Доходное место: купить склад сегодня выгоднее, чем квартиру

Жильё больше не приносит доход, на который могли рассчитывать частные и профессиональные инвесторы ещё пару лет назад. А вот покупка коммерческой недвижимости в качестве инвестиции стала не только более выгодна по сравнению с приобретением квартиры, но и более обоснованна. В связи с активным развитием электронной коммерции сегодня особенного востребованы склады. В 2021 году объём заключённых сделок на этом рынке обещает стать рекордным. А что он даст тем, кто всё же решится выбрать вместо квартиры склад, — в материале NEWS.ru.

В ковидном 2020 году и начале 2021 года частные инвесторы, чтобы не потерять деньги, вкладывали их в квадратные метры. Взрыв покупательского спроса на новостройки при низких ставках на ипотеку спровоцировал рост цен на рынке недвижимости. Стоимость жилья в Москве и по всей России выросла на 20–35%. Те, кто успел обзавестись квартирой до этого подорожания, теперь почивают на лаврах. Для остальных эта инвестиция оказалась не столь удачной.

Сейчас цены на пике, и бесконечно расти они, конечно, не могут. Во-первых, спрос уже пошёл на спад. А во-вторых, на рынок выходят всё больше залоговых квартир, собственники которых, переоценив свои силы, оказались не в состоянии обслуживать кредит. Сейчас таких объектов на рынке около 20%, а к началу 2022 года этот показатель может вырасти до 30%, что не может не отразиться на динамике цен. В таких условиях инвестировать в «кирпичи» не слишком выгодно. Правда, кирпич кирпичу рознь.

Не склад, а клад

Новый тренд на рынке инвестиций в недвижимость — складские помещения. Причём это не только российский тренд, но и общемировой, рассказывает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. После пандемии количество заказов онлайн выросло в разы, об этом говорит и количество компаний — доставщиков продуктов, и их развитие, и количество дарксторов, которые они открывают, их тоже в определённой степени можно называть складами, объясняет эксперт.

По его словам, снижение показателей по онлайн-доставке сейчас невозможно, этот сегмент будет активно развиваться и дальше, и на этом, разумеется, можно спокойно зарабатывать. На этом фоне растёт и количество пунктов выдачи заказов, как по франшизе, так и без неё. Как правило, они располагаются в коммерческих помещениях жилых комплексов, что даёт хороший охват по домохозяйствам.

Пора признать, что покупка коммерческой недвижимости как инвестиции не только выгоднее, но и обоснованнее жилья, — подчёркивает Кричевский.

Рекордный спрос

За последние два года спрос на складские помещения в крупных городах вырос в среднем в 2,5–3 раза, говорит руководитель направления аренды и продажи коммерческой недвижимости компании «Этажи» Антон Лескин. По оценкам аналитиков группы «Деловой профиль», в 2020 году инвестиции в склады достигли рекордной доли — 25% от общего объёма инвестиций в недвижимость.

За девять месяцев 2021 года сумма купленных и арендованных складских площадей класса А и B в Московском регионе составила 2 млн квадратных метров — это на 43% больше, чем за аналогичный период прошлого года, подсчитали аналитики Cushman & Wakefield. По объёму заключённых сделок прошлый год стал рекордным за всю историю наблюдений, однако 2021 год установит новую планку — 2,5 против 2,4 млн квадратных метров, прогнозируют эксперты компании.

В регионах этот показатель уже достиг 1,6 млн квадратных метров — плюс 82% к уровням прошлого года. Среди особенно отличившихся — Ленинградская (+257%) и Нижегородская (+725%) области.

В Свердловской, Ростовской и Самарской областях за девять месяцев 2020 года не было заключено ни одной сделки, тогда как в этом году было куплено или арендовано 136, 164 и 206 тысяч квадратных метров соответственно. На регионы России приходится 44% всех купленных и арендованных по стране площадей — это самый высокий показатель за всю историю наблюдений, отмечают аналитики.

Привлекательная доходность

Инвесторов привлекают склады низким сроком их окупаемости. В среднем это 5–7 лет, но для крупных помещений этот срок может быть меньше, указывает Лескин. По его словам, при покупке ликвидного объекта можно получить доходность на уровне 14–16% годовых.

В целом коммерческие помещения обычно дают доходность не менее 8% годовых с возможностью прописывания ежегодной индексации аренды на уровень инфляции, а закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) — до 20%, добавляет Кричевский.

Если имеющийся в распоряжении капитал невелик, оптимален механизм покупки паёв в закрытых фондах, и этот кейс функционирует довольно успешно. Стоимость паёв обычно начинается от пяти тысяч рублей, при этом доходность меньше от этого не станет. За последние полтора года она ни разу не опускалась ниже 2,5% за квартал, добавляет эксперт. Ещё один вариант для частного инвестора — покупка помещения с арендатором на долгосрочном договоре или приобретение помещения на стадии строительства в жилом комплексе. Такой кейс однозначно очень быстро окупит себя, поскольку желающих арендовать эти квадратные метры будет предостаточно, если комплекс большой, считает Кричевский.

Основной спрос на склады сосредоточен в сегменте площадью от 5 до 20 тысяч квадратных метров. Но в тренде и небольшие складские помещения от 150 до 500 квадратных метров, которые, как правило, арендуют под мини-склады и пункты выдачи.

Торговое помещение площадью 500 квадратных метров может приносить ежемесячный доход до 450 тысяч рублей (при цене аренды 900 рублей за метр), а склад площадью 3000 квадратных метров — вдвое больше, если сдавать его по 300 рублей за квадратный метр, — поясняет Лескин.

А если сдавать складское помещение меньшими площадями, то доход может вырасти вдвое, добавляет эксперт.

Другие варианты

Частный инвестор, основатель Школы практического инвестирования Фёдор Сидоров настроен не так оптимистично. По его мнению, инвестиции в коммерческую недвижимость нужно было делать в первой половине 2020 года, когда на фоне ковидных ограничений в стране стали стремительно расти онлайн-продажи (а значит, выросла потребность в складских мощностях). Да, складская недвижимость резко прибавила в цене и стала дефицитом, особенно в мегаполисах. Но «сливки» по прибыльности таких инвестиций уже собраны, уверен эксперт.

Выиграли те, кто вложился в склады в прошлом году в большом объёме и сейчас их все сдал в аренду. Дальше спрос хоть и будет расти, но уже не такими большими темпами, — рассуждает Сидоров.

Эксперт не советует вкладываться и в традиционную коммерческую недвижимость — офисные и торговые площади. Классическая розница будет восстанавливаться постепенно, а офисная недвижимость даже в столице переживает не лучшее время — массовый переход на удалёнку сотрудников компаний снизил спрос на офисы, коворкинги, конференц-залы, объясняет он.

Зато имеет смысл рассмотреть недвижимость в сфере АПК. В стране не хватает мощностей для хранения плодоовощной продукции (картофеля, свёклы, моркови и т. д.). Это ограничивает возможности импортозамещения и перспективы российских производителей. Минсельхоз намерен разработать дорожную карту по увеличению посевных площадей под картофель в стране, напоминает Сидоров, замечая, что вместе с этим потребуются складские комплексы для этой продукции.