий компания не смогла получить разрешение на строительство.
"Виктор и Ко" в свою очередь неоднократно обращался в министерство с заявлениями о вводе объекта в эксплуатацию но получал отказы. При этом экспертиза указывает, что пристрой возведен в соответствии с требованиями СНиП и проекта.
В 2016 г. представители "Виктор и Ко Мега Сити" обратились в арбитраж и выиграли суд, который обязал управление Росреестра зарегистрировать права собственности на объект. Это решение устояло в апелляции. Регистрационные сведения были внесены в ЕГРП. Однако кассация вернула дело на новое рассмотрение, в ходе которого производство по делу было прекращено из-за отказа компании от иска.
Новую попытку решить проблему "Виктор и Ко" принял в ноябре, подав иск к мэрии Самары о признании за компанией права собственности на пристрой. Первые две инстанции требования компании удовлетворить отказались. Однако кассационная инстанция Арбитражного суда Поволжского округа не согласилась с их решениями указав, что они были основаны на ошибочном трактовании норм права.
В частности кассация не поддержала коллег во мнении о том, что девелопер не принял необходимых мер для легализации спорного объекта до обращения в суд. В поволжском арбитраже также сослались на обзор судебной практики Верховного суда, где разъяснено, что одновременные отказы в иске о сносе самовольной постройки и в иске о признании права собственности на нее за застройщиком противоречат принципу правовой определенности.
"В результате ошибочной оценки обстоятельств относительно нарушения обществом норм земельного законодательства при реконструкции здания, суды не приступили к оценке доказательств, представленных последним и подтверждающих, по его мнению, соответствие объекта техническим требованиям, и нормам противопожарного и санитарного законодательства", - указывала кассация, отменяя решения нижестоящих судов.
При этом указывалось на необходимость повторно оценить обстоятельства дела, в частности изучить вопрос соответствия строения требованиям безопасности, для чего рассмотреть ходатайство общества о назначении комплексной экспертизы.
Однако судья самарского арбитража Раися Богданова, которой было распределено дело на новое рассмотрение, 10 июня, отказалась назначать экспертизу и отказала в удовлетворении иска. Пока в КАД ВС опубликована только резолютивная часть, и чем было мотивировано решение не ясно.
"Экспертиза проводится, чтобы установить определенные обстоятельства. Если кассационная инстанция решила, что эти обстоятельства являются критичными для дела и без них нельзя выносить решение, то странно, что самарский арбитраж отказал в назначении экспертизы, - комментирует Денис Герасимов, партнер Адвокатского бюро RBL. - Но, чтобы обсуждать подробнее, важно понимать о какой экспертизе ходатайствовал истец, какие вопросы ставил".
Генеральный директор консалтинговой компании REC Никита Петухов отмечает, что вопрос узаконения перепланировок, пристроев и реконструкций - общая проблема для операторов коммерческой недвижимости.
"Дело в большом количестве нормативных актов, которые к тому же часто изменяются и дополняются. И как бы ответственно собственник не подходил к соблюдению норм - сделать все идеально и миновать судебные разбирательства удается меньшинству, это скорее исключения. То есть условия таковы, что изначально практически невозможно выполнить закон. Слишком много ограничений - по зонированию, по площади, по красной линии и т.д. Зачастую новые нормы делают невозможным приведение в соответствие с ними ранее построенного объекта. И, конечно, предприниматели идут на риски, понимая, что пока снимут все ограничения и получат все бумаги, пройдет не один год", - обрисовывает проблему Никита Петухов.
Эксперт рынка коммерческой недвижимости, пожелавший остаться анонимным, обращает внимание на то, что спорный объект беспроблемно эксплуатируется уже несколько лет, имеет заключения о безопасности, но попал в "правовую яму" - сносить его суд не разрешил, узаконить - тоже. Девелопер, в компетентности которого сомневаться не приходится, как и в безопасности возведенных им объектов, в сложившейся ситуации оказался заложником системы, считает собеседник.
"Властями на всех уровнях декларируется максимальная открытость, снятие барьеров для бизнеса, а по факту можно несколько лет потратить на получение элементарных бумажек, подтверждающих то, что и без них очевидно. О каком режиме благоприятствования бизнесу можно при этом говорить", - сетует эксперт и добавляет, что пока длятся эти разбирательства государство только теряет, ведь в бюджет не поступают налоги с объекта.
