Осень - время осмотра домов
Поскольку дорога ложка к обеду - с разрешения редактора газеты на один номер прервём повествование об обманах жилищников и коммунальщиков и напомним об осмотре.
Но сначала небольшое отступление для наших постоянных читателей. На последний приём приехала жительница посёлка Лукьяновка, который на краю города, по вопросу установки бойлера. Естественно, мы пообщались, всё пояснил, но часть вопросов можно было задать и в интернете. Просто жалко время людей - я же понимаю, что такое приехать в центр в час пик на общественном транспорте. Обращаю внимание на то, что газета давно уже ведёт сайт. Найти его очень легко, просто многие не пробовали - вы получите дополнительные возможности для себя и сможете оперативно задавать мне вопросы напрямую. Набираете прямо в поисковой строке интернета «Сайт газеты Ореол» (по крайней мере, я так ищу). Сразу появляется изображение главной страницы сайта, там заголовки разных публикаций, в том числе на весь экран полосой синяя заставка с указанием на нашу приёмную. Нажимаете мышкой прямо на эту синюю картинку в любой её части и столбиком выходят на экран все публикации за много лет. Смотри любую - что нужно в данном случае, там же и образцы документов к каждой публикации сохранены архивом. Кроме того, если пролистать любую публикацию, внизу есть место для вопросов. Я каждую неделю один-два раза просматриваю сайт специально, чтобы отвечать на вопросы. Редакция сделала это для вашего удобства, но, к сожалению, мало читателей этим пользуются. А мне вопросы важны ещё потому, что по ним ориентируюсь, какие темы хотят подробнее обсудить читатели.
Юридический ликбез
Сначала, как всегда, правовая часть - что такое осенний осмотр, зачем он нужен и обязателен ли он. Только кратко, поскольку об этом уже были подробные публикации осенью 2018 года - вот и посмотрите в интернете в архиве, кому важно.
Осенний осмотр проводится в соответствии с требованиями пунктов 13, 13.1 и 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491).
Хоть по закону, хоть если житейски - осмотр нужен обязательно, так как без его проведения невозможно квалифицированно подготовить собственникам предложения по тарифу на будущий финансовый год и плану работ по текущему ремонту (что УК должна делать в ноябре).
Почему в моих УК нет споров по тарифу? Всегда жильцам честно говорю - мне абсолютно всё равно, что вы включите в тариф и в план текущего ремонта, а что нет. Но в случае аварии или предаварийной ситуации УК не будет виновата: мы как специалисты осмотр провели, собственников предупредили, что нужно срочно делать это и это. А уж решение - за жильцами дома.
Необходимость данного материала, прямо скажем, возникла потому, что каждый год убеждаюсь: некоторые УК, а также ТСЖ и ЖСК, которых это равным образом касается, просто не проводят осенний осмотр. Далеко ходить не буду: когда меня избрали заместителем председателя совета дома по ул. Ленина, 8, в феврале написал в ООО «УК «Универсал» письмо с просьбой дать копии актов осмотра за последние три года (писал без задней мысли - хотел посмотреть, что сделали, а что нет, чтобы включить в план ремонта). А оказалось, что осмотры вообще не проводились, и особенно понравилась аргументация руководителя: а прежний совет дома не просил. Как будто деньги за управление домом получает не УК, а совет дома. Вообще-то, это обязанность УК (кому интересно - откройте тариф мэра, там даже эта строка есть), но в реальной жизни всегда советую - вы собственники, вам в первую очередь это надо. Не хочет, а бывает, и не умеет УК в силу недостаточной квалификации - сами организуйте этот осмотр, у вас есть такое право, это ваше имущество, а не УК. Кстати, потом легче судиться с УК будет за тариф, если случится конфликт - будете аргументировать актом осмотра, а у них не будет. Но лучше, конечно, даже если сами организовываете осмотр, пригласить специалистов УК поучаствовать.
Подготовка осмотра
Юридически осмотр положено проводить до начала отопительного сезона - типа проверить готовность дома. Но реально готовность дома проверят и без вас - АО «ОмскРТС» или у кого другой источник - специалисты теплоснабжающей организации. На практике лучше осмотр проводить сразу после начала отопительного сезона, чтобы проверить регулировку по стоякам и устранить причины жалоб на недогрев.
Юридически пишется приказ по УК с прилагаемым графиком (а если сами проводите осмотр - решение совета дома, правления ТСЖ, ЖСК). Назначается комиссия (образцы приказа с приложениями смотрите на сайте).
По практике в комиссию должны включаться главный инженер (или технический директор по-новому), председатель, мастера, инженер по ремонту (в нормальных УК, где он есть), работники бухгалтерии по квартплате и паспортной службы (секретарь комиссии), юрист.
При подготовке осмотра необходимо выполнить следующие действия:
1. Грамотно составить график с учётом длительности осмотра одного дома в зависимости от объёма работы и занятости на основной работе председателей советов домов, чтобы они могли участвовать.
2. Подготовить и разместить на домах текст объявлений о проведении осмотра, чтобы могли принять участие жильцы, а желающие - подать обращения и заявки (образец на сайте).
3. Найти у себя в архиве или поручить службам управляющей организации подготовить следующие
документы:
список общего имущества (вообще-то, это приложение № 1 к договору управления, но на абсолютном большинстве домов его просто нет - я не о том формальном перечне, списанном с кодекса, - а о реальном списке с указанием протяжённости, диаметров трубопроводов, площади кровли и т. д.);
расшифровка тарифа на содержание жилья, принятого на текущий год;
отчёт о проведённых работах и затраченных средствах за шесть или девять месяцев;
протокол (акт) осеннего осмотра общего имущества дома прошлого года;
предложение УК собственникам по тарифу и плану текущего ремонта;
план текущего ремонта данного года с отметками об исполненных работах;
протокол общего собрания по проведению отчёта УК за прошлый год (и не надо на этом месте смеяться: если не смогли заставить свою УК по-доброму или через прокурора провести отчётное собрание - ваша проблема - переходите в хорошую УК);
список работников УК, закреплённых за домом (дворник, мусоропроводчик или комплексный работник, слесарь, уборщица, электрик);
копия договора управления (обслуживания);
списки должников, имеющих просрочку оплаты за содержание жилого помещения полгода и более.
4. Обеспечить присутствие при осмотре работников УК, закреплённых за домом, а также подрядчиков из организации по обслуживанию лифтов.
5. Проверить наличие в доме или УК ключей от осматриваемых технических помещений, включая узел управления теплоснабжением и вводное распределительное устройство системы электроснабжения.
6. Провести заседание совета дома, подготовить предложения в план текущего ремонта следующего года, а также список нерешённых вопросов по содержанию дома (типа нет доводчика на двери и т. п.).
Естественно, осмотр желательно назначать на погожий день, лучше немного изменить график.
В нерадивых УК добавится поход в УК, а если надо - ещё в администрацию округа или прокуратуру, чтобы заставить принять участие в осмотре (либо пригласить специалистов - так тоже можно, только чтобы ключи были).
Проведение осмотра
Общество потребителей в сфере ЖКК в 2016 году подготовило методичку - там 40 страниц - как что осматривать, какие бывают неисправности, потому очень кратко.
Главное: посиделки на лавочке со старшим по дому с заполнением протокола, как проводят некоторые УК для галочки - это не осмотр. Нужно обойти дом, посмотреть ограждающие стены, входные группы подъездов, наружное и внутреннее освещение, кровлю, чердак, подвал, отмостку, дворовое благоустройство, теплоузел, водяную рамку и ВРУ - иначе это профанация. Хотя бы потому, что там должны быть схемы - а вдруг дежурному придётся срочно ликвидировать аварийную ситуацию? По ходу обхода заполняем черновик акта, советую жильцам тоже вести копию протокола.
Помимо обхода общего имущества проводятся следующие мероприятия:
анализируется, что не сделано и почему по акту прошлогоднего осмотра, плану текущего ремонта, протоколу отчётного
собрания;
выявляются новые жалобы, иные обращения, заявки жильцов дома;
выясняется мнение жильцов о работе закреплённых за домом лиц, при необходимости решается вопрос об их премировании или наказании;
проводится комиссионный обход злостных неплательщиков с вручением предупреждений, проектов исков и прочего.
обсуждаются предложения закреплённых за домом работников, совета дома, других жильцов, а в конце - специалистов УК по включению вопросов в протокол (акт) проведения осеннего осмотра.
После проведения осмотра получить в УК проект акта (протокола) осмотра, откорректировать ошибки и неточности и подписать
его от собственников, разместить копии в подъездах дома (ясно - если сами проводите - то и акт сами пишете). Так как на основании осмотра рассчитывается тариф, советую заранее просить УК подготовить проекты смет по основным работам для декабрьского собрания, а там пусть решают жильцы.
И последнее. Все много говорят о необходимости проведения осмотра всех домов, а на практике, к сожалению, мало кто из властей в эти вопросы вникает - вспоминают только зимой при аварийных ситуациях. Как положительный пример - практика, сложившаяся в Ленинском административном округе с момента назначения главой округа Дмитрия Зярко, - он ежегодно лично осматривает подготовку к зиме на нескольких домах. К сожалению, ни один из руководителей других округов города этим не занимается, хотя к зиме не готовы многие дома. И от этого страдают жильцы.
Цените домашний уют? Подумайте об интерьере, который радовал бы вас ежедневно. Стулья из массива дерева не только удобные, но и прекрасно подчеркивают атмосферу уюта.
