Экономика
Компании
Рынки
Личный счет
Недвижимость
Курсы валют
Конвертер валют
Курс доллара
Курс евро

Брат не считается членом семьи: ВС уточнил ситуацию с правами на недвижимость

К членам семьи собственника жилого помещения относятся супруг, дети и родители, которые проживают совместно с ним, уточнил Верховный суд РФ. При этом братья и сестры гражданина таковыми не считаются. Их можно признать членами семьи только на основании соответствующего соглашения.

«Частью 1 статьи 31 Жилищного кодекса предусмотрено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи», — приводит позицию Верховного суда РФ РАПСИ.

Видео дня

Такое решение суд принял, рассматривая иск об утрате права пользования жилым помещением. Гражданка ранее приобрела дом у своей матери и попросила суд лишить своего брата права пользования на это жилье. По ее словам, он более шести лет не проживал в этой квартире и не оплачивал коммунальные услуги. Суд первой инстанции принял сторону истицы, поскольку по закону брат не относится к членам семьи собственника жилого помещения. Позднее апелляционный суд отменил это решение.

Верховый суд РФ постановил, что после смены собственника член семьи предыдущего владельца дома автоматически теряет право на пользование жилым помещением. Данное правило распространяется и на рассматриваемое дело. Кроме того, брат истицы не смог доказать, что между ним и его сестрой составлено соглашение о признании его членом семьи. Соответственно, он теряет право на пользование жилым помещением.

Весьма полезное для граждан, решающих жилищный вопрос, толкование законов произвел Верховный суд, когда разобрал спор о квартире, купленной на вторичном рынке. Известно, что у покупателей такого жилья нередко возникают очень серьезные проблемы. И одна из них - ситуация, когда предыдущий владелец квартиры становится банкротом. Как правило, в этом случае квартиру могут забрать в конкурсную массу должника, а сделку купли-продажи признать недействительной. Что чаще всего и происходит.

Точно в такую историю попала и наша героиня. У нее через два года после покупки отняли квартиру. Две местные судебные инстанции посчитали это правильным. Но Верховный суд с ними не согласился.

Эта история началась несколько лет назад, когда одна гражданка продала другой свою однокомнатную квартиру. Покупательница заплатила за 36-метровую "однушку" 9,3 млн руб. Право собственности зарегистрировали в госреестре. Но два года спустя продавщица обанкротилась. Суд начал реализацию имущества, а арбитражный управляющий попросил признать недействительным договор купли-продажи жилья, заключенный с нашей героиней. И арбитражный суд это сделал, признав право собственности на квартиру за прежней хозяйкой. В итоге квартиру, вернувшуюся прежней владелице, продали с торгов. Ее купил некий гражданин за 6,8 млн руб. За день до подписания договора он вместе с арбитражным управляющим отправился посмотреть жилье. Владелицы не оказалось дома, а соседи хозяйки не пустили мужчин в коридор, вызвали полицию и позвонили родственникам собственницы. Тогда управляющий подал иск о признании нашей героини утратившей право на пользование квартирой... А потом квартиру зарегистрировали на нового владельца.

Об этих перипетиях вокруг ее жилья наша героиня ничего не знала. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о прошедшем суде, его результатах и последующей продаже ее жилья. В итоге несчастной женщине пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, а также добиваться признания права собственности на жилье.

Суд решил, что женщина была добросовестным покупателем и квартира никогда не выбывала из ее собственности. Но оспорить торги и признать право собственности на квартиру в арбитражном суде оказалось сложнее. Сначала арбитраж признал недействительными результаты торгов, но апелляция это решение отменила. Там заявление хозяйки признали необоснованным. Суд решил, что торги можно признать недействительными только при нарушении процедуры их проведения, а в случае с квартирой женщины их не было. Квартира на момент продажи новому владельцу была включена в конкурсную массу должника. Суд округа согласился с таким подходом.

Если передача права собственности происходит после регистрации, то это указывают в договоре

Пришлось нашей героине дойти до Верховного суда, и там с ней согласились. Вот главное, что сказал Верховный суд. Наша героиня стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. Записи о восстановлении права собственности прежней хозяйки на квартиру - недостоверные. Это значит, что управляющий не мог распоряжаться квартирой. А новый покупатель на торгах должен был как минимум осмотреть недвижимость перед сделкой.

В сложившихся же обстоятельствах его нельзя считать добросовестным приобретателем. Еще ВС напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, включая подписание передаточного акта и регистрацию перехода права собственности, которая делается в первую очередь. Если же передача происходит после регистрации, то такое условие указывают в договоре. В случае с квартирой из нашей истории управляющий и новый покупатель в соглашении этого не предусмотрели. Из чего следует, что акт передачи жилья новому владельцу заведомо недостоверный, сказал ВС. Ведь имуществом на момент передачи владел другой человек.

Суд решил, что права истицы нарушил не факт торгов и договора с новым покупателем, а регистрация права собственности. "Она была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем", - сказано в определении. По мнению ВС права собственности нового владельца на квартиру никогда не возникало. Постановления судов апелляционной инстанции и округа полностью отменили, а определение первой инстанции отменили в части: требование о признании права собственности нашей героини на квартиру суд направил на новое рассмотрение. Там суду предстоит привлечь в качестве ответчика последнего правообладателя квартиры, оценить его действия в рамках очередной сделки с имуществом уже в процессе суда и разрешить вопрос о признании права собственности первой покупательницы на спорное жилье.

Покупать квартиру, доставшуюся продавцу в наследство менее трех лет назад, не всегда безопасно. О рисках сделок с унаследованным жильем «Аргументам и Фактам» рассказала юрист, руководитель правового центра Елена Бабушкина.

