Эксперты спрогнозировали рост спроса на склады в Екатеринбурге
- За девять месяцев мы получили заявки на 204,4 тысячи квадратных метров, тогда как за весь 2020 год - на 164, 5 тысячи, - констатирует Илья Пархимчик, собственник "Бюро недвижимости №1". - Причем произошло резкое изменение пропорций: если в прошлом году продовольственный ритейл высказывал потребность в 46 тысячах квадратных метров, то в нынешнем - всего в 27. Доля заявок непродовольственной торговли, наоборот, выросла: с 9 до 70 тысяч квадратных метров.
Ключевой драйвер рынка - электронная коммерция. В 2020 году ее денежный объем в России увеличился на 58 процентов и превысил 2,7 триллиона рублей. В 2022-м ожидается уже 4,4. Чаще всего соотечественники покупают в Сети одежду, обувь, аксессуары и товары универсального спроса - на них приходится до трети всех транзакций.
- За период изоляции в Рунет пришло около 10 миллионов новых покупателей. Какая-то часть людей будет соблюдать режим даже после снятия ограничений. Кроме того, по оценкам Росстата, после пандемии 5,7 миллиона человек продолжат работать удаленно, - говорит Анастасия Немешаева, региональный менеджер по развитию бизнеса FM Logistic.
Экспансия на Урал началась еще до COVID-19, изоляция лишь подхлестнула аппетит. В 2019-2020 годах в Екатеринбурге заключали крупные сделки аренды Ozon, DNS и "Детский мир", в 2021-м - "Яндекс-маркет". Заявил о расширении и строительстве склада "под себя" Wildberries.
Сегодня мегаполис располагает 1,9 миллиона квадратных метров складских площадей класса А и В. Это третий показатель в стране после Москвы и Санкт-Петербурга. При этом незакрытая потребность - около 300-400 тысяч метров. Планируемый в 2021-м ввод (до 200 тысяч) ее не компенсирует, приводит цифры эксперт в сфере логистики Виталий Хиль. Все это сказывается на росте арендных ставок: в 2021-м они подскочили на 9-10 процентов. В 2022-м могут вырасти еще на 10-15.
- В среднем аренда сухого склада А и В+ build-to-suit (построенного под конкретного заказчика) стоит сейчас 550-600 рублей за квадратный метр с НДС в месяц. При этом арендаторы хотели бы видеть ставку на 100-150 рублей меньше, - отмечает Илья Пархимчик.
По его словам, бизнес стал более избирательным: он хочет качественные асфальтированные дороги с разрешенным проездом большегрузов "до ворот", весь комплекс коммуникаций, минимальные затраты на доставку квалифицированных специалистов и максимальное использование новых технологий. В частности, энергосберегающие склады: это отражение мирового тренда на экологичность плюс серьезная экономия. Кто раньше соглашался на класс В+, С, сейчас выбирает высотное хранение. Многие стараются консолидировать в одном месте всю операционную деятельность.
Кроме того, сегодняшние арендаторы складов внимательнее относятся к договорам с мораторием на расторжение - дальше пяти лет опасаются заглядывать, тогда как арендодатель наоборот, стремится к горизонту планирования 10 лет. Это связано прежде всего с себестоимостью и окупаемостью строительства. По оценке Владимира Городенкера, гендиректора компании "Атлас девелопмент", первый параметр с ноября 2020 года вырос на 55 процентов - сказалось резкое удорожание стройматериалов. Рост второго обусловлен вводом банковского финансирования. Сейчас 70-80 процентов стоимости проекта обеспечивает банк, остальное - сам девелопер. Если в доковидное время средняя ставка по кредиту составляла 7,5 процента, то ныне 10.
Почти все эксперты говорят о возросшей потребности в пандемию в складах последней мили, форматах darkstore (супермаркетах, где покупки совершаются дистанционно) и фулфилмент (когда всю логистику Интернет-магазина берет на себя сторонний оператор). В Москве потребители уже привыкли, что купленное онлайн привозят всего через 15 минут, максимум ожидания - два часа. Чтобы это обеспечить, нужны помещения для хранения внутри города. Под них приспосабливают уже существующие магазины у дома, торговые центры с невысокой заполняемостью арендаторами, старые почтовые отделения, паркинги и т. п. Средний размер таких помещений - от 70 до 400 квадратных метров, в зависимости от ассортимента.
Еще один тренд - мультибрендовые пункты выдачи, где можно получить товары сразу от нескольких маркетплейсов, за счет чего франчайзи повышают норму прибыли с квадратного метра.
Впрочем, логистические операторы пока не рассматривают darkstore как полноценного конкурента классическим складам.
- Скорее, это развитие новой рыночной ниши, чтобы быть ближе к клиенту, - резюмирует Олег Альхамов, гендиректор FM Logistic в России.
Сами терминалы, по мнению аналитиков, в ближайшие годы начнут меняться под влиянием требований маркетплейсов, становиться более автоматизированными и роботозированными. В частности, Ozon инвестировал в начинку склада в Екатеринбурге больше, чем в стройку, создав целый сортировочный завод. Если сейчас традиционная высота хранения - 12 метров, то американский Amazon уже перешел на 24: так на одном "пятне" можно держать в два раза больше товара за учет узкопроходимой техники.
