Экономика
Компании
Рынки
Личный счет
Недвижимость
Курсы валют
Конвертер валют
Курс доллара
Курс евро

Как пандемия повлияла на офисную недвижимость

Специально для эксперт рынка недвижимости рассказал, какие тенденции возникли вследствие пандемии, что меняется в корпоративном секторе и как повлиял вирус на офисную недвижимость в целом:

Как пандемия повлияла на офисную недвижимость
Фото: Российская ГазетаРоссийская Газета

- Многие из тех, кому пришлось уйти на удаленку, за время изоляции показали и себе и своему руководству, что идея работы из дома не так уж плоха. По данным британского телеканала Sky News 47% сотрудников из общего числа работающих удаленно, продолжат работать так и после пандемии. По заявлению CNBC 60% различных бизнесов уже не оправятся после коронакризиса. Исследование Headhunter показало, что от 20 до 25% российских компаний не против сохранить удалённый режим для сотрудников. Крупные IT, логистические и риэлторские бизнесы начинают принимать новых сотрудников сразу на удалённую работу или на гибридный формат.

Видео дня

В свете таких глобальных изменений, первая тенденция - сокращение спроса на офисные места. Часть девелоперов, имеющих офисные помещения в хороших локациях, переделывают бизнес недвижимость в жилую. Лондонский Сити, где пустуют площади из-за массового перехода на удаленку, к 2030 году перестроят в жильё.

Локация - по-прежнему, королева успеха в девелопменте. Земель под застройку в крупных мегаполисах не хватает. Растут этажи, а с ними растут и цены.

По данным портала irn.ru, стоимость квадратного метра жилья в Москве выросла за год с мая 2020 по май 2021 года на 20%. Открываются новые станции метрополитена. В таких ситуациях можно говорить о росте цен на недвижимость до 40%. Цены на офисные помещения притормаживают, при этом на жилую недвижимость стремятся в космос. Скажем, стоимость офиса в деловом центре недалеко от метро "Полянка" - от 274 тысяч рублей за квадратный метр. А жилая недвижимость здесь же на Садовнической улице стоит от 400 тысяч рублей за квадрат.

Частая история - редевелопмент офисных площадей ещё на этапе проектирования. Изыскание возможностей перевести в жилую недвижимость если не весь проект, то хотя бы его часть. Один из проектов на Нижней Масловке в июне 2020 года стал победителем премии города Москвы в области архитектуры и градостроительства в номинации "Лучшее архитектурно-градостроительное решение объекта коммерческого назначения".

Однако, уже в 2021 здесь в продаже лишь апартаменты. Цены при такой локации очень привлекательные. За однокомнатный апартамент, площадью 32 кв.м. просят 11 млн рублей. Учитывая новую застройку и именитых архитекторов, предложение очень выгодное и сравнимо со стоимостью квартир на окраине Москвы и на новых присоединенных территориях. Таких примеров много. Большинство из них - офисная недвижимость, переформатированная в жильё.

В России тенденция перепланировки офисных помещений в апартаменты не нова, но сегодня становится более актуальна. Сложность изменения назначения помещений в каждом проекте своя, но, судя по уже реализованным проектам такого рода, стоимость квадратного метра в апарто-офисах будет на 10-15% ниже рынка. Некоторые девелоперы делали выбор в перепланировке офисов в пользу гостиниц, но теперь, благодаря пандемии и эта идея сменилась на жилую недвижимость. Туризм страдает не меньше коммерческой недвижимости.

По данным аналитиков "Авито недвижимость" за последний год спрос на помещения свободного назначения вырос на 9%, а вот на офисы снизился на 3%. При этом, по данным Циан, в период пика локдауна спрос на покупку офисов упал на 32% по сравнению с докризисными показателями.

В целом же, судя по отчёту за первый квартал 2021 года, ситуация в сфере коммерческой недвижимости развивается по умеренному сценарию относительно ожиданий в начале пандемии. В 1 квартале 2021 года интерес к офисной недвижимости вырос, но по данным аналитиков "Профис недвижимость", он всё ещё на 15% ниже аналогичного периода прошлого года. На мой взгляд, в данный период времени, когда растут цены на квартиры и снижаются цены на офисы, девелоперам интереснее реализовывать жилую недвижимость, нежели коммерческую.

Ещё одна тенденция недавнего времени - строительство жилых комплексов с уже встроенными офисными помещениями, коворкингами. Совершенно очевидна в период локдауна стала необходимость отдельного пространства для работы. Многим было тяжело делать это из дома. А когда в семье работают несколько человек - возникает еще больше проблем с организацией рабочих мест.

Но происходит не только смена назначения помещений, сами офисы меняются с учетом пандемийных настроений. Open space уходит в прошлое. Теперь каждое рабочее место станет более закрытым. Появляется больше автоматики: двери, голосовое управление лифтом, возможность налить себе кофе с помощью приложения в смартфоне. Офисы возьмут на вооружение схему работы некоторых больниц в острый период кризиса. Движение там было организовано по стрелкам, нарисованным на полу. Все двигались в одну сторону, чтобы избежать столкновения людей друг с другом.

Компания Cushman & Wakefield разработала систему "принцип шести футов". Это расстояние, равное примерно 1.8 метра, компания призывает соблюдать при планировании офисных пространств. Возможно, в офисах постпандемийного периода появятся даже специальные датчики, издающие звуковые предупреждающие сигналы о нарушении границ и приближении сотрудников друг к другу на небезопасное расстояние. И, конечно, чаще и эффективнее станет уборка и проветривание помещений.

Можно сильно углубиться в технологичность новых принципов организации офисов и представить себе нечто космическое с голосовыми подсказками и автоматикой буквально на каждом шагу. Но очевидно, что офисы изменятся. Какие-то из них, удачно расположенные, будут переформатированы под жилье, а иные придется переделывать с учетом новых реалий.