В Москве более чем на 20% вырос объем жилья с отделкой от застройщика

Столичные девелоперы продолжают наращивать удельный вес предложения с отделкой. Едва ли не каждый третий корпус, выведенный в продажу, будет сдаваться с квартирами или апартаментами, полностью готовыми к проживанию. В комфорт-классе эта категория недвижимости покрывает почти половину экспозиции. В то же время, как следует из аналитического отчета экспертов Urban Awards, в элитном, премиальном и бизнес-сегментах продукты с отделкой встречаются гораздо реже.

Жилье с отделкой содержит ряд преимуществ для обеих сторон рынка. Застройщикам эта опция позволяет усилить ликвидность предложения и повысить его конкурентоспособность. Для покупателей вариант с чистовой отделкой означает максимальное сокращение срока, отделяющего процедуру вручения ключей от фактического заселения. Расходы на отделку в этом случае можно «упаковать» в ипотечные платежи. Также нужно учитывать, что выбирая отделку от застройщика, потребитель может рассчитывать на продуманные и гармоничные дизайнерские решения, разработанные профессионалами (хотя выбор ограничен двумя или несколькими моделями). А их реализацией займутся квалифицированные сотрудники. Перечисленные обстоятельства, в первую очередь, актуальны для массового сегмента. Далеко не все покупатели располагают свободными бюджетами, чтобы единовременно оплатить качественную отделку и нанять дизайнера. В условиях стагнации реальных доходов это предопределило расширение пула жилых корпусов, целиком укомплектованных юнитами с отделкой.

По состоянию на середину октября столичная экспозиция содержит немногим более 1 тыс. корпусов. Без малого треть из них (309 единиц) в полной мере относится к предложению с отделкой. За год эта фракция увеличилась на 21,7% – при том, что общий объем рынка почти не изменился. Примечательно, что в 36 корпусах помимо отделки покупателям доступны также гарнитуры для кухонь и санузлов. Кроме того, на рынке фигурируют 92 корпуса, в которых лишь часть фонда приходится на юниты с чистовой отделкой. В октябре 2020-го таковых насчитывалось 99. По сравнению с прошлым годом заметно сузилась (с 57 до 40) выборка объектов, где отделка имеет статус дополнительной опции.

Формат white box набирает популярность у московских застройщиков. Осенью 2020-го он предлагался в 89 корпусах. Спустя год такое предложение выросло более чем на треть – до 122 корпусов. Жилье безо всякой отделки по-прежнему остается преобладающим продуктом на девелоперском рынке, охватывая две пятых всех корпусов. Но его удельный вес постепенно понижается (минус 7,0 процентных пунктов за год).

Три четверти всех корпусов, полностью укомплектованных отделанными юнитами, сосредоточены в комфорт-классе. Там они формируют почти половину экспозиции (47,7%). Еще в 44 корпусах под предложение с отделкой выделена часть жилищного фонда, а в 13 отделку можно заказать в индивидуальном порядке. То есть в трех из пяти корпусов на рынке массового жилья сегодня можно найти вариант с этой опцией.

В бизнес-классе предложение с чистовой отделкой от застройщика встречается намного реже. Только десятая часть корпусов в рамках сегмента заполнена отделанными квартирами и апартаментами. Даже если прибавить к ним пул с гибридной комплектацией (38 объектов) и корпуса, где отделка заявлена как дополнительная опция (13 объектов), то приходится констатировать, что три четверти экспозиции бизнес-класса находятся вне тренда на «жилье под ключ».

На рынке высокобюджетной недвижимости экспозиция разделена в следующей пропорции: 37 корпусов на 100% укомплектованы лотами с отделкой, 10% – частично, в 14 она носит опциональный характер, в 64 (половина пула) застройщик готов взять на себя только «предчистовой» комплекс работ или предоставляет покупателю решать этот вопрос самостоятельно. Поскольку в элит- и премиум-классе отделка и меблировка проводится зачастую по индивидуальному проекту с применением эксклюзивных материалов, высокая доля последней категории вполне закономерна. В то же время варианты отделки от застройщика отличаются куда большим разнообразием дизайнерских решений и богатством оформления, чем в других сегментах. Поэтому часть состоятельной аудитории предпочитает именно такой тип предложения, а застройщики, в свою очередь, стали активнее внедрять его в продуктовые линейки.

Отдельно остановимся на цене отделки. В массовом сегменте она лишь незначительно влияет на конечную стоимость продукта. Так, в жилом комплексе «Южные Сады», который находится за МКАД в районе Южное Бутово, выбор опции с дизайнерской отделкой повышает прайс квадратного метра всего на 7 тыс. рублей (3,3%). То есть, стандартная двухкомнатная квартира площадью 53,6 кв. м станет дороже на 375,2 тыс. рублей. Как отмечалось выше, в некоторых проектах предусмотрена возможность заказа мебели и сантехники. Например, в новомосковском ЖК «Остафьево» застройщик согласен установить шкафы и кухонный гарнитур – при желании покупателя. В случае активации этой опции чек малогабаритной двухкомнатной квартиры с отделкой (41,40 кв. м) вырастет на 311,9 тыс. рублей, или 3,3%.

В бизнес-классе наценка более существенна – порядка 10-17%. В ЖК Level Причальный, который возводится на берегу Москвы-реки у самой границы ЦАО, трехкомнатная квартира площадью 58,50 кв. м c предчистовой отделкой обойдется в 22,95 млн рублей, с дизайнерской – на 3,8 млн дороже. Однокомнатная квартира площадью 40,10 кв. м в ЖК «Архитектор» (Обручевский район, ЮЗАО) прибавит в цене 2,08 млн рублей, или 11,7% при выборе наиболее дорогостоящего сценария отделки.