Квартирные стервятники
Множатся фирмы, специализирующиеся на сделках с проблемными долями и перспективой отчуждения всей квартиры. И хотя совершенно очевидно, что речь идет о социально опасном мошенничестве, закон пока ничего не может ему противопоставить.
ВЗЛОМ И ПОГРОМ
Сегодня большинство приватизированных квартир в России находится в общей долевой собственности.
Таков был принцип приватизации: каждый постоянно зарегистрированный в квартире человек имел право получить в ней свою долю. В общую собственность нередко оформлено и жилье, приобретенное уже на рыночных условиях членами одной семьи.
Пока в доме царят мир и лад, проблем не бывает. Но как только возникает какое-либо неблагополучие - конфликт, развод, смерть члена семьи, появление наследников «со стороны», - долевые собственники попадают в зону риска. Обиженный член семейства имеет право передать (продать, подарить) свою долю или ее часть «на сторону». И в любой момент в ваш родной дом могут ввалиться незнакомые люди и заявить: нам принадлежит доля в вашей квартире, мы такие же хозяева и намерены сюда вселиться. Полицию звать бесполезно: на руках у нежданных гостей священная бумажка из Росреестра - свидетельство о праве собственности.
Истинная цель таких визитеров - вовсе не в том, чтобы разделить кров с «коренными» жильцами, а в том, чтобы террором и угрозами заставить их уступить всю квартиру за копейки. Новоявленных хозяев доли не останавливают ни возраст собственника, ни наличие у него детей и внуков, ни отсутствие другой жилплощади. Нередко люди, которым созданы невыносимые условия для проживания, сдаются и продают свои доли рейдерам за бесценок. А кто не сдается - годами судится.
Два с лишним года москвичка Ирина Сафонова с сыном скитается по съемным углам. В квартиру, где она прожила 15 лет и вырастила ребенка, в 2018 году явочным порядком заселились чужие люди. История простая и безысходная. В 2017 году умер муж Ирины, и свекровь, желая отомстить нелюбимой невестке, «подарила» свою долю каким-то незнакомцам. Так и заявила: «Живи теперь в коммуналке!» Потом свекровина доля еще не раз меняла хозяев. Они прописывались и выписывались, нескольких человек Ирина вынуждена была снимать с регистрационного учета по суду. Некоторые владельцы являлись в дом Ирины лично. Взламывали в ее отсутствие дверь, устраивали погром, ломали технику. Запугивали, предлагали выкупить доли Ирины и ее сына за четверть рыночной стоимости. А в 2018 году дошло до фактического вселения чужих людей: взломали замок и заняли одну комнату. Ирина, бросив все вещи и имущество, сбежала на съемную квартиру.
С тех пор идут бесконечные судебные процессы. Женщина пытается доказать, что договор дарения, по которому свекровь передала свою долю посторонним людям, - притворный. На самом деле это была продажа, а значит, Ирина как собственник доли в той же квартире имела преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Поскольку оно не было соблюдено, все дальнейшие манипуляции с долей свекрови являются незаконными.
В ад превратилась и жизнь москвички Любови Лукиной, ее дочери и малолетнего внука. Однажды к ней домой пришла целая делегация - семеро незнакомых мужчин в сопровождении трех полицейских. Один из посетителей заявил, что приобрел 1/4 квартиры и теперь хочет вселиться. Доля в квартире досталась ему от бывшего мужа Лукиной в результате цепочки сделок. В комнату Любови Лукиной мужчины поставили раскладушку: отныне здесь будет жить новый хозяин. Правда, тот вселяться не торопился, хотя время от времени заявлялся с «группой поддержки» и проводил акции устрашения», вплоть до рукопашных схваток с беззащитными женщинами.
Теперь Любовь Лукина с переменным успехом ведет судебную борьбу с рейдерами. Единственное, чего удалось ей добиться, - наложение ареста на дальнейшие сделки со спорными долями.
Подобным историям в России несть числа…
ДОЛЯ В ТУАЛЕТЕ
Самое невероятное состоит в том, что квартирные рейдеры сегодня действуют строго в рамках правового поля (мы не берем сейчас во внимание хулиганство и моральное насилие над «коренными» жильцами).
По Гражданскому кодексу РФ доля в праве собственности, сколь бы ничтожна она ни была, является полноценным объектом гражданского оборота. В пункте 2 статьи 246 ГК РФ записано, что «участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса». Статья 250, в свою очередь, устанавливает только одно ограничение для свободного оборота долей: если один из владельцев решает продать свою часть «на сторону», остальные участники общей собственности имеют преимущественное право покупки.
При этом в Гражданском кодексе не делается различия между видами имущества. Это могут быть коллекции картин, драгоценностей, вклад в банке, а могут быть и квадратные метры. И никто не задумывается, что собственность на пресловутые «квадраты» связана с конституционным правом человека на жилище и с правом растить детей в безопасных условиях. Представьте только, что вы живете в квартире с маленьким ребенком, а к вам вселяют нового владельца доли, отсидевшего за убийство или педофилию. И куда деваться? Он такой же собственник, как и вы. По логике вещей оборот долей в праве собственности на такое имущество, как жилье, требует специального порядка. Но его нет, чем и пользуются мошенники.
Как регулируются отношения между хозяевами долей сейчас? В статье 247 ГК РФ сказано, что владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех участников долевой собственности. То есть вы должны договориться с посторонними людьми, вторгшимися в ваш дом, о порядке пользования вашей квартирой. Эта стенка моя, тот угол твой, в туалет по расписанию… Разве не бред?
Далее. В статье 252 ГК РФ разъясняется, как делить общее долевое имущество. Если согласие между собственниками не достигнуто, участник долевой собственности вправе потребовать выдела своей доли в натуре. Что понимать под выделом? Нельзя же, к примеру, оградить 5-6 квадратных метров квартиры, несколько квадратных сантиметров кухни, ванной и сказать: вот ваша доля, товарищ рейдер, подавитесь.
Ясность вносит постановление Пленума Верховного суда РФ от 24.08.1993 №8 (ред. от 02.07.2009) «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В нем разъясняется, что «выдел доли участнику общей собственности на жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, допускается, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа».
Со времен Хрущева квартиры в нашей стране строились с расчетом на проживание одной семьи. В них нет вторых кухонь, ванных комнат, вторых или третьих изолированных входов. А значит, нет технической возможности выдела доли в натуре. В этом случае, гласит статья 252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе требовать от других собственников выкупа своей доли в судебном порядке.
Юристы общественной организации «Мой дом. Против квартирного рейдерства» полагают, что отчуждение долей в квартире, рассчитанной на одну семью, можно осуществлять только в порядке статьи 252, то есть путем компенсации стоимости этой доли другими проживающими. И никаких продаж невыделенных долей «на сторону», которые сейчас разрешены статьей 246 ГК РФ. Тогда и нечем будет поживиться квартирным стервятникам.
А пока такой нормы нет, у людей, пострадавших от квартирных мошенников, есть только один действенный способ защиты своих прав - обращение в суд. И, как отмечает советник Верховного суда Зоя Головкина, позиция ВС РФ склоняется к тому, что право собственности не означает автоматического права на вселение. Однако судебные решения - это частные случаи, а сама проблема долевой собственности требует законодательного разрешения, которое пока просматривается весьма туманно.
Подготовила
Наталья Кучер.
Фото: ADOBE STOCK