Как отметила эксперт, у наследников есть шесть месяцев со дня смерти наследодателя, чтобы официально вступить в свои права. Но если они не знали об открытии наследства или пропустили указанный срок по уважительным причинам, он может быть восстановлен. Поэтому покупать квартиру, которая только что досталась по наследству, рискованно, предостерегла Бабушкина.

Сделка может быть впоследствии оспорена вновь появившимися наследниками. Срок исковой давности по наследственным делам в России — три года, и в течение всего этого времени любые претенденты на наследство могут обратиться в суд и потребовать свою долю.

При этом закон защищает добросовестных покупателей жилья, указала юрист. Но нужно соответствовать критериям добросовестности. Главный из них — возмездность, то есть приобретение имущество за плату. Стоимость, по которой покупатель приобрел квартиру, не должна существенно отличаться от реальной рыночной. В противном случае новый собственник может быть признан судом недобросовестным, и квартиру у него отберут.

В России опасно покупать около 9 процентов квартир, выставленных на продажу. Сделка с юридически грязным жильем может сорваться на этапе регистрации, а может быть проведена, но в таком случае покупатель рискует лишиться и квартиры, и денег в дальнейшем. Семь основных причин, по которым суды отбирают недвижимость у новоселов, для «Комсомольской правды» перечислили эксперты портала Dominfo.ru.

Первая причина — купленная квартира оказалась в залоге, либо на нее наложен арест (в эту категорию попадают 46 процентов юридически грязных объектов). Сделку с подобным жильем не зарегистрирует , но покупатели порой торопятся передать деньги продавцам. Право собственности на квартиру возникает именно после регистрации сделки в Росреестре, а не после подписания договора купли-продажи, предупреждают специалисты.

Второй повод внезапно лишиться прав на новое жилье — купить объект у продавца, имеющего большие долги. Сделка может быть оспорена, а покупатель пополнит длинный список физических и юридических лиц, имеющих финансовые претензии к недобросовестному продавцу.

Третий вариант — квартира, купленная на материнский капитал, продана без выделения доли детям. Такую сделку может ликвидировать по суду опека — в связи с нарушением родителями правил использования маткапитала. Четвертая причина, по которой граждан лишают новых квартир, — продавец оказывается банкротом или находится в процессе банкротства. Распродавать имущество он не имеет права.

Пятое место в списке занимают наследственные споры. Жилье, которое было получено по наследству, особенно недавно, — это априори рисковая покупка. Кроме того, покупатель может потерять новую квартиру, если ее продали без согласия второго супруга. Наконец, опасно приобретать жилье, по которому идут или шли судебные споры.

Собственники жилья в России, опасающиеся квартирных мошенников, могут наложить запрет на регистрационные действия со своим недвижимым имуществом в Росреестре. Идеальный способ защиты квартиры телеканалу «Москва 24» назвал юрист .

«Никогда сделку не проведут без согласия собственника, если вы заранее установите эти ограничения», — подчеркнул эксперт. По его словам, запрет оформляется посредством подачи соответствующего заявления в многофункциональный центр (МФЦ). После наложения запрета сделку купли-продажи квартиры никто не сможет зарегистрировать без письменного согласия собственника на совершение сделки.

Комментируя ситуацию с внезапной продажей квартиры арендатором по поддельному паспорту (серия таких случаев недавно произошла в Челябинске), Маршани отметил, что распознать квартиросъемщиков-аферистов зачастую очень сложно — они крайне редко выдают себя своим поведением. Юрист посоветовал насторожиться, если жилец сразу же соглашается на все условия хозяев квартиры.

В свою очередь доцент кафедры гражданского права РПА заявил, что продажа квартиры арендатором — это «очень топорное мошенничество, которое сейчас почти не практикуется». По словам эксперта, специалисты Росреестра легко выявляют поддельные паспорта с помощью специальных аппаратов.

нового созыва уже в ходе осенней сессии может принять законопроекты о продлении «дачной амнистии», создании Фонда развития территорий, строительстве на приаэродромных территориях и энергосервисных контрактах. Об этом в интервью «РИА Недвижимость» заявили опрошенные эксперты. При этом они считают, что решение вопросов о статусе апартаментов и об архитекторах снова затянется.

Так, по мнению президента фонда «Институт экономики города» , сейчас высокую степень готовности имеют внесённые в Думу законопроекты о продлении сроков «дачной амнистии» и дальнейшем упрощении процедуры оформления прав собственности на землю под индивидуальными домами, об определении понятий «многоквартирный дом» и «дом блокированной застройки», а также проект о создании Фонда развития территорий на базе объединения Фонда ЖКХ и Фонда защиты прав дольщиков.

В свою очередь Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) рассчитывает на принятие закона о совершенствовании регулирования деятельности саморегулируемых организаций (СРО) в строительстве и их взаимодействия между собой и банками, где размещаются средства компенсационных фондов СРО. Известно, что законопроект включён в примерную программу нижней палаты на ноябрь 2021 года.

Также в объединении полагают, что в ноябре депутаты займутся законопроектом об упрощении правил ввода в эксплуатацию возведённых зданий и сооружений в седьмых подзонах приаэродромных территорий.

В ОНФ надеются на принятие законов об энегосервисных контрактах в многоквартирных домах, а также об отмене обязательного закрытия открытых систем теплоснабжения. При этом эксперты убеждены, что затянутся вопросы снижения максимальной доли расходов граждан на оплату ЖКХ в доходе семьи с 22 до 15% и предоставления льгот при наличии задолженности.

Особо эксперты ожидают принятия законопроекта о статусе апартаментов, который разрабатывался несколько лет и был внесён на рассмотрение Госдумы в апреле.