Есть ли жизнь после госипотеки?

К осени потенциальных ипотечных заемщиков ждет дождь акций и скидочных программ от застройщиков. Если государственный бюджет не в силах субсидировать ипотеку в нужном массовому клиенту формате, то строительный комплекс – в силах. И, чтоб не просели продажи, покорно взвалит на себя эту финансовую ношу.

Закон джунглей: каждый сам за себя

Ушла в прошлое безумная жара, и минул первый месяц с тех пор, как жители городов-миллионников остались без "Госипотеки 6,5%". Она же в просторечье "госипотека", "льготная ипотека" или "ипотека с господдержкой". И не нужно уточнять, какая именно это программа из субсидируемых государством кредитных продуктов. "Госипотека-2020" оказалась настолько популярна, что все меня понимают с полуслова.

Ну, как "остались без"? Подать заявку на кредит можно, но максимальная сумма вспомоществования не превысит 3 млн руб. "Дело не в подросшей на один процентный пункт ставке, а в ограничении предельной суммы кредита до размеров, не актуальных для петербургских цен на первичке, - поясняет начальник отдела продаж „БФА-Девелопмент“ Светлана Денисова. - По госипотеке максимум - 3 млн руб. вместо прежних 10 млн руб., в то время как по Петербургу средний чек давно превысил 4 млн руб.".

Иначе говоря, на эти деньги заемщик сможет приобрести разве что тесную студию. И Светлана Денисова возмущается. Дескать, это такая политическая стратегия - заселять граждан в крохотные студии на окраинах?

"Без сомнения, все застройщики хотели, чтобы льготная ипотека продолжилась в прежних параметрах", - кивает генеральный директор СРО НП "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов. И со стороны строительного сообщества неоднократно организовывались обращения в адрес вице-премьера Марата Хуснуллина с просьбой вернуть всё как было. Но возможности госбюджета не безграничны.

"Давайте скажем честно: для Санкт-Петербурга льготную ипотеку отменили, 3 млн руб. - сумма слишком маленькая", - закрывает тему заместитель директора по продажам "Главстроя-СПб" Ольга Кузнецова.

В общем, в первые дни июля застройщики были похожи на старуху у разбитого корыта. Вариант - у разбитого кондиционера.

Это моя добыча!

В первых числах июля наблюдался настоящий провал продаж. "Госсубсидирование „отступило“, и все банки тут же отметили спад спроса на первичном рынке недвижимости", - констатирует управляющая филиалом Абсолют-Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова.

Потом ситуация немного выправилась. Но не настолько, чтобы на лицах специалистов строительной отрасли засияли безмятежные улыбки. "Мы не думаем, что с данными изменениями спрос будет резко падать. Это связано с тем, что в целом ставки по ипотечному кредитованию находятся на достаточно низком уровне", - уверяет управляющий филиалом ПАО "Банк Уралсиб" в Санкт-Петербурге Ренат Сейфетдинов.

Тем не менее по народу поползли слухи о возможном откате цен на первичку назад. Пусть не к цифрам начала 2020 года, но хоть чуть-чуть. "И в такой обстановке ряд клиентов предпочитает отложить намеченную покупку", - разводит руками Мария Батталова.

Неудивительно, что сегодня главный посыл, который представители отрасли хотят донести до рядовых граждан, это категорическое "Не дождетесь".

"Цены элементарно снижать некуда, - заявляет Алексей Белоусов. - Никаких предпосылок к снижению цен на жилье нет. И периодически звучащие спекуляции вокруг данной темы, будто всё, что можно купить, уже купили, спрос выдыхается, ни на чем не базируются".

Дело в том, что снижению цен противится сама природа проектного финансирования, на которое уже почти полностью перешла отрасль. Все маржинальности подсчитаны, подтверждены банком и совершенно четко определены. Застройщик не может ронять цены, потому что далее банк прекратит финансирование.

"Мы и в дальнейшем будем наблюдать рост стоимости квадратного метра жилья. А далее рынок новостроек будет постепенно сжиматься: чем меньше граждане будут покупать квартир, тем меньше застройщики будут строить, - предрекает Алексей Белоусов. - Понятно, что застройщик не будет строить впрок. Он строит на деньги проектного финансирования". А это значит, что при растянутых во времени продажах строительная компания будет вынуждена отчислять банку более высокие проценты. И при строительстве с растянутым циклом продаж себестоимость начнет расти до неподъемных размеров.

С этой точки зрения, отмечает глава профобъединения, для рынка проектное финансирование является не самым удобным вариантом кредитования отрасли.

И без отмены льготных ипотечных ставок наблюдались негативные сигналы, например ширящаяся монополизация сегмента. А в Петербурге вдобавок застройщики вынуждены строить элементы инфраструктуры за свой счет - и, так или иначе, перекладывать расходы на конечного потребителя.

Теперь же негатив возрос в силу тотального подорожания в смежных сегментах. Цены растут на всё: стройматериалы, транспортные расходы, лизинг оборудования, наем рабочей силы...

В конце концов, цены нельзя снижать потому, что потенциальные покупатели тут же примут выжидательную позу. А вдруг завтра будет еще дешевле?

Это будет славная охота

Однако у покупателей намечается одна как бы лазейка. Цены снижать нельзя де-юре, но можно де-факто. Поэтому сейчас на рынок надвигается мощная волна скидочных предложений.

"В таких обстоятельствах можно рассчитывать на акции, когда сами застройщики субсидируют ипотечные ставки, где-то на горизонте 6,5 - 7,0%. Именно всплеск таких предложений можно ожидать в скором времени, - полагает Мария Батталова. - Но это будут предложения по отдельным объектам и не у всех застройщиков. Параллельно можно ожидать рост предложения программ с нулевым первоначальным взносом".

Кстати, по ее словам, банкам безразлично, кто будет выплачивать всю или часть процентной ставки - заемщик или застройщик. И традиционно в акционных продуктах компенсирует банку недополученную часть ставки застройщик. "Именно застройщик обеспечивает своего покупателя льготной ставкой", - поясняет тем, кто до сих пор этого не знал, глава филиала Абсолют-Банка.

Ренат Сейфетдинов, управляющий филиалом ПАО "Банк Уралсиб" в Санкт-Петербурге:

- Современные реалии рынка подталкивают застройщиков искать новые инструменты продаж. Одним из таких инструментов является программа субсидирования, при которой застройщик компенсирует банку часть процентной ставки по кредиту.

У банка "Уралсиб" в ряде регионов уже действует программа, по которой минимальная ставка по кредиту составляет 0,01% на срок до года. В Санкт-Петербурге мы вышли с подобным предложением к партнерам-застройщикам и уже скоро сможем анонсировать совместную программу льготной ипотеки сроком на один год. Уверен, что это позволит нашим клиентам существенно сэкономить на платежах по кредиту на этапе ожидания переезда в новое жилье.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент":

- У застройщиков всегда "в рукаве" есть известный инструментарий - рассрочка, скидочные акции, доплаты к процентам по ипотеке... Рассрочку нельзя сбрасывать со счетов, коль скоро у нас всё время происходят определенные колебания спроса. Например, мы в июле вышли с предложением по годичной рассрочке на один из типов квартир - достаточно большие двухкомнатные квартиры (65 кв. м).

Ольга Кузнецова, заместитель директора по продажам "Главстроя-СПб":

- Естественно, у "Главстроя-СПб" есть совместные с банками программы. Компания работает по двум вариантам. В первом случае на все объекты распространяется субсидированная ставка 0,1% на первый год. А на следующие годы ставка становится стандартной.

Во втором случае на ограниченный пул квартир распространяется субсидируемая ставка на весь срок кредитования. Матрица достаточно широкая, ставка может составлять от 0,2% (если короткий срок кредита плюс семейная ипотека) до чуть выше 6% - если это ординарный кредитный продукт.