Роман Мирошников: «По небольшой этажности Калининград близок к курортным городам нашего Юга. Это задает более размеренный темп жизни»
По данным «Мир Квартир», цены на недвижимость в Калининграде, как на новостройки, так и на «вторичку», сильно выросли за последний год. Возможно, повлияли ограничения, связанные с выездом россиян за границу, и люди устремились не только на Черное море, но и на морские курорты Калининградской области. Где некоторые из отдыхающих решили купить жилье. Верны ли наши предположения и чем еще рынок недвижимости Калининграда отличается от других, мы спросили исполнительного директора ГК «Ойкумена» Романа Мирошникова.
Чем можно объяснить стремительный рост цен в городе?
Факторы роста, в принципе, те же, что и везде: введение льготной ипотеки с низкой ставкой, быстрое вымывание наиболее доступных вариантов, а также рост цен на стройматериалы (по некоторым позициям чуть ли не вдвое, в первую очередь, металлоконструкции, арматура, цемент и пр.).
Сегодня средняя цена квадратного метра новостроек комфорт-класса в городе составляет порядка 83 тыс. руб. (в сегменте однокомнатных квартир). За год рост составил не менее 20%.
И все же по показателю роста цен на квартиры Калининград находится, по нашим данным, далеко не на первых местах среди других регионов России: сильнее всего стоимость жилья увеличилась, например, в Сочи, Москве, Санкт-Петербурге, Казани.
Покупают ли жилье в качестве курортной недвижимости? Какова доля таких покупок в общей массе сделок?
Да, такие покупатели есть, хоть сам Калининград и не обладает выходом к морю, это популярное туристическое направление. Доля покупок со стороны иногородних в нашем калининградском проекте ЖК «Сиреневый бульвар» сейчас составляет около 15%.
Многие приобретают квартиры с целью сдачи в аренду – как краткосрочную, так и долговременную – самим горожанам или тем, кто на какое-то время переезжает сюда, работая удаленно в Москве или Петербурге.
В каких локациях недвижимость пользуется особенно высоким спросом и почему?
Конечно, есть узконаправленный спрос, когда у покупателей есть цель приобрести недвижимость непосредственно на побережье Балтийского моря. Тогда они рассматривают Светлогорск, Зеленоградск, Янтарный. Но там и минимальные бюджеты покупки на 1,5-2 миллиона выше, чем в Калининграде.
Спрос же в Калининграде – более «смешанный», целевая аудитория шире (и приезжие, и местные), а бюджеты доступнее: так, за 3,4 млн руб. можно приобрести просторную квартиру (43 кв. м) с отделкой в 20 минутах транспортом от исторического центра. Здесь востребованы семейные квартиры в проектах с развитой инфраструктурой.
Чем интересуются больше – маленькими студиями, большими квартирами, либо какими-то нестандартными форматами? Кстати, насколько такие форматы распространены в Калининграде?
Формально студий в калининградских новостройках практически нет. Но по факту, если посмотреть на планировки и метражи, они в предложении присутствуют, хотя и называются привычными однокомнатными квартирами. Так, минимальные площади начинаются с 23,5 кв. метров: в такой квартире неизбежно объединение кухни с гостиной.
Проектов с малогабаритными квартирами в целом не много (процентов 10 среди общего количества ЖК). В нашем проекте мы вообще отказались от студий, минимальная площадь квартиры в ЖК «Сиреневый бульвар» – 43 кв. м, максимальная – 95,3 кв. м. Также мы предусмотрели варианты квартир с собственным мини-садом/патио на первых этажах. Так как корпуса малоэтажные, первые уровни будут жилые. Несколько домов будут клубными, одноподъездными. Это формат, близкий к европейскому, при этом без чрезмерной компактности, на которую в Калининграде нет высокого спроса.
В чем особенности рынка жилой недвижимости Калининграда? Какие тенденции вы наблюдаете?
Калининград – уникальный город, сильно отличающийся от большинства региональных центров в России. Прежде всего, он в целом невысокий. Самые высокие новостройки здесь – 16-этажки (вспомним Москву с ее 30-50 этажами в жилых комплексах). По средней этажности Калининград близок к курортным городам нашего Юга – к Геленджику, например, или Владикавказу. Это задает какой-то особый темп жизни, более размеренный. И люди сюда тянутся, чтобы отдохнуть от суеты, при этом оставаясь в городском комфорте.
Также Калининград несколько выделяется своим административным делением: тут всего три района, они довольно большие, а исторический центр города административно никак не выделен. Центральный район существует, но охватывает также и окраины. Поэтому не местным здесь не так уж легко подбирать жилье дистанционно. Лучше хотя бы раз посетить город, прежде чем покупать тут квартиру.
Ну и близость морских курортов тоже придает особую атмосферу. В этом Калининград несколько похож на Санкт-Петербург. Час-полтора за рулем – и ты у моря, в заповеднике Куршская коса или в Танцующем лесу.
Как упал спрос после отмены льготной ипотеки? Насколько меньше стало сделок?
Продажи в нашем калининградском проекте «Сиреневый бульвар» открылись в июле текущего года, когда льготная ипотека в ее первоначальном варианте уже была, по сути, упразднена. Однако в ЖК действуют программы семейной ипотеки с очень привлекательными ставками – от 4,95% годовых с первоначальным взносом 15% на срок до 30 лет. Эти программы очень востребованы, к тому же теперь такие кредиты могут взять и родители первенцев; семейных покупателей много. Поэтому в целом доля ипотеки в нашем проекте остается высокой и сейчас – до 70% сделок проходит с привлечением кредитования.
Что вы ожидаете осенью и до конца года в плане спроса?
Ждем, как минимум, что спрос останется стабильным или даже немного подрастет в связи с началом делового сезона, окончанием отпусков. Мы стартовали в низкий сезон, поэтому есть основания полагать, что сделок осенью должно быть больше. Также рассчитываем на высокий интерес к новым корпусам, которые выйдут на более низкой стадии готовности.
А что сейчас происходит с ценами в городе – «сдуваются» они или нет?
В уже вышедших на рынок объемах снижения цен ждать точно не стоит: высока себестоимость, выросла и строительная готовность. В новых корпусах сильно дисконтировать тоже не получится, опять же по причине выросших цен на стройматериалы. Может быть, на определенные квартиры появятся скидки, но все зависит от спроса.
Маленькие квартиры Сочи стали дороже питерских. Рейтинг городов по стоимости квартир до 32 кв. м
Какие квартиры и дома можно купить за миллион рублей в Сочи, Геленджике и Анапе?
Льготная ипотека для столиц вернется? Покупатели и застройщики в ожидании подарка от правительства
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости