Цены погнали новостройки в пригороды
Первое полугодие на рынке новостроек прошло в ожидании отмены льготной ипотеки. За это время цены выросли еще больше, застройщики ушли осваивать пригороды, а в новых проектах стало расти число квартир-студий.
В целом итоги полугодия оказались вполне позитивными: продажи не уменьшались, цены и ипотечные объемы били рекорды, рынок активно насыщался новым предложением... Ждать таких же результатов от второго полугодия чересчур оптимистично.
Инерция ажиотажа
За второй квартал 2021 года застройщики реализовали в Санкт-Петербурге и пригородах около 0,9 млн кв. м жилья. По предварительным оценкам КЦ "Петербургская недвижимость", это на 8% больше по сравнению с аналогичным периодом 2020-го и на 5% выше показателей первого квартала. Статистика Росреестра по Санкт-Петербургу также свидетельствует о росте: за пять месяцев (данных за июнь еще нет) заключено 32 145 ДДУ, что на 10% выше прошлогоднего уровня. Примерно в тех же цифрах рапортуют об увеличении продаж и некоторые застройщики. Впрочем, все показатели выигрышны лишь на фоне пандемийного 2020-го - при сравнении с благополучным 2019-м спад налицо.
Поддержку спроса в первом полугодии обеспечивала льготная ипотека; после 1 июля она стала недоступной для большинства новостроек Петербурга и Ленобласти. При этом и ожидания всплеска покупательской активности накануне часа Х оказались завышенными - пиковыми по спросу месяцами называют март и апрель, а в мае-июне покупатель уже демонстрировал умеренность. Спрос в значительной степени реализован, и теперь рынок продолжает замедлять бег, считают эксперты.
При этом ипотека продолжала бить рекорды - 77 142 заключенных договоров ипотеки за январь - май, по данным Управления Росреестра по Петербургу, это на 56% больше аналогичного периода прошлого года. Сбербанк сообщает, что за шесть месяцев удвоил объемы кредитования на Северо-Западе.
Также стремительно росли цены. По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за шесть месяцев этого года новостройки Петербурга в сегменте масс-маркет подорожали еще на 19,1% (больше всего в мае - плюс 4,3%), достигнув отметки 175,3 тыс. руб. за кв. м. Ценовая динамика во Всеволожском районе (на него приходится около 90% всех областных строек) была лишь чуть ниже - 15,6% (117 тыс. руб. за кв. м).
Ленобласть возвращает позиции
Из позитивных трендов - пополнение рынка пошло более активными темпами, близкими к уровню прежних лет, когда застройщики выводили по 4 млн кв. м жилья в год (миллион в квартал). По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за первое полугодие рынок Петербургской агломерации пополнился на 1,84 млн кв. м суммарной площади квартир - это на 92% больше, чем за аналогичный период минувшего года (960 тыс. кв. м). Если первое полугодие 2021-го сравнивать с активным вторым полугодием 2020-го (2,1 млн кв. м), то это лишь на 12,5% меньше.
Рост объемов нового предложения объясняется резким усилением активности девелоперов в пригородной зоне. В Петербурге на рынок выведено 1,33 млн кв. м (плюс 78% по сравнению с первым полугодием и минус 20% - по сравнению со вторым). В Ленобласти в продажу поступило проектов на 511 тыс. кв. м жилья (плюс 145% и плюс 14% соответственно). По данным аналитиков BN.ru, за год доля 47-го региона в новом предложении Петербургской агломерации выросла почти вдвое - с 10,0 до 28,4%. А Всеволожский район Ленобласти после долгого перерыва вновь вернул себе лидерские позиции по объемам вывода (см. таблицу 2): в продажу выходит жилья чуть не вдвое больше, чем в Красносельском, Приморском, Красногвардейском и других популярных городских спальниках. Объяснения самые простые: в Петербурге остается всё меньше участков под застройку. Кроме того, напуганный высокими ценами покупатель ищет варианты подешевле и всё чаще находит их в закадье.
Концентрация лидеров
На долю десятки самых активных застройщиков пришлось 74% от общего объема нового предложения, выведенного на рынок в первом полугодии (см. таблицу 1). В прошлом году этот показатель составлял 71%.
Первую строчку заняла "Группа ЛСР" - более 300 тыс. кв. м жилья и три стартапа (Neva Residence, "Морская миля", "Октябрьская набережная"). Чуть скромнее показатели у Setl Group (276 тыс. кв. м), холдинг в первом полугодии обошелся без стартапов. На третье место по активности вышла компания "ЦДС" (Parkolovo), которая за шесть месяцев вывела в продажу больше, чем за весь минувший год (243 тыс. кв. м). Из новичков рейтинга отметим Euroinvest Development, "Терминал-Ресурс" и ГК "ПИК". В частности, федеральный застройщик ГК "ПИК" продолжает экспансию на местный рынок и за короткий срок заявил несколько премьер в разных пригородных локациях ("Кудровский парк", "Таллинский парк", "Заречный парк").
За первое полугодие девелоперы приобрели земли под новые проекты вдвое больше, чем за весь минувший. По данным международной консалтинговой компании Colliers, почти 80% приобретений (свыше 517 га) приходятся на приграничные районы Петербурга и Ленобласти. Это значит, что в закадье в скором времени продолжат запускаться новые проекты, среди популярных локаций - Новосаратовка, Пушкин, Стрельна, Парголово, Новоселье и Мурино.
Каждая третья - студия
Взлетевшие цены и снижение покупательских возможностей усиливают тренд на минимализм: доля студий растет, а метражи квартир в новых проектах сокращаются в обоих регионах (см. таблицу 3). В Петербурге средняя площадь квартир по сравнению со вторым полугодием уменьшилась на метр - до 41,7 кв. м, в Ленобласти потеряла сразу три квадрата - до 38,5 метра. На рынке становится больше студий: их доля в новых проектах 47-го региона за полгода выросла с 20 до 27%, а в Петербурге - с 23 до 27%. При этом количество однушек в квартирографии почти не меняется - это примерно половина всех квартир, а вот двушек стало ощутимо меньше.
Эксперты отмечают, что прекращение льготной ипотеки на фоне высоких цен лишь усилит спрос на пригородные и, значит, более дешевые жилые комплексы. А малогабаритные квартиры как в Петербурге, так и в Ленобласти во втором полугодии будут пользоваться повышенным вниманием покупателей.
Таблица 1. Первая десятка застройщиков по объемам вывода в первом полугодии 2021 года
Фирма
Общая площадь квартир, тыс. кв. м
Количество квартир
ЛСР. Недвижимость-СЗ
301,0
8196
Setl City
276,4
7724
ЦДС
243,4
5915
Мавис
126,1
3504
БФА-Девелопмент
94,0
1675
Главстрой-СПб
79,3
1727
КВС
77,0
1592
Euroinvest Development
63,0
1315
Терминал-Ресурс
58,2
1212
ПИК
50,1
1189
Таблица 2. Районы - лидеры по объемам нового предложения в первом полугодии 2021 года
Район
Объемы вывода, тыс. кв. м
Регион
Всеволожский ЛО
446
ЛО
Красносельский
250
СПб
Красногвардейский
214
СПб
Приморский
187
СПб
Невский
182
СПб
Таблица 3. Квартирография новых проектов в первом полугодии 2021 года
Регион
Студии
1ккв
2ккв
3ккв
4ккв
Средняя площадь квартир, кв. м
ЛО
27,8%
48,9%
19,4%
3,8%
0,1%
38,5
СПб
27,1%
46,6%
18,2%
7,3%
0,8%
41,7
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
