Экономика
Компании
Рынки
Личный счет
Недвижимость
Курсы валют
Конвертер валют
Курс доллара
Курс евро

Элитный рынок: год исторических рекордов

В конце ноября, подводя промежуточные итоги года на московском элитном рынке, региональный директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank отметил, что последние два года стали для столичной «элитки» золотыми временами, а 2021-й уже побил или готовится побить целый ряд исторических рекордов.

Элитный рынок: год исторических рекордов
Фото: BFM.RUBFM.RU

Видео дня

Например, согласно ноябрьским прогнозам Knight Frank*, за год объем сделок должен приблизиться к отметке 1,5 тысячи штук — это абсолютный максимум и превышает показатель 2020 года на 15%, а 2019-го — сразу на 28%. Объем предложения, напротив, сократится процентов на 30 и дойдет до отметки 212 тысяч квадратных метров (около 1,5 тысячи квартир и апартаментов) — это минимум последних шести лет. Что касается средней стоимости реализованного лота, она за 2021 год выросла на 20% (с 86 млн до 103 млн рублей), при этом на треть увеличилось число сделок с дорогими лотами стоимостью от 200 млн рублей. Так что суммарная стоимость всех сделок 2021-го может превысить 150 млрд рублей, обновив семилетний рекорд. Средневзвешенная цена квадратного метра на элитном рынке теперь составляет 1 266 000 рублей — опять же исторически рекордные плюс 42% за год.

Чуть позже, в середине декабря, эксперты компании Savills* дополнили общую картину коллег своими наблюдениями и выводами. В частности, по их оценкам, в 2021 году в элитном сегменте Москвы ожидалось появление 16 новых проектов, а появилось только семь. Такой показатель стал минимальным за последние пять лет. Новые проекты вызвали высокий интерес у покупателей и уже распроданы на 36%, отмечает директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань. «Учитывая рекордно высокий спрос, ситуация может спровоцировать дефицит на первичном рынке элитного жилья. В сравнении со вторичным рынком предложение в новых домах у покупателей популярнее почти вдвое. Всего же за год на первичном рынке элитной недвижимости было продано квартир и апартаментов на сумму 128 млрд рублей», — считают в Savills.

По наблюдениям экспертов компании, новые проекты отличаются от прошлогодних малой долей лотов с отделкой: доля таких вариантов в общей структуре первичного предложения теперь лишь 5%. Но заметно увеличилась доля квартир и апартаментов на начальном этапе, где теперь сосредоточен 31% объема предложения. Доля лотов, находящихся на этапе реализации от 10% до 75% готовности, сократилась более чем вдвое — с 48% до 21%. Каждый второй лот, предлагающийся на рынке, находится либо на завершающей стадии строительства, либо сдан в эксплуатацию: доля лотов с готовностью 75-100% составляет 47%.

Наконец, как следует из слов директора по развитию Kalinka Group , на элитном рынке набирает все большую популярность система закрытых продаж*. Раньше они были исключительно стартовым атрибутом проекта, но теперь застройщики делают их все более длительными, а некоторые так и не выводят свои объекты на открытый рынок и весь объем продают «в закрытую». В частности, из 83 комплексов, которые, по данным Kalinka Group, составляют элитный московский рынок образца конца 2021 года, семь проектов реализуются в стадии закрытых продаж. «Заявленное предложение в новых элитных жилых комплексах, стартовавших с начала 2021 года, уже на 44% превышает показатель 2020 года. За 11 месяцев 2021 года рынок пополнился десятью новыми проектами, но четыре из них реализуются в стадии закрытых продаж», — добавляет Александр Шибаев.

Понятно, что ипотека в элитном сегменте далеко не «наше все», тем не менее, по мнению аналитиков компании Gravion*, около 30% сделок здесь может совершаться с привлечением ипотечного кредита. Особенно это касается премиального сегмента, в котором компания выделяет две категории заемщиков. «Первая — молодые успешные бизнесмены, чья карьера стремительно развивается, и потому они могут рассчитывать в ближайшие годы на значительный рост своего состояния. При этом они уже сегодня стараются жить в соответствии со своим будущим статусом. В данном случае выгоднее купить жилье и платить проценты по кредиту, чем копить, но не успевать за ростом цен. Ко второй группе относятся частные предприниматели и владельцы собственного бизнеса, которым более выгодно платить проценты по ипотечному кредиту в течение одного-двух лет, чем сразу выводить из бизнеса, где доходность выше, крупные работающие денежные суммы», — поясняет управляющий партнер Gravion Юрий Неманежин.

В прогнозах на 2022 год эксперты единодушны: рост цен продолжится, по крайней мере, всю первую половину года они точно будут расти. «Уже сейчас расходы застройщика очень сильно выросли и дальше будут только увеличиваться. Стройка — недешевое удовольствие, а строить себе в убыток точно никто не будет. Застройщик будет готов поступиться темпом продаж, но при этом все равно постарается сохранить ту маржинальность, которую изначально планировал», — считает Юрий Неманежин.

Что может слегка затормозить процесс, так это выход новых проектов, причем не в закрытые, а в рыночные продажи. Девелоперская активность последних месяцев позволяет на это надеяться.

* Есть в распоряжении