Сам себе управдом: кто на самом деле отвечает за наше жилье?

Из крайности в крайность

С 1991 года ЖКХ находится в процессе больших и малых реформ. Поначалу казалось, что стоит объявить жильца собственником и предоставить ему право владеть и пользоваться своим имуществом, как в отрасли немедленно развернется рыночная конкуренция, которая сама собой повысит качество ЖК-сервиса и тем более не позволит его производителям в лице управляющих компаний (УК) задирать цены.

Но в реальной жизни все оказалось сложнее. И вот уже обсуждается предложение сделать шаг назад - создать централизованную систему региональных операторов по управлению жильем, которые по примеру коллег в сфере сбора и переработки твердых бытовых отходов будут отбирать субподрядчиков для непосредственного обслуживания многоквартирных домов (МКД). Все серьезно: идея внесена в разработанный федеральным Минстроем проект "Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года".

"Из федерального центра идет тренд на монополизацию отрасли и формирование территориальных ЖКХ-кластеров, - отмечает управляющий МКД, член экспертного совета Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Павел Кузнецов. - Этот тренд надолго, потому что страна большая".

Основная проблема ЖКХ - отсутствие четко прописанных стандартов взаимодействия органов власти, общества (коллективных собственников МКД) и бизнеса в лице ресурсоснабжающих организаций - естественных монополистов в условиях конкуренции. Так, поставщики услуг ЖКХ требуют от власти повышения отпускных цен и тарифов, а их потребители - социально приемлемой квартплаты и гарантий качественного сервиса.

При этом руководитель Самарского регионального центра "ЖКХ-контроль" Виктор Часовских фиксирует рост конкуренции в отрасли, прежде всего, за счет увеличения количества УК. Вот только методы ее ведения зачастую весьма далеки от цивилизованных, хотя критерии выбора УК известны и на их основе строятся рейтинги УК. Этим, в частности, занимается Государственная жилищная инспекция Самарской области (ГЖИ).

Оценили всех

Для оценки качества работы УК в 2020 году были выбраны 13 критериев:

количество административных дел, возбужденных в отношении компании; число жалоб от жильцов обслуживаемых МКД; количество штрафов; процентное соотношение полученных и исполненных предписаний; платежная дисциплина в расчетах с ресурсоснабжающими организациями; наличие общедомовых приборов учета в домах, обслуживаемых УК; средний срок обслуживания домов; участие в профессиональных конкурсах; наличие у рядовых сотрудников УК лицензий на управление домами; членство УК в саморегулируемой организации; эффективность подготовки домов к отопительному периоду; наличие у УК собственной аварийной службы; санитарное содержание домов; количество избранных жильцами советов МКД; предоставление советам МКД отчетов о работе; оперативность исполнения заявок от жителей.

Для каждого критерия строилась балльная оценка от 0 до 5 (в отдельных случаях до 10), и в результате сложения этих значений каждая из 332 УК Самарской области получила свою рейтинговую оценку.

Таблица 1. Рейтинг УК Самары

Таблица 2. Рейтинг УК Тольятти

Таблица 3. Рейтинг УК Сызрани

Из рейтинга ГЖИ следует, что по итоговой балльной оценке топ-10 самарских УК существенно опережает тольяттинский топ-10 (131-105 против 107-83) и, тем более, пятерку сызранских УК (131-105 против 59-61).

Впрочем, набор критериев, избранных ГЖИ для оценки УК, на наш взгляд, нуждается в обсуждении и совершенствовании. Так, в нем не нашли места такие важные показатели, как объем работы (количество обслуживаемых МКД), степень физического износа этих МКД, потребительская репутация компании, а также наличие плана развития инфраструктуры МКД, в частности, предложений по использованию общедолевой собственности и экономии энергоресурсов.

Выбор УК - дело случая?

Согласно действующему законодательству, подбор УК, согласование договора с ней и мониторинг выполнения этого договора возложены на советы МКД. Однако среди жильцов мало охотников выполнять эту большую и кропотливую повседневную работу. Ответственное отношение сособственников к содержанию МКД - большая редкость: в свободное от работы время они предпочитают заниматься своими, а не общими делами, отдавая их на откуп соседям-активистам, которые включаются от случая к случаю на голом энтузиазме.

Из-за такой пассивности снижается конкуренция УК даже в крупных городах, а договоры с ними приобретают формально-типовой характер, констатирует член комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Дмитрий Гордеев. Более того, как отмечает Виктор Часовских, на фоне безразличия жильцов чуть ли не массовой становится фальсификация протоколов общих собраний жильцов, в том числе по переводу МКД из одной УК в другую. Такой подход, конечно, упрощает процедуру, но лишает ее предусмотренного законом смысла. Причем случаев реального наказания за подобный даже доказанный подлог наш эксперт не припоминает.

"Надо ставить заслон УК, которые работают по мошенническим схемам, чтобы очистить от мошенников всю отрасль ЖКХ", - требует губернатор Самарской области Дмитрий Азаров, предлагая главам муниципалитетов формировать группы специалистов, которые будут помогать собственникам домов собирать информацию об УК и при необходимости направлять в ГЖИ и правоохранительные органы. Кроме того, руководитель региона одобрил создание по инициативе снизу "Единого центра поддержки советов МКД", в функции которого входят информационная и юридическая помощь активу жильцов МКД, а также представление их интересов в УК, ресурсоснабжающих организациях и государственных службах.

Справедливости ради заметим - найти информацию о конкретной УК можно хотя бы в ГИС ЖКХ, на сайте ГЖИ и в списках должников ресурсоснабжающих компаний. Но сопоставительный анализ характеристик разных УК требует времени, сил и некоторого умения - проще положиться на мнение знакомых. А если такой близкий к случайному выбор окажется неудачным, процедуру выбора УК можно повторить по инициативе тех же сособственников МКД.

О том, как управление МКД осуществляется на практике, корреспонденту Волга Ньюс согласился рассказать Александр Золотарев, директор компании УК "ЖЦ" (Тольятти), входящей в топ-20 рейтинга ГЖИ по Самарской области и в топ-5 этого рейтинга по Тольятти.

- Чем занималась ваша компания до того, как она занялась управлением МКД?

- Обслуживанием и монтажом инженерных сетей. С нами заключали договоры бюджетные, коммерческие организации, также работали с ТСЖ, ТСН и управляющими компаниями города.

- Какие критерии вы считаете основными при оценке УК?

- Качественный сервис, хорошая обратная связь между собственниками и УК, прозрачность в расходовании собираемых денежных средств и отсутствие долгов перед ресурсоснабжающими организациями (РСО).

- Как ваша компания обеспечивает открытость и клиентоориентированность своей деятельности?

- Мы максимально открыты по всем документам и по запросу советов МКД без проволочек предоставляем отчеты о своей работе. Все отчеты также выложены на нашем сайте в личном кабинете председателя совета. Речь идет об отчетности по текущему, капитальному ремонту, по сданным ежемесячным отчетам в РСО теплоэнергоресурсов, годовым отчетам собранных денежных средств. В личном кабинете председателя представлены отсканированные копии договоров с подрядными организациями, сметы и акты выполненных работ.

- Действующим законодательством выбор УК, согласование договора с ней и мониторинг выполнения этого договора возложены на выборные советы МКД. Насколько качественно ведется эта работа? Должна ли она оплачиваться?

- Одна из основных проблем ЖКХ - слабая инициативность собственников жилья, а также советов МКД. У их председателей должна быть оплачиваемая ставка, иначе у них не будет должной заинтересованности.

Кроме того, отсутствует регламент, устанавливающий, что именно входит в обязанности председателя совета МКД, как и в какие сроки он должен реагировать на те или иные проблемы в содержании дома, с какой периодичностью он должен проверять отчетность УК, планово-предупредительные ремонты, сезонные осмотры. Ему приходится самостоятельно изучать Жилищный кодекс и другие правовые документы, а это требует времени и снижает оперативность контроля УК.

- Как обычному жильцу МКД определить качество работы УК?

- Если дом выглядит ухоженным под управлением данной УК, значит, его совет и УК работают в контакте - председатель совета достаточно подготовлен и информирован, чтобы контролировать УК, а управляющая организация грамотно выполняет свои функции и заботится о хорошем содержании МКД. Многое зависит от инициативы председателя и совета дома: если ее нет, этим будут пользоваться недобросовестные УК и на данных домах уровень сервиса, на мой взгляд, будет ниже.

- Расскажите о ваших планах на 2022 год.

- В следующем году планируем расширение количества объектов на управлении МКД. Есть намерение - за счет установленных нами стандартов качества сервиса повысить уровень нашей управляющей компании в рейтинге ГЖИ.