Николай Скворцов: ЖК «Победа»: помощь дольщикам?
В социальных сетях и чатах дольщиков активно обсуждается вопрос достройки жилого комплекса «Победа» на Усть-Курдюмском тракте. Правление Фонда помощи обманутым дольщикам в ноябре текущего года не смогло рассмотреть вопрос достройки. Следующее тематическое заседание Фонда может быть проведено не раньше 2022 года. Правительству области и Фонду предстоит ответить на несколько серьезных вопросов: — достройка домов или компенсация деньгами; — сколько дольщиков учесть, выкидывать ли из реестра тех, кто купил жильё через посредников по уступке; — лучше помочь дольщикам и оставить ни с чем остальных кредиторов или поступить по закону. Суть вопроса в следующем: Многоквартирный дом N°1: недостроенная свечка, в которой не реализовано 362 квартиры и 13 нежилых помещений общей площадью 21 769,5 кв.м. Независимый оценщик, привлеченный конкурсными управляющими, оценил дом вместе с земельным участком в 516 млн. рублей Многоквартирный дом N°5: достроенный дом, в котором не реализовано всего 15 квартир общей площадью 801, 81 кв.м. Площадь всего дома составляет 54 009 кВ.М. Независимый оценщик, привлеченный конкурсными управляющими, оценил дом вместе с земельным участком в 450 млн. рублей. Таким образом, оба жилых дома вместе с землей оценены почти в 1 млрд. рублей. Данная оценка не понравилась Фонду и он предложил воспользоваться услугами оценщика Фонда, который готов оценить все дома и землю в 300 млн. рублей. После отказа конкурсных управляющих «переделать» оценку Фондом была предложена новая оценка — уже в 600 млн. рублей. Фонд «чистит» реестр дольщиков, подгоняя его под оценку. «Жертвами» Фонда могут стать все дольщики, кто купил квартиры у посредников, а не напрямую у застройщиков. Чтобы не торговаться с Фондом, вопрос был вынесен арбитражными управляющими на рассмотрение суда. А теперь главный вопрос: почему Фонду выгодна низкая оценка домов ЖК «Победа»? Ответ можно найти, покопавшись в законе о банкротстве, а именно — в его специальных нормах об особенностях банкротства застройщиков. В случае, если Фонд решит выплатить дольщикам компенсацию, включается следующий алгоритм действий: — если сумма компенсаций дольщикам больше стоимости дома по отчету оценщика, то Фонд встает в реестр на место дольщиков на сумму, превышающую этот размер. К примеру, дом оценен в 300 млн рублей, дольщикам выплачено 500 млн рублей. На разницу 500 млн — 300 млн = 200 млн рублей Фонд встает в реестр; — позиция Фонда в реестре будет выше позиции иных кредиторов (налоговой инспекции, банков, подрядчиков, поставщиков), соответственно, перспективы остальных кредиторов получить свои деньги стремятся к нулю; — если будет принята оценка Фонда в 300 млн. рублей за два дома, то это означает, что дом 5 с высокой степенью готовности будет оценен для Фонда в 2800 рублей за 1 кв.м., квартиры в дальнейшем после сдачи дома могут быть проданы Фондом по рыночным ценам по 30 000 рублей за 1 кв.м. Хороший бизнес может получиться, правда? Соответственно, чем выше оценка дома, тем больше шансов на удовлетворение интересов самих дольшщиков, налогового органа, подрядчиков, поставщиков и лиц, купивших нежилые помещения в домах жилого комплекса «Победа». В таком случае, Фонд должен будет доплатить в реестр разницу между выплаченными дольщикам компенсациями и стоимостью. Чем выше стоимость дома, тем больше Фонд выплатит в конкурсную массу денег. И этих денег хватит для расчетов со всеми кредиторами. В социальных сетях дольщики обсуждают, что правительство области принуждает оценщика и конкурсных управляющих переделать отчет о стоимости ЖК «Победа». Уверен, что если такие факты и имеют место, они делаются без корыстных мотивов чиновников. Просто от «недалёкого ума». Саратовские чиновники хотят быстро вычеркнуть дом из числа проблемных и отчитаться «наверх» о своих успехах. Hо такими быстрыми непродуманными действиями всем можно только навредить.
