Семейная ипотека под 0,5% годовых на весь срок: насколько реальны такие предложения?

О каких предложениях идет речь? За последние недели все крупные и не очень банки повышали процентные ставки по базовым ипотечным программам. Базовые программы – это программы кредитования на покупку жилья в новостройках или на вторичном рынке, не связанные с льготными программами (семейной или льготной ипотекой). По всем банкам стандартные ставки уже превысили 10% годовых, и рост будет продолжаться дальше. Однако вместе с тем банки объявили о некоторых специальных предложениях. Процентные ставки по ним ниже даже льготных госпрограмм, при этом условия кредитования выглядят вполне интересно. Вот несколько примеров таких предложений: МКБ совместно с ГК «Гранель» предлагают купить квартиру в готовых проектах группы компаний в Московском регионе всего под 0,5% годовых. Эта ставка действует на весь срок кредита – если, конечно, заемщик оформит комплексное страхование. В списке проектов – 10 разных ЖК в Москве и области; тот же МКБ, но уже с «Группой ЛСР» запустил программы кредитования в рамках семейной ипотеки под 1,5% годовых, купить можно квартиру в одном из ЖК компании в Московском регионе – там уже 4 проекта в списке; Райффайзенбанк выдает ипотечные кредиты в новостройках компании Setl Group в двух вариантах – либо по ставке 1,99% годовых на первые 2 года или под 6,99% годовых на весь срок кредита (и никаких требований к попаданию под «семейную» ипотеку тут уже нет); Сбербанк вместе с компанией КВС предлагают ипотеку под 0,01% годовых на первый год на квартиры ЖК в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Затем ставка становится стандартной, причем клиент может оформить такой кредит в рамках госпрограммы (тогда со второго года ставка составит 4,7% для семейной ипотеки или 5,85% годовых для льготной). В представленных программах различается разве что название застройщика со списком доступных к покупке жилья ЖК, а также размер первоначального взноса (это может быть как 20%, так и 25% от стоимости жилья). Так как банки смогли снизить ставку почти до нуля? Почему ставка такая низкая? Механизм ипотечных госпрограмм простой – клиент берет кредит на льготных условиях, а государство возмещает банку разницу в процентах с рыночной ставкой. Рыночная ставка рассчитывается как ключевая ставка плюс 4 процентных пункта. То есть, выдав льготный кредит семье с детьми под максимальные 6% годовых, банк получит от государства разницу между 6% и 13,5% годовых. А так как рыночные ставки сейчас ниже 13,5% годовых (и составляют порядка 11%), банк может себе позволить снизить ставку ниже 6% годовых. Примерно так крупные банки выдают семейную ипотеку под 4,7% годовых и льготную под 5,85%. Но как получается, что кредит выдается под 0,5% или под 1,5% годовых в таких условиях? Здесь все зависит от того, о чем банк договорился с застройщиком. Вариантов несколько: застройщик просто компенсирует банку разницу в процентах. Например, семья берет кредит под 0,5% годовых при стандартной ставке на такую ипотеку в 4,7% годовых. Соответственно, застройщик компенсирует банку разницу в 4,2% годовых; застройщик делает разовый платеж банку – например, выдав кредит в 5 миллионов рублей, заемщик отдает эти деньги застройщику, а тот – возвращает банку 10% суммы в виде субсидии за проценты; банк сотрудничает с застройщиком по проектному финансированию. Например, компания продает квартиры по договорам долевого участия, деньги клиентов зачисляются на эскроу-счета в банке. Банк использует эти деньги как залог и выдает застройщику под них кредит. А так как банк зарабатывает и на процентах по кредиту, и «проворачивая» деньги с эскро-счетов (за них покупателю проценты не начисляются), он может компенсировать затем часть процентной ставки для клиента. С точки зрения клиента в данном случае все сводится к финальной процентной ставке – он платит ровно столько, сколько указано в кредитном договоре. В чем подвох? Формально никакого подвоха в данном случае нет – клиент получает ипотечный кредит по сниженной процентной ставке на весь срок кредитования. Даже если ставка составит 0,5% годовых, клиент платит только ее (плюс платит каждый год за личную страховку – без нее ставка была бы выше). Однако на самом деле в таких программах есть большой нюанс. Рынок недвижимости в последние два года значительно перегрет. Если раньше застройщики были готовы давать крупные скидки покупателям на этапе котлована, то сейчас все адекватные по соотношению цены и качества проекты раскупаются буквально при старте. Рынок полностью принадлежит застройщикам – благодаря льготной ипотеке у них практически отпала необходимость вообще как-то рекламировать свои объекты. Вместе с тем, по рассмотренным выше программам застройщики готовы даже доплачивать банкам за то, чтобы клиенты быстрее их раскупили. Это говорит о том, что указанные жилые комплексы не так интересны покупателям без скидок – там либо слишком дорогое, либо не очень комфортное жилье. Другими словами, дополнительно стимулировать продажу действительно выгодных вариантов нет смысла – их и без того разбирают. Другой вариант – застройщик просто включил субсидию банку в стоимость жилья. С точки зрения клиента это невыгодно – фактически процентный платеж включается в тело кредита, и на него начисляются новые проценты (пусть и сниженные). А в случае досрочного погашения клиент потеряет значительную часть выгоды (ведь ему придется выплатить тело кредита полностью, включая и эту «надбавку»).