Сквозь закрытые границы. Россияне массово скупают жильё за рубежом

Активность россиян на рынке европейской недвижимости многократно возросла: за три квартала 2021 года только в Турции объём покупок жилья увеличился в два раза в сравнении с тем же периодом 2020 года — до 3115 объектов. А по интересу к недвижимости в этой стране россиян превосходят только иранцы и иракцы. Но Турция — лишь один из многих примеров: другие страны Европы россиян интересуют не меньше. Причём, внимание растёт и к коммерческой, и к жилой недвижимости. «Секрет» вместе с экспертами разобрался, где и почему россияне чаще скупают квартиры и дома. Список стран, которые россияне выбирают для покупки недвижимости, не меняется последние 10 лет: Испания, Болгария, Турция, а также Германия, Италия, Черногория, Чехия, Греция, Кипр, Финляндия, рассказал «Секрету» Дмитрий Щегельский, гендиректор петербургского агентства недвижимости «Бенуа». На выбор страны влияют: цена, климат и возможность получения вида на жительства и гражданства, отметил он. Последнее — главная главный фактор, влияющий на покупку недвижимость за рубежом, считают опрошенные «Секретом» эксперты. Привлекательность Турции строится на паспорте за инвестиции (золотом паспорте ): с 2017 года здесь можно получить гражданство, купив недвижимость. За два года турецкий паспорт получили 15 000 человек. Такое гражданство в первую очередь позволяет путешествовать по миру проще — более 100 стран принимают без виз. Хотя это не касается ЕС. Справка. Стоимость квадрата в городах России, по данным Росриэлта: Москва — 320 288 рублей. Сочи — 262 876 рублей. Санкт-Петербург — 165 432 рублей. Геленджик — 155 140 рублей. Хабаровск — 118 313 рублей. Благовещенск — 114 282 рублей. Казань — 113 336 рублей. Новосибирск — 89 138 рублей. Екатеринбург — 86 949 рублей. Вологда — 41 211 рублей. Мурманск — 28 747 рублей. Инвестиции на курорте Многие россияне решаются приобрести квадратные метры в другом государстве ради получения пассивного дохода. И здесь выигрывают курортные страны и города: если покупать недвижимость с целью последующей сдачи в аренду, в туристический сезон можно получить неплохую доходность — 3-5% до вычета налогов. Плюс хоть и не решающий, но приятный. Однако не все курортные города доступны среднестатистическому россиянину — Турция и Болгария скорее исключение, чем правило. В остальных странах цены на недвижимость намного выше. В 2020 году они успешно падали, особенно в Болгарии, Турции, Испании и Италии, Греции. Причины — последствия пандемии, особенно для туристической отрасли, и закрытие курортов. Предложение росло, цены снижались, но до поры до времени. После того, как спрос вырос, традиционно подтянулись и цены. Самым доступным в Европе оказалось жильё в Болгарии: €578 за м2 (47 910 рублей). Хотя в столице страны цифра в среднем в два раза выше. В Турции цены ещё ниже : €323 за м2 (26 773 рубля) в 2021 году, и это при том, что цифра выросла с 2020 года — было €230 за м2 (19 064 рубля). Популярностью у россиян пользуются и Стамбул, и курортные города. В Греции в 2020 году недвижимость дешевела на 15-20%: в основном в Афинах и Салониках. Апартаменты на островах можно найти за € 50 000. Но в 2021 году аттракцион невиданной щедрости закончился: в третьем квартале цены в Греции подросли на 7,2% в годовом исчислении. Самый заметный скачок — на севере и западе Афин. В отдельных районах страны рост сумасшедший: на 32% по отношению к 2020 году. Цена квадратного метра превышает €2000 (165 780 рублей). В Испании цифры ещё выше: в Барселоне квадратный метр стоит почти €6000 (497 340 рублей), в Мадриде — около €5000 (414 450 рублей), а вот в Аликанте всего €2100 (174 069 рублей), как следует из отчёта Deloitte. В 2020 году россияне совершили в этой стране меньше всего сделок по покупке недвижимости за последние 10 лет — только 1900. В основном из-за невозможности въехать в страну. Новые сделки проводили преимущественно россияне, которые уже являются резидентами Испании. Тем не менее, наши граждане — покупатели одних из самых дорогих квартир в стране. Остальные иностранцы выбирали жильё подешевле. Если это понятие вообще применимо к Испании. Элитная недвижимость для жизни Стабильный спрос, стабильное предложение, стабильно высокая цена — всё это о более дорогой части Европы: Великобритании, Швейцарии, Австрии, Монако, Германии. Поскольку здесь недвижимость приобретают преимущественно ультрахайнеты , существенных изменений на этом рынке не произошло. Цены не упали, но интерес к жилью остался. Весной 2021 года спрос на элитную лондонскую недвижимость для переезда у россиян взлетел на 50% в сравнении с весной 2020 года, как выяснили в Knight Frank. При этом бюджет таких приобретений — от 2 млн фунтов (196 млн рублей). И россияне поставили новые рекорды по максимальному уровню продаж с 1995 года: 42,8 млрд фунтов (4,2 трлн рублей). На фоне этого аналитики Knight Frank ожидают подъёма цен в Великобритании к концу года на 5%. А к 2025 году они могут взлететь на 24%. В перечисленных крайне дорогих уголках Европы люди покупают недвижимость для себя и для семьи, и реже — ради инвестиций. Потому что цена жилья там растёт стабильно и неумолимо. А вот о гражданстве приобретающие домик в Великобритании или Германии думают реже. Потому что последнее получить только приобретением дома практически невозможно, сообщают опрошенные «Секретом» эксперты. Стабильность европейского рынка недвижимости подтверждают отчёты Eurostat: после провала в 2012-2013 годах график шёл исключительно вверх. И даже пандемия не изменила этой тенденции — в четвёртом квартале 2020 года цена на жилую недвижимость в Европе выросла на 5,4%, а в ЕС — на 5,7%. Самые высокие цифры в Люксембурге, Дании и Литве: цены увеличились на 9-16%. А арендная плата с 2010 года к июлю 2021 года выросла на 16%. Стоимость жилья за тот же период — на 34%. «Стоимость жилья в Германии выросла рекордно за последние 20 лет — во втором квартале 2021 года она увеличилась на 10,9. Причём в Германии рост цен затронул не только крупные города и промышленные центры, но и сельские районы», — делится Ольга Ломко. Ещё интереснее выглядят данные ЦБ РФ: в 2020 году россияне перевели почти $27 млрд в страны дальнего зарубежья — на $736 млн больше, чем в 2019 году. И речь идёт в основном о юрисдикциях, где можно получить ВНЖ или гражданство: половина переводов ушла именно туда. Рекордные показатели 2014 года не побиты: там было $43 млрд, но для последних десяти лет цифры внушительные. Больше всего переводов ушло в Швейцарию, Люксембург, Великобританию, Монако и Турцию. Первая четверка — самые популярные страны для переезда у состоятельных граждан. А Турция — у просто обеспеченных. При этом цифры переводов не отражают полной картины, потому что ЦБ РФ учитывает только транзакции с российских счетов. Однако не во всех странах можно купить условную квартиру, расплатившись картой российского банка — нужно открывать местный счёт. Поэтому точное количество потраченных на недвижимость за рубежом денег оценить трудно. Что будет дальше Отложенный спрос, накопившийся за пандемию, ещё не полностью реализован: как считают аналитики Knight Frank. Правда, если откроют границы — это основной сдерживающий фактор для состоятельных граждан. Программы, обещающие второе гражданство и ВНЖ, продолжат вызывать всё более серьёзный интерес россиян. При этом цены на жильё продолжат расти, считают опрошенные эксперты. С ним солидарна Татьяна Бурлаковская, генеральный директор Golden Brown Group: «Я не жду стремительного роста цен, застройщики тоже осторожны и трепетно относятся к покупателям после длительного периода застоя. Сейчас нет перегретых с точки зрения цены рынков, и предпосылки для этого отсутствуют». Пока рост цен не сбивает интерес россиян к зарубежный квадратам. Но как надолго они задержатся в новых европейских домах и не захотят ли вернуться на родину после завершения пандемии, потому что столкнутся с большими затратами на недвижимость, — вопрос неоднозначный. По мнению опрошенных «Секретом» экспертов, многое зависит от конкретного класса покупателей. В более бюджетной части Европы картина иная: «Отток происходит в определённых регионах, где в своё время наши люди покупали без разбору, не особенно анализируя цены. Например, Карловы Вары в Чехии или озёрный край в Финляндии. Можно упомянуть ту же Болгарию, где в собственности у россиян было около 100 000 объектов — последние 3-5 лет граждане России чаще продают, а не покупают», — комментирует ситуацию Филипп Березин, эксперт по зарубежной недвижимости. Но в целом многие аналитики и эксперты, с которыми общался «Секрет», сходятся во мнении, что спрос на зарубежную недвижимость продолжит расти, особенно когда ослабнут границы и если российские вакцины признают ВОЗ и Евросоюз. Поэтому рассматривать такое направление инвестиций всё ещё стоит. Коллаж: «Секрет фирмы», Pixabay, depositphotos.com