Росреестр, традиционно комментирующий самые актуальные проблемы сферы real estate, на сей раз решил разъяснить, какие виды обременений бывают у недвижимости и законна ли сделка купли-продажи квартиры, дома или участка с таким вот «довеском». Ответ на этот вопрос, несомненно, важен для риелторов, инвесторов, продавцов и покупателей, нынешних и потенциальных владельцев — словом, для многих.
Самое распространенное на сегодняшний день обременение (иными словами, вид ограничения права собственности на объект недвижимости) — это ипотека. До ее полной выплаты имущество находится в залоге у кредитора (как правило, у банка), о чем вносится соответствующая запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Без согласия банка никаких сделок с недвижимостью ее владелец совершать не может. Но если кредитор не против, сделка купли-продажи с ипотечной квартирой или домом разрешена: в этом случае новый собственник становится на место предыдущего залогодателя и несет все обязанности по выплате кредита.
Как снимается обременение после погашения ипотеки? Некоторые крупные банки самостоятельно в рамках электронного взаимодействия с Росреестром подают туда документы. В течение трех дней запись об ипотеке в реестре недвижимости гасится, и банк радостно информирует клиента, что обременение снято.
Однако законодательство предусматривает и другие способы снятия обременения по ипотеке. «Например, если выдавалась закладная, то собственник квартиры и банк могут направить в Росреестр совместное заявление, предоставив закладную на объект недвижимости с отметкой об исполнении кредитного обязательства в полном объеме. То же самое хозяин квартиры может сделать самостоятельно, перед этим запросив закладную в банке. Если закладная не выдавалась, собственник и банк также могут составить совместное заявление и подать в орган регистрации прав для снятия обременения», — поясняют в Росреестре.
Другое весьма распространенное, но, конечно, пугающее обременение — арест (запрет на совершение регистрационных действий), о чем также имеется запись в ЕГРН. Причиной наложения ареста на недвижимость могут быть долговые обязательства перед банком или частным кредитором, раздел имущества при разводе, спор о праве на недвижимое имущество. Как показывает практика, большая часть арестов накладывается судом или службой судебных приставов в рамках исполнительного производства.
Арест имущества означает, что им нельзя распоряжаться. Если кому-то непонятен смысл слова «нельзя», поясним: недвижимость невозможно ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить — с ней запрещается делать все. Кроме одного: снять с нее арест.
Алгоритм действий таков: уточнить (в том числе опираясь на сведения из ЕГРН), кто и в рамках какого исполнительного производства наложил арест на недвижимость, исполнить требования судебных приставов (чаще всего — заплатить долги) и только затем обратиться с заявлением о вынесении постановления об отмене ареста. Соответствующее постановление судебный пристав-исполнитель направит в Росреестр, и запись об аресте будет погашена в течение трех рабочих дней с даты поступления документа в ведомство.
Если арест так и не снят, владелец недвижимости вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением, приложив к нему копию документа об отмене обеспечительных мер (например, решение суда или судебных приставов). В течение трех рабочих дней Росреестр сам запросит в ФССП необходимые сведения, и ответ на запрос тоже должен быть отправлен в течение трех рабочих дней. Скорее всего, после всех этих разбирательств обременение будет снято.
Рента — еще один нередкий вариант. По договору ренты право собственности на недвижимость переходит от одного человека (как правило, пожилого и нуждающегося в уходе) к другому, который берет на себя обязательство по содержанию бывшего владельца: это может быть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания c иждивением. Но распоряжаться таким жильем можно только с предварительного согласия получателя ренты.
Вообще, как подчеркивают в Росреестре, объекты недвижимости с рентным обременением редко являются участниками сделок купли-продажи, но такое бывает. В этом случае покупатель становится как собственником жилья, так и рентодателем, то есть берет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты.
Есть еще целый ряд обременений, которые сложно отследить по той простой причине, что они не подлежат внесению в госреестр, а соответственно, и в выписке из ЕГРН не указываются. Например, в квартире может быть зарегистрирован человек, который ранее отказался от приватизации этой квартиры: по законодательству он имеет пожизненное право пользования жилплощадью. Поэтому эксперты Росреестра настоятельно советуют покупателю требовать от продавца выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные на жилплощади граждане.
Еще один пример: если квартира досталась новому владельцу по завещанию, в нем может быть прописана обязанность наследника предоставить другому лицу право пользования квартирой (проживания в ней) — так называемый завещательный отказ. Этот момент покупателю тоже лучше прояснить заранее; проще всего это сделать, ознакомившись с текстом завещания.
Наконец, обязательно стоит обращать внимание, используется ли при покупке жилья материнский капитал, так как в этом случае квартира должна быть переоформлена на всех членов семьи (родителей и всех несовершеннолетних детей) и не может продаваться без разрешения органов опеки и попечительства. Узнать информацию о долях собственников можно в выписке из ЕГРН. Также стоит запросить у продавца разрешение от органов опеки и попечительства и справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Вообще, даже если маткапитал ни при чем, в любом случае перед сделкой надо узнать, нет ли на объекте обременений, советуют в Росреестре. Сделать это можно, в частности, с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте ведомства: сервис позволяет получить информацию о номере регистрационной записи и дате регистрации обременения.
В выписке из ЕГРН в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» также указываются все необходимые данные: сведения о наличии обременений, в том числе их вид (например, ипотека), предмет (например, часть объекта недвижимости), срок, на который установлено обременение, лицо, в пользу которого оно установлено. А если обременений нет, здесь будут стоять два успокаивающих слова: «не зарегистрировано».
