Риэлторы придумали, как продать невостребованные офисы
На рынке недвижимости России набирает обороты новый тренд. Собственники коммерческой недвижимости пытаются найти применение офисным площадям, интерес к которым снизился на фоне пандемии и удаленной работы. "Владельцы бизнес-центров, торговых центров и другой коммерческой недвижимости ищут новое применение пустующим офисам - переоформляют их в апартаменты и продают всем желающим", - сообщил "Газете.Ru" президент саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков", общественный уполномоченный в Москве по вопросам судебной экспертизы и кадастровой оценки Кирилл Кулаков. Такие бывшие офисы, переоборудованные в апартаменты, обычно бывают оснащены кухонной зоной, душевой кабиной и прочими необходимыми коммуникациями, как обычное жилое помещение. Правда, рассчитывать, что в таком апартаменте будет балкон, не приходится. И площадь, как правило, у них невелика - 10-20 кв. м - уточняет Кулаков, добавляя, что такие апартаменты стали появляться даже в торговых центрах (на нижних этажах - магазины, на верхних - жилые апартаменты, в которых раньше располагались офисы и бухгалтерии тех же магазинов и ресторанов, добавляет Кулаков. По его подсчетам, перепрофилированных в апартаменты офисов на рынке недвижимости пока немного. Не более 10% от всех помещений, имеющих статус апартаментов. За 11 месяцев текущего года в Москве, например, введено в эксплуатацию 6,5 млн кв. м жилья, из них апартаментов порядка 300 тыс. кв. м. "Но надо учитывать, что решение о перепрофилировании, перепроектировка подобных объектов недвижимости занимает значительное время. Не говоря уже о ремонте бывших офисов. В настоящее время порядка 20 объектов выбрали режим перепрофилирования и идет их переоформление", - говорит Кулаков. От Москвы до Питера и Сочи Типичный пример - в столичном западном административном округе на улице Рябиновая - кирпичный дом 1959 года постройки несколько раз менял назначение, был в том числе и административным зданием с офисами, но сегодня на площади 4000 кв. м нынешние владельцы переделали все в апартаменты. Цена начинается от 3,6 млн руб. за 16 кв. м. В новый тренд вписалась даже московская гостиница "Турист", она пользовалась успехом у "гостей столицы" во времена СССР и в перестроечное время, но позднее комнаты-каморки перестали пользоваться спросом, были переоборудованы в офисы, а теперь часть комнат продаются как апартаменты. Например, помещение 18,1 кв. м с выделенным на этих же метрах санузлом и "мокрой" точкой для оборудования мини-кухни предлагается за 5,3 млн руб., уточняет Кулаков. Риэлторы, опрошенные "Газетой.Ru", наличие нового тренда подтверждают. Управляющий партнер компании "Метриум" (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка говорит, что тренд заметен в корпусах, "представляющих собой административные или производственные здания после редевелопмента". Примером таких проектов выступают комплексы "Апартаменты в Кусково", "Даниловская мануфактура", Vernadskogo 41, "Loft Нагорная", "Аэровилла", Studio 8 - все эти объекты в Москве. "Бывшие административные здания в спальных районах чаще всего переоборудуются в апарт-комплексы массового сегмента, а в расположенных ближе к центру города бывших промышленных строениях дореволюционной постройки размещаются апартаменты бизнес-класса в стиле "лофт", Например, "Даниловская мануфактура", - говорит Коркка. При этом в практике "Метриума" не было кейсов переоборудования офисных центров в апарт-комплексы в современных постройках. Если сравнивать бюджет покупки, то приобретение апартаментов может быть более выгодным приобретением, отмечают в "Метриуме". Минимальная стоимость апартаментов в "старой" Москве составляет 3,7 млн рублей: за эту сумму можно приобрести лот площадью 14,8 кв. м., например, в комплексе "Апартаменты в Кусково". А минимальная стоимость однушки в Новой Москве - 4,5-4,6 млн рублей. За эти деньги можно купить студию 19,9 кв. м. в одном из новых ЖК или однокомнатную квартиру площадью 37,7 кв. м. Продажами бывших офисов, ставших апартаментами, никого не удивишь уже и на региональных рынках недвижимости, отмечает руководитель отдела продаж федеральной компании "Этажи" в Москве Максим Климов. "Весьма интересный и яркий вариант такого рода трансформации - это часть торгово-офисного центра "Атриум" в самом центре Сочи. Там выставлены на продажу переделанные апартаменты с отделкой под ключ по цене от 585 тысяч за кв. м. Целиком цена такого объекта - от 14 млн руб. Всего в комплексе около 200 апартаментов площадью от 26 до 50 квадратов", - говорит Климов. Конечно, потенциальных покупателей привлекает в первую очередь локация, до моря всего 800 метров, уточняет он. "Это несколько оправдывает нескромную цену сочинских апартаментов", - заключает Климов. И крыша для прогулок Отличительной особенностью таких проектов как раз выступает хорошая транспортная доступность (рядом с метро, в центре города) и расположение недалеко от популярных "точек притяжения", считают эксперты. "Например, московский комплекс "Апартаменты в Кусково" расположен недалеко от станции метро "Рязанский проспект", рядом с апартаментами находятся несколько топовых вузов, в том числе подразделение Финансового университета при правительстве РФ" - говорит Коркка из компании "Метриум". Эксперт указывает, что рост спроса на квартиры и апартаменты небольшой площади представляет собой общемировой тренд. "Во многих мегаполисах (Париж, Лондон, Сингапур) можно встретить лоты площадью всего 9-14 кв. м. Востребованность таких вариантов обусловлена растущей стоимостью недвижимости и расходов на ее содержание", - говорит Коркка. Кроме того, в последние годы наблюдается тенденция, когда привычные функции жилья выносятся во внешнюю среду. Например, отдыхать можно в расположенных внутри комплекса общественных пространствах с зеленой зоной, с детской площадкой, с фонтанами и даже с крышей для прогулок и посиделок. "Не стоит сбрасывать со счетов и тренд на минимализм в повседневной жизни и отказ от излишеств, что также привлекает внимание к апартаментам", - говорит эксперт "Метриум". Целевая аудитория апартаментов с небольшой нарезкой в комплексах с хорошей транспортной доступностью востребованы на роль "квартиры для пиджака", то есть максимально функционального жилья для человека, у которого карьера на первом месте, уточняет Коркка. "У такой недвижимости, трансформировавшейся из офиса, два типа потенциальных покупателей: те, кто приобретают ее для сдачи в аренду. И те, кому принципиально важна именно эта локация, а денег для покупки полноценной квартиры в этом районе недостаточно", - говорит Климов из компании "Этажи". Тренд на более активную продажу бывших офисов будет расти, считает руководитель отдела по подбору персонала кадровой компании UTEAM Ирина Антоненко. "По нашим данным, 65% работодателей отмечают заинтересованность сотрудников в удаленном формате занятости. Компании, как правило, вынуждены идти на такую уступку, рынок труда сейчас, что называется, кандидатский. А, значит, востребованность офисов будет, скорее всего, и дальше снижаться", - говорит Антоненко. Сдерживать этот тренд будут более высокие платежи за коммунальные услуги, отмечает Климов из компании "Этажи". А также неопределенность со статусом апартаментов, добавляет общественный омбудсмен Кулаков. В Госдуме сейчас находится на рассмотрении законопроект, внесенный группой депутатов и сенаторов в апреле этого года. Законопроект направлен на урегулирование статуса апартаментов. Документом предлагается ввести понятие "многофункциональные здания" и придать собственникам апартаментов равный объем прав и обязанностей, аналогичный, как у собственников жилых помещений. Например, возможность регистрироваться в такой недвижимости. Если такие поправки в конце концов будут приняты, то востребованность апартаментов значительно возрастет и экс-офисов будут продаваться еще больше, заключает глава "Региональной ассоциации оценщиков" Кулаков.
