Как проходит расчет между продавцом и покупателем жилья в ипотечной сделке

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция Ипотечные кредиты позволяют совершить крупную покупку без длительных накоплений, главное, чтобы у вас были средства на оплату первоначального взноса (в зависимости от банка и выбранной программы, взнос может составлять от 10 до 30% от стоимости жилья). Мы создали для вас простую памятку, по которой можно понять, какими будут основные шаги в сделке. Узнайте об имеющихся льготных программах Сначала узнайте, каким образом вы можете сэкономить на ипотеке. Она всегда выдается на большую сумму и на длительный срок, а значит, переплата будет большой. Чтобы её снизить можно воспользоваться разными видами господдержки, описание всех льготных программ можно найти на сайте ДОМ.РФ. Выберите банк и подайте заявку Следующий шаг – выбор банка, консультация в отделении, предварительный расчет нужной вам суммы. Расчет можно сделать самостоятельно на онлайн-калькуляторе на сайте банка, после чего подать заявку. Банк её изучит и примет предварительное решение – вам перезвонит специалист и озвучит список документов, которые нужно принести в отделение. Найдите подходящий объект недвижимости На это вам дают от 3 до 4 месяцев в зависимости от банка. Учитывайте не только собственные предпочтения, но также требования банка к объекту, особенно ко вторичному рынку, а также ограничения по льготной программе, если они есть. Закажите оценку Банк не согласится выдать любую запрашиваемую сумму, он будет ориентироваться на рыночную стоимость жилья. Для этого нужно будет заказать экспертную оценку – специалист проведет осмотр и фотосъемку помещения, после чего даст оценку в письменном виде – на неё и будет ориентироваться банк, получить больше этой суммы будет нельзя. Подготовьте документы по недвижимости Банк должен проверить объект недвижимости, который вы выбрали – на юридическую чистоту, на обременения и т.д. Если банк одобрит жилье, то можно приступать к сделке. Заключите договора с продавцом и банком Сначала нужно оформить предварительный договор с продавцом (возможно – внести задаток). После – заключить кредитный договор с банком, а с продавцом – договор купли-продажи, обычно его составляет сам банк. На основании этого документа потом будет зарегистрировано право собственности. Оформите страховку Застраховать недвижимость, которая будет находиться в залоге у банка, нужно обязательно. Сделать это можно сразу в отделении банка через его партнеров. Внесите первоначальный взнос Есть разные варианты: например, часть средств можно передать как задаток под расписку, а часть оставить их в банковской ячейке. Средства кредита банк переведет напрямую на счет продавца или использует другие способы. Варианты предлагает банк, у каждого они свои. Зарегистрируйте право собственности Банк поможет собрать документы, их надо передать в Росреестр или МФЦ, и уплатить 2000 рублей госпошлины за регистрацию права собственности. Далее вы получите выписку из ЕГРН, после чего продавец обычно получает доступ к деньгам, и на этом ваше взаимодействие заканчивается. Способы расчета по ипотеке Один из самых важных этапов по сделке – это расчет с продавцом недвижимости. Опишем доступные варианты, которые может предложить вам банк. Банковская ячейка Один из самых безопасных способов, при котором деньги находятся в защищенном металлическом боксе в хранилище банка. Расчет ведется так: вы подписываете договор купли-продажи (ДКП) и кредитный договор, на счет покупателя перечисляются деньги, он снимает их в кассе, наличные закладываются в ячейку, после оформления сделки регистрируется договор купли-продажи, в том числе договор ипотеки в Росреестре, банк получает подтверждение факта регистрации, продавец получает доступ к ячейке Плюсы и минусы: Достоинства Недостатки Банк выступает гарантом сохранности денег Обе стороны сделки защищены законом ст. 922 ГК РФ Продавец не получит деньги, пока не предоставит документы о регистрации права собственности из Росреестра Покупатель сможет вернуть свои деньги в случае срыва сделки Не во всех банках есть такая услуга Расчет через банковскую ячейку – платная услуга, обычно её оплачивает покупатель Если вы выбрали ненадежный банк, и он лишится лицензии, то вернуть деньги будет чуть сложнее Аккредитив Это способ безналичного расчета через специальный счет. Это обязательство от покупателя, по которому банк выплатит деньги продавцу только по завершению сделки и при предоставлении документа, подтверждающего переход права собственности на жилье покупателю. Плюсы и минусы: Достоинства Недостатки Отношения между покупателем и банком четко урегулированы законодательно, безопасность сделки гарантируется банком Продавец забирает деньги после регистрации сделки, сразу – как только покупатель получит правоустанавливающий документ Не все банки практикуют услугу расчета через аккредитив Такой расчет возможен только в рублях Наличный расчет Здесь все просто: покупатель рассчитывается с продавцом наличными деньгами. У сторон нет никаких гарантий честности второго участника сделки, поэтому лучше брать расписку, а также позаботиться о том, чтобы на сделке присутствовал юрист или риэлтор. Достоинства Недостатки Быстрый расчет Нет комиссий от банка Расчет в любой валюте Есть риск получить поддельные купюры или неправильную сумму Если покупатель хранит деньги на карте, у него могут возникнуть сложности с лимитом на обналичивание крупных сумм в банкомате или кассе Есть риски при перевозке крупной суммы – продавца могут банально ограбить Безналичный расчет В противовес использованию наличных можно просто перевести нужную сумму денег с личного счета покупателя на расчетный счет продавца. Очень распространенный, но не самый безопасный. Достоинства Недостатки Можно оформить счет в разных банках, особенно если вы живете в разных городах Если покупатель и продавец клиенты одного банка, можно сэкономить на комиссии Риски для покупателя: если после перевода возникнут проблемы с регистрацией собственности, то вернуть деньги можно только в суде У банков есть масса ограничений при безналичной оплате: проценты, комиссии, ограничения по суммам Какие могут возникнуть сложности при расчетах? Много споров и разногласий возникает именно на этапе расчета покупателя за недвижимость, которую он приобретает. Например, может возникнуть ситуация, когда продавец желает, чтобы деньги были переданы наличными, а покупатель – чтобы продажа проходила через банковскую ячейку. Как быть в этом случае? Необходимо знать следующее: порядок расчета зависит не от желаний продавца или покупателя, а от банка. В каждой кредитной организации действуют свои собственные порядки и процедуры, поэтому как именно будут передаваться деньги, зависит именно от банка, от выбранной вами программы, а также от нюансов сделки (есть ли долевая собственность, участвуют ли несовершеннолетние и т.д.). В ряде случаев, банк может пойти навстречу покупателю и продавцу и выдать денежную сумму в виде наличных, но сам процесс будет зависеть о конкретного банка (в каждом банке процесс будет отличаться). Как правило, банк в безналичной форме переводит деньги со счёта покупателя на счёт продавца, а уже потом происходит обналичивание денежных средств — банк попросту снимает деньги со счёта продавца и выдаёт их наличными в кассе. Однако возможно и другие варианты. В зависимости именно от вашей ситуации банк предложит наиболее удобную форму расчета. Если вам нужен определенный вариант, то его возможность использования нужно обсуждать заранее, еще до заключения кредитного договора.