Рынок ИЖС, часть II: новое законодательство, новые игроки, новая библиотека
Для рынка недвижимости образца 2022 года развитие сегмента индивидуального жилищного строительства — может, не главная, но уж точно одна из главных тем. Если резюмировать все, что вовлеченные в процесс стороны говорили в прошлом году и уже успели сказать в этом, вырисовываются три ключевых акцента.
Первый — финансовый. Много раз многими игроками и руководителями строительной отрасли со многих трибун утверждалось: первоочередная задача в деле развития рынка индивидуального жилищного строительства — развернуть к нему лицом банки с их ипотечными программами. Пока, несмотря на все усилия, история с ИЖС банки не особо возбуждает (за исключением некоторых).
Однако, как справедливо отмечал в недавней беседе с Business FM заместитель управляющего директора «Дом.РФ» Олег Комлик, «на данный момент сегмент ИЖС включен во все программы льготного ипотечного кредитования — сельская, льготная ипотека и так далее. И мы видим, что объемы выдачи увеличиваются. Мы считаем, что в ответ на постоянно растущий запрос необходимо подумать над федеральной программой, которая будет охватывать все объекты и подходить всем категориям граждан. Это может стать дополнительным вектором для развития всей строительной отрасли».
Акцент второй — системный, касающийся выхода в сегмент крупных городских застройщиков, связанных с этим ожиданий по систематизации рынка и появления понятного качества, параметров и ликвидности объектов ИЖС. Застройщики вроде бы не против, государство готово поддержать, даже банки проявляют осторожный оптимизм. Словом, по мнению руководителя архитектурного бюро UNKCI Николая Миловидова, хотя и есть некоторые но, в целом приход девелоперского «крупняка» — безусловно, положительная тенденция для рынка и хорошая новость для потребителя.
Николай Миловидов руководитель архитектурного бюро UNKCI «Большой застройщик привык считать время и деньги для своего продукта. Поэтому реализация проектов поселков, построенных по проработанному генплану, с продуманными сериями домов — это тот коммерческий подход, который они могут предложить рынку. С другой стороны, учитывая специфику, так скажем, основного бизнеса, где размер имеет значение, можно ожидать стремления девелоперов к масштабным проектам с выраженной типизацией проектных решений. То есть появятся достаточно однотипные серии домов для больших поселков. Но, надеюсь, «человейников» удастся избежать: рынок ИЖС более требователен к продукту. В любом случае упорядоченность в застройке — это благо по сравнению с тем, как выглядит иногда стихийная застройка в коттеджных поселках. Архитектору участие в таком процессе интересно: создавать комфортную среду для жизни человека, при этом соблюдая баланс креатива и запросов профессионального застройщика, — это и есть то, чем занимается архитектор. Тем более ИЖС, будучи более тонко заточенным под человека сегментом, предоставляет большую свободу для выражения своих идей, пусть даже с неизбежной потоковостью в их реализации».
Наконец, третий акцент — законодательный. На данный момент «старшим» в сегменте ИЖС является принятый Госдумой в конце прошлого года федеральный закон № 476-ФЗ о строительстве индивидуальных жилых домов в малоэтажных жилых комплексах (он вступает в силу с 1 марта 2022 года). Какие вопросы позволяет решить этот закон, а какие оставляет нерешенными? Ждать ли нам в ближайшее время каких-то законодательных новинок в сегменте ИЖС? Об этом Business FM побеседовала с председателем комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергеем Пахомовым.
Сергей Пахомов:
Несмотря на интерес населения к «малоэтажке», развитие строительства этого формата жилья идет непросто. Для профессиональных застройщиков этот рынок является не самым привлекательным, непрозрачным и условно ликвидным. Новые правовые механизмы, появившиеся благодаря принятому в конце прошлого года закону, способствуют привлечению на рынок малоэтажного и индивидуального жилья профессиональных игроков, тем самым позволяя развивать его более системно. Кроме того, для повышения качества индивидуальных домов в малоэтажных жилых комплексах были введены специальные правила их проектирования и строительства, что также закреплено законодательно. А что насчет инфраструктуры?
Сергей Пахомов:
Действительно, камнем преткновения при выборе в пользу «малоэтажки» долгое время было отсутствие необходимой транспортной и инженерной инфраструктуры. Покупатель жилья в многоквартирном доме не задумывается о подъездных дорогах и нужных коммуникациях: дом не может быть сдан в эксплуатацию без инженерии. Но для покупателя земельного участка под ИЖС все коммуникации и дороги становятся его головной болью. Тут уж подумаешь: а надо ли? Поэтому одним из первоочередных законодательных новшеств стало требование к застройщику обеспечить строительство таких объектов необходимой инженерной и транспортной инфраструктурой. Также были предусмотрены механизмы, способствующие повышению доступности земельных участков под комплексное индивидуальное жилищное строительство. Более того, в законе закреплена обязательная открытость такого строительства для потенциальных покупателей малоэтажных комплексов. Теперь профессиональный застройщик обязан получить разрешение на строительство комплекса в целом (или его этапа), что влечет за собой контроль со стороны органов местного самоуправления. Они смогут контролировать сроки строительства и оперативно реагировать в тех случаях, когда застройщик, например, переносит сроки ввода инфраструктурных объектов. В дополнение законом закреплена возможность передачи застройщиком инфраструктурных объектов муниципальному образованию. Практически аксиомой звучит сейчас мнение, что рынок ИЖС заработает только при наличии на нем ипотечных программ, в том числе льготных. Вы согласны?
Сергей Пахомов:
Мы предусмотрели возможность распространения ипотечных госпрограмм на рынок индивидуального жилья. А также изменили правила финансирования строительства малоэтажных жилых комплексов профессиональными застройщиками: они получили разрешение привлекать средства физлиц с использованием счетов эскроу. Однако важно отметить, что документ оставляет за гражданами право выбора способа строительства индивидуального жилого дома: в законе речь идет только о комплексном строительстве застройщиком индивидуальных жилых домов в малоэтажных жилых комплексах, что совершенно не исключает для граждан возможность осуществлять строительство жилого дома своими силами на собственном земельном участке в населенном пункте. Все вышеперечисленное должно способствовать развитию рынка индивидуального жилищного строительства. Впрочем, резких изменений ждать не стоит: все будет происходить постепенно, эволюционным путем. Но в конце концов, я уверен, все принятые меры сделают малоэтажное, индивидуальное жилищное строительство более популярным и востребованным и изменит облик наших населенных пунктов. Отдельный комплекс правовых мер, предусмотренных в новом федеральном законе, составляют нормы, регулирующие отношения по поводу управления имуществом общего пользования в границах малоэтажных комплексов. Они касаются вопросов возникновения имущества общего пользования владельцев жилых домов, расположенных в пределах территории комплекса, которое будет им принадлежать на праве общей долевой собственности. Это могут быть объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, предназначенные для обслуживания домов данного ЖК, в их числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для мусорных контейнеров. А что же сегодня законодательно не регулируется на рынке ИЖС?
Сергей Пахомов:
В настоящее время законодательство не регулирует правила управления малоэтажными комплексами, отсутствуют механизмы разграничения ответственности за содержание общего имущества, установки тарифов на его содержание, не классифицированы способы управления. Кроме того, в ряде случаев рынок создает свои, не запрещенные, но и прямо не предусмотренные законодательством схемы управления поселками. Возможно, это стало следствием несовершенства законодательства. Дело в том, что ни один из предусмотренных вариантов управления имуществом не представляется оптимальным. Система малоэтажной застройки обладает рядом специфических характеристик, поэтому для нее целесообразно использовать специальные принципы и методы. Принципы содержания и управления поселком или комплексом должны учитывать оптимальное соотношение объектов ИЖС различных типов для создания наиболее благоприятных условий для решения жилищной проблемы различных семей. Кроме того, пандемия показывает нам, что функционирование этой системы должно иметь возможность адаптироваться к изменяющимся условиям внешней среды. Мы видим, что этот вид недвижимости становится все более популярным из-за сочетания привычного городского комфорта с загородным спокойствием. Особенности этой атмосферы проживания обусловлены и доступными и качественными коммунальными услугами. Все это требует отдельного законодательного регулирования, отсутствие которого порождает нарушение прав граждан. Например?
Сергей Пахомов:
Например, в конце декабря прошлого года Конституционный суд РФ встал на защиту прав гражданки, указав, что факт приобретения права собственности на земельный участок в коттеджном поселке не влечет возникновения у нее доли в праве собственности на имущество общего пользования, а следовательно, и расходы на его содержание. Это еще одно подтверждение того, что необходимо законодательно закрепить универсальную модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием малоэтажных комплексов. Кроме того, необходимо в обязательном порядке предусмотреть обеспечение жителей социальной и высокоскоростной транспортной инфраструктурой. Пришло время установить для всех понятные одинаковые правила по строительству и управлению жильем такого типа. Говоря: «Пришло время», вы имеете в виду что-то конкретное, да?
