Очередники вместо квартиры получат субсидию на аренду
В России может появиться арендное жилье для малоимущих семей, которое будет сдаваться нуждающимся по субсидируемой государством ставке. С такой инициативой к Сергею Собянину обратилась гендиректор АНО «Центр поддержки прав москвичей», советник мэра Москвы по вопросам ЖКХ Светлана Разворотнева.
По ее словам, несмотря все большую доступность ипотеки, стоимость квадратного метра столичного жилья продолжает расти. От 35% до 50% семей не могут позволить себе покупку новой квартиры. А без доступного жилья невозможно создание семьи, рождение детей. Выходом из положения может стать наемное жилье с субсидированной арендной ставкой (до 80% будет платить государство).
Адресатом такой программы, по мнению автора инициативы, должны стать семьи, которые стоят на жилищном учете. В Москве таких 12 тысяч. Средняя цена аренды квартиры в столице — 45 тысяч рублей в месяц, «однушку» можно снять и за 30 тысяч рублей. (нижний предел — 20 тысяч, рекорд — 7,4 млн рублей). Это значит с учетом субсидии дешевая квартира обойдется в 6 тысяч рублей в месяц.
Предполагается запустить пилотный проект в столице, а затем масштабировать его на всю страну. Потенциальный объем рынка — 2,7 трлн рублей до 2030 года, считают в Минстрое. На эти деньги можно создать 45 млн кв. м арендного жилья. В настоящий момент аналогичные проекты ведет «Дом.РФ». Однако в ведении компании всего 13 проектов в Москве и регионах.
Государство может начать как строить арендные дома, так и сотрудничать с россиянами- собственниками сдаваемого в аренду жилья. О таких планах уже заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. Вероятно, это даст собственнику и арендатору дополнительные гарантии. Тех же, кто сдает «по-черному» могут заставить выплатить налог за три года, пугают юристы.
Исполнительный директор Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди уверена, что в России пора радикально менять всю систему социального найма жилья:
- Мы разрабатывали новую главу в Жилищном кодексе РФ о наемных домах некоммерческого использования, обосновывали концепцию этой новации. В 2014 году закон был принят. Естественно, мы поддерживаем идею внедрения аренды для малоимущих. Действительно, россияне далеко не всегда имеют возможность купить квартиру в ипотеку, потому что у них нет для этого необходимого дохода. Я оцениваю эту категорию в 40 процентов от всего населения страны. Это целевая аудитория государственной жилищной политики поддержки людей.
Инструментов поддержки существует множество. Это могут быть разные субсидии, предоставление в наем на некоммерческих условиях жилых помещений на долгосрочной основе и т. д.
Россия здесь не первопроходец. Такие меры применяют во всем мире. Государство инвестирует в строительство жилья, которое будет потом находиться в собственности государства или муниципалитета. И такое жилье предоставляется исключительно определенным категориям граждан, установленным законом. А именно тем, у кого недостаточный уровень доходов.
«СП»: - Предложение направлено на бедных...
- У нас сейчас есть категория самых бедных — малоимущих. И есть формальная государственная поддержка таких семей. Они могут встать на очередь на получение жилья по социальному найму. Но на практике в такой очереди можно стоять долго и в итоге ничего не получить.
Сейчас средний срок ожидания — 20 лет, а всего в очереди стоят 2 млн семей. Вряд ли у нас появится так много бюджетных ресурсов, чтобы быстро эту очередь удовлетворить и раздать квартиры в собственность. Ведь квартиру, полученную по социальному найму, можно бесплатно приватизировать. По закону приватизация теперь бессрочная.
«СП»: - Этак квартир не напасешься...
- На мой взгляд, право бесплатной приватизации надо исключить. Мы просто разбазариваем бюджетные деньги. Вместо этого мы должны наращивать жилищный фонд в собственности государства как стратегический инструмент для поддержки граждан.
Но среди них есть и те, кто готов ждать хоть 20 лет, лишь бы получить потом квартиру в собственность. Это предстоит урегулировать законом. Хорошо жить в новом, правильно управляемом доме, по официальному договору найма, по ставке ниже рынка, чем ждать квартиру всю жизнь и в итоге не получить ее.
Любая государственная жилищная поддержка должна оказываться только на условии предоставления права пользования жильем, а не собственности. Ведь у нас сейчас при расселении аварийного жилья люди тоже получают новые квартиры в собственность. А почему? Если они частные владельцы, то должны нести всю ответственность, а не перекладывать проблемы на налогоплательщиков. Хотя это спорная тема. Есть позиция, что государство должно исполнять обязательства, взятые в советский период. Но именно на аварийщиков сейчас идут почти все бюджетные ресурсы.
«СП»: - Малоимущих у нас примерно 12 процентов, а вы сказали, что потенциал аренды - до 40 процентов населения...
- Из 40 процентов нуждающихся в жилье три четверти — те, кто под категорию малоимущих не подходит, — у них не настолько низкие доходы. Но и ипотеку они взять не могут. Получается, что жилье и на рынке для них не доступно, и господдержка на них не распространяется.
Вот для этой категории институт некоммерческого найма в наибольшей степени подходит. В его реализации при поддержке со стороны государства могли бы участвовать даже инвесторы. Закон допускает, что половина квартир в доме может сдаваться по рыночным ставкам, а половина ниже рыночных.
«СП»: - Начать эксперимент предлагается сначала в Москве...
- Для Москвы развитие профессионального арендного жилья очень актуально, потому что это крупнейший в России мегаполис. Трудно найти в мире такой же развитый город, где абсолютно отсутствует институализированное арендное жилье. Не отдельные квартиры, которые снимают в многоквартирных домах у бабушек-дедушек, а когда целиком дом функционирует как арендный. Там как правило есть общие удобства — тренажерные залы, прачечные и т. п. Такие дома управляются одним собственником и людям не надо ходить ни на какие собрания или организовывать ТСЖ. Дом является единым объектом недвижимости, который может выступать залогом по кредиту.
У нас такой сегмент в принципе отсутствует в стране. Постепенно его надо начинать развивать. Как для людей с невысокими доходами - тут требуется господдержка, так и на рыночных условиях.
«СП»: - А в регионах?
- Схема везде одинаковая. Но разные регионы развиты по-разному. Везде разная доля населения, которое нуждается в поддержке. Есть регионы, где застройщики вообще ничего не строят, и люди либо занимаются индивидуальным жилищным строительством (ИЖС) или живут в том жилищном фонде, который есть. Арендное жилье больше подходит для крупных и средних городов. А в малых городах и на селе нужны другие формы поддержки.
Вице-президент Российской гильдии риэлторов* Олег Самойлов не исключает, что часть средств на государственную поддержку арендного жилья разворуют.
- Любое благое дело, которое государство пытается сделать людям, заслуживает только приветствия. Действительно, тех, кто не может решить жилищный вопрос самостоятельно, у нас довольно много. Тем более в последние годы реальные расходы сокращались. Посмотрим, как это будет выглядеть на практике. А то многие изначально хорошие идеи у нас в процессе реализации часто обрастают разными бюрократическими препонами.
«СП»: - Потенциал серьезный. В Минстрое назвали цифру в 2,7 трлн рублей до 2030 года...
- Важно, как эти серьезные деньги будут тратиться: на субсидирование оплаты или, например, на постройку социального жилья. В первом случае таким вертолетным способом получится поддержать большее число нуждающихся, во втором — это капвложения, это надолго, но и объем инвестиций потребуется другой. Если хотя бы половину средств не растащат — будет здорово. Но наверняка что-нибудь растащат.
«СП»: - Как это может повлиять на рынок?
- Для рынка любой дополнительный спрос — благо. На арендных ставках это вряд ли отразится, так как даже в полном объеме эта программа размазана на девять лет. Рынок отрегулирует, скачков не будет. Кстати, за рубежом аренда практикуется очень широко. В Европе большинство людей живут в арендованном жилье чуть ли не всю жизнь, и никого это не смущает. А в Северной Европе еще и широко практикуется господдержка аренды. Так что мы пытаемся их догнать.
По мнению социального психолога Алексея Рощина, аренда жилья противоречит менталитету большинства россиян:
- Россия — страна достаточно патриархальная. Скрепы все-таки имеют место быть. Поэтому наши люди в значительной степени ориентированы на собственность. Писал же Булгаков в 1930-е годы, что квартирный вопрос испортил москвичей... Он до сих портит. До сих пор самым вожделенным признаком зрелости и состоятельности является наличие собственного жилья.
В отличии, кстати, от Запада, где сейчас очень модна и активно продвигается идея, что ничего иметь в собственности не нужно, что надо жить в «коливингах» - общежитиях. Все то, что мы проходили у нас в стране сто лет назад. Но как бы нам не раскрашивали эту перспективу, наших людей с панталыку этим не собьешь. Видимо, так мы и будем жить дальше.
* Нормы современного русского литературного языка требуют написания слова «риелтор» через букву «е». Бренд «Российская гильдия риэлторов» был зарегистрирован до вступления в силу этой лингвистической нормы, поэтому в названии объединения слово написано через букву «э», как было принято в начале 1990-х годов.