Продавец просит занизить цену в договоре купли-продажи квартиры: зачем ему это нужно и чем опасно для покупателя?

Потенциальный риск – занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Безобидный на первый взгляд нюанс порождает серьёзные юридические последствия. Зачем занижают цену жилья по договору? Чем это чревато? Разбираемся с примерами и практикой. Немного теории: что нужно помнить о сделке купли-продажи жилья? В таком договоре всего два существенных условия: предмет (конкретная квартира, жилой дом, комната) и цена. Если хотя бы один аспект остался несогласованным, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Ссылаться на иные цифры, отличные от указанных в документах, нельзя. Важно! Если стороны подписали договор с определённой ценой, значит, она считается согласованной. Зачем занижают стоимость объекта? Главная причина – это уклонение от налога. Согласно ст.224 НК РФ, физическому лицу необходимо платить 13% дохода от продажи имущества. Если иное не установлено ст.217.1 НК РФ (как правило, при нахождении объекта в собственности 5 лет и более). Велик соблазн попросить покупателя занизить цену в документах. Тем более, если речь идёт о крупных суммах, с которых не хочется платить налоги. Пример. Василий Ф. купил квартиру за 20 млн. рублей в 2019 г. Спустя год он продал её за 22 миллиона. Следовательно, необходимо оплатить налог в сумме: (22-20) * 13% = 260 тысяч рублей. Вторая причина – продажа актива, который может быть обращён в счёт взыскания. Речь идёт не о квартирах, находящихся в залоге (их реализовать не получится). А о том, что владелец недвижимости понимает: очень скоро его имущество пойдёт с торгов. Он знает о значительной сумме долга, что жилище скоро будет арестовано и реализовано. В таком случае, он заранее «перестраховывается», занижая стоимость объекта. Если сделку признают недействительной, ему придётся отдавать меньшую сумму покупателю. Если попытаются «перехватить» деньги – какая-то часть всё равно останется. Важно! При просьбе продавца часть суммы указать в договоре и перевести на счёт, а остальное – не указывать и передать ему наличными, стоит насторожиться. Скорее всего, он прячет свои деньги не от ФНС. Чем чревато занижение цены квартиры? Если сделку признают недействительной (ничтожной), стороны будут возвращены к исходному состоянию. А значит, покупателю вернут лишь ту сумму, которая указана в договоре. Ссылаться при этом на устные договорённости нельзя. Более приземлённая проблема – невозможно получить налоговый вычет. Как известно, граждане РФ, впервые приобретшие недвижимость, могут получить возврат НДФЛ в сумме 13% от 2 млн. (260 тысяч рублей). Если же стоимость объекта недвижимости в договоре ниже, то и вычет будет получен не в полном объёме. Это важно для регионов, где стоимость жилья относительно невысокая (в Москве и СПб едва ли можно найти квартиру дешевле 2 млн. рублей). Наконец, ещё одна неочевидная проблема: необходимость платить налог при продаже квартиры в течение 5 лет со дня покупки. Чем больше расхождение рыночной и договорной цены, тем выше риски заплатить заветные 13% государству. Пример. Иванов купил квартиру за 25 млн. рублей в 2020 г., но в договоре прописал цену в 20 млн., по просьбе продавца. В 2022 г. у него появилась возможность продать её за 30 млн. Иванову придётся заплатить налог в сумме (30-20) * 13% = 1,3 млн. рублей. Чем рискует продавец? Уклонение от уплаты налогов чревато привлечением к ответственности. Но это будет потом, а риски появляются уже в момент заключения сделки. Покупатель может отдать лишь ту сумму, которая прописана в договоре. Это особенно актуально, если предполагается отсрочка (рассрочка). И доказать, что в действительности цена была выше, не получится. Можно ли занизить цену безопасно? Есть лишь один способ защитить продавца от негативных последствий (и то весьма зыбкий). Вместе с «основным» договором купли-продажи квартиры заключается дополнительное соглашение (например, приобретение кухонного гарнитура, мебели или другого объекта с высокой стоимостью, неотделимых улучшений). Но помните: совершая такую сделку, вы помогаете иному лицу уклоняться от уплаты налогов. А это может быть наказуемо. Что на практике? Теоретических рассуждений в интернете – целый воз, а что в реальности? 30.12.2019 районный суд г.Омска признал договор купли-продажи квартиры недействительным. Примечательно, что иск подала супруга продавца, полагая, что сделка была призвана лишить её имущества. Ответчик (покупатель квартиры) утверждала: деньги продавцу передавались. Но… Представитель продавца этот факт отрицал. Ссылаясь на безденежность, суд признал сделку недействительной. Интересно и решение Сургутского городского суда от 09.07.2019. Как следует из текста, некто Абб задолжал АО КБ «Агропромкредит», в пользу банка было взыскано свыше 460 тысяч рублей. Должник продал свою квартиру, далее состоялась цепочка сделок. Именно АО КБ «Агропромкредит» просил признать эти договоры недействительными. Истец указывал как одно из оснований ничтожности сделок первично заниженную цену объекта. Забегая вперёд, в удовлетворении требований банка суд отказал. Но лишь по той причине, что истец не представил достаточных доводов к отмене сделки. Иными словами, у банка оказались слабые юристы. А цена была занижена – это факт. Скорее всего, по просьбе продавца. Решением суда г.Сочи от 16.06.2016 были отклонены требования продавца квартиры Р. к покупателю Ч. о расторжении договора купли-продажи. Продавец в иске указал, что в договоре была прописана одна цена квартиры, а в реальности подразумевалась другая – большая. Но покупатель передал лишь ту сумму, которая отражена в документах. Просил расторгнуть договор и привести стороны в исходное состояние. Суд отказал в этом требовании – по понятным причинам, ведь подписав договор, стороны согласовали существенное условие – стоимость. Резюме. Занижение цены для покупателя объекта – это риск Уклонение от уплаты налогов противоправно, а потому мы категорически не рекомендуем этим заниматься. В 90% случаев занижение цены на квартиру нужно продавцу, чтобы не отдавать государству «свои кровные». И продавец действительно выигрывает: если цена в договоре ниже той, за которую он купил объект (и если не прошло 5 лет владения), платить 13% налога не нужно. Зато покупатель получает сплошные неудобства и риски. Во-первых, если сделку признают недействительной, не факт, что получишь сумму большую указанной в договоре. Во-вторых, если цена квартиры относительно невелика (меньше 2 млн.), налоговый вычет пропорционально уменьшается. В-третьих, если объект будет продан в ближайшие 5 лет за сумму, большую указанной в договоре, придётся платить налог. Вот почему покупателю в документе о купле-продаже недвижимости выгоднее указывать реальную цену. А продавец вообще может попасть под административную ответственность, если факт вскроют органы ФНС. Наконец, есть ещё и специфический риск для продавца! Покупатель может дать лишь ту сумму, которая отражена в договоре.