Сергей Пахомов:
Более чем. Сегодня в Госдуме мы приступили к разработке полноценного федерального законопроекта, который будет регулировать эти взаимоотношения. Новый закон необходим еще и потому, что все чаще мы сталкиваемся, и в публичной плоскости в том числе, с проблемами жизни в таких коттеджных поселках: встают вопросы оплаты, обслуживания и пользования общим имуществом, а также вопросы обеспечения социальными учреждениями. Кроме того, создание такого документа позволит строить больше индивидуальных квадратных метров. Правительство сегодня рассматривает вопрос субсидирования проектов в ИЖС. Эти меры сделают проектное финансирование для возведения малоэтажных домов доступнее для застройщиков, а значит, и жилье станет доступнее для граждан. Согласно аналитическим данным, в 2021 году на сегмент ИЖС пришлось лишь около 2% от общего объема выданных ипотечных кредитов, и из них лишь 0,5% — конкретно на строительство домов. Почему банки все еще так инертны? И что необходимо сделать, чтобы переломить ситуацию?
Сергей Пахомов:
Мы уже приняли ряд решений, отражающих те векторы, которые мы вместе с Минстроем хотели бы задать. Это ипотечные программы, это варианты удешевления. Вместе с тем мы даем сегодня сигнал, что без социальных объектов крупные застройки в перспективе будут невозможны и это не будет зависеть от взаимоотношений с местными властями. Мы находимся в переговорах с банками, обсуждаем ту часть ИЖС, которую можно назвать точечной: не коттеджные поселки, с которыми все более-менее понятно, а частное строительство. Когда человек строит сам для себя, он не создает в банковском понимании адекватного залогового имущества. По оценкам банков, до 70% всего, что сегодня строится индивидуально, является высокорисковым залогом. Они сигнализируют нам, что если мы их будем подталкивать к обязательной работе на этом рынке, нам нужно задуматься о каких-то гарантиях. Вряд ли кто-то из нас настолько наивен, чтобы думать, что пришедшие в сегмент системные девелоперы полностью заменят этот «самострой». Но надо ли его как-то упорядочивать, регулировать, вводить в какие-то нормативные рамки? И как это можно сделать?
Сергей Пахомов:
Во-первых, законопроект должен гарантировать человеку возможность самостоятельно построить дом. Это должно остаться. Никакие системные девелоперы не заменят, как вы выражаетесь, «самострой» и не должны этого делать. Поэтому ответ на ваш вопрос — скорее, нет. Упорядочивать самостоятельное возведение индивидуального жилого дома дополнительно не надо. У нас и так действуют муниципальные правовые акты, которые называются «правила землепользования и застройки» (ПЗЗ), они определяют регламент для ИЖС. Такое строительство хоть и осуществляется в уведомительном порядке, но под контролем муниципалитета. Тем не менее есть тема, которая, возможно, потребует регулирования. Сегодня есть тренд на качество окружающей среды и инфраструктуры вокруг. Строить качественно научились, но вопрос благоустройства территории вокруг все еще открыт. В ближайшие пять лет мы будем развиваться в этом направлении. Первые шаги уже делает Московская область, где губернатор объявил о вводе нового стандарта качества жизни в ИЖС. Подмосковье — первый регион, который решился на бумаге «нарисовать» какие-то рамки по этой теме. Думаю, что все мы будем внимательно изучать пилотный проект. Одно из предложений, которое звучит сегодня как раз в рамках обсуждения предыдущего вопроса, — создать на государственном уровне библиотеку одобренных проектов ИЖС, которой смог бы пользоваться любой желающий. Имеет смысл это сделать?
Сергей Пахомов:
Да, это разумно. Более того, создание электронной библиотеки типовых проектов ИЖС запланировано правительством на 2022 год. Это и упростит строительство, и ускорит его, и, что немаловажно, удешевит. Но правовой силы такая библиотека проектов иметь не будет: она создается только для информирования граждан о возможных вариантах.
Кстати, как подчеркивает Николай Миловидов, идея с библиотекой проектов, вообще-то, не нова: со времен Петра I выпускались обязательные к реализации серии типовой городской застройки, а с развитием дачной жизни во второй половине XIX века и дачной культуры стали выпускаться многочисленные альбомы загородных домов на любой вкус.
«С моей точки зрения, определяющим будет профессионализм разработчиков и степень проработанности проектных решений. Все должно быть досконально продумано технически, эргономически, экономически наконец. Предложены сразу варианты в рамках одной серии. Потребитель должен быть уверен, что, выбирая подходящий ему проект, ни о чем, кроме дизайна и соответствия бюджету, ему не надо задумываться: реализуемость любого такого типового альбома должна быть безупречной. При этом архитектор останется на проекте даже в случае реализации таких альбомных решений: любой типовой проект необходимо привязать к конкретной геологии, инженерным сетям и так далее, а тут без помощи профессионала не обойтись», — уверен Николай Миловидов.