«Зеленое» строительство, часть II: УК повышенной ответственности
Итак, как уже рассказывал BFM.ru, до конца года в России появится новый национальный стандарт «зеленого» строительства многоквартирных домов, разработкой которого занимаются «Дом.РФ» совместно с Минстроем. В целом все профессионалы отрасли поддерживают эту ESG-инициативу безоговорочно, но вопросы, тем не менее, возникают.
Готовы ли девелоперы к увеличению затрат, которым сопровождается переход на «зеленое» строительство? Насколько быстро государство сможет разработать, а банковское сообщество запустить меры финансовой поддержки застройщиков, в частности «зеленую» ипотеку и «зеленое» проектное финансирование? Как в рамках ESG-повестки наладить взаимодействие с местными сообществами, как выстроить бизнес-процессы на стройплощадке и внутри компании, ведь вряд ли это будет регулировать новый ГОСТ? А вот на чем делает акцент директор по маркетингу КБ «Стрелка» Лилия Изгалина.
Лилия Изгалина директор по маркетингу КБ «Стрелка»«Использование «зеленого» ГОСТа может стать конкурентным преимуществом для девелопера, подтверждением определенного уровня качества и экологичности жилья, следовательно, основанием для более высоких цен. На первый взгляд все справедливо. Однако нововведение может сказаться и на других участниках российского рынка, например на производителях стройматериалов и подрядных компаниях. Переоборудование предприятий, прохождение сертификации, внедрение новых стандартов работы, в том числе на стройплощадке, может занять не один год. Особенно для малых и средних предприятий, которые, как показало исследование КБ «Стрелка», преобладают в отрасли. Этот не значит, что «зеленый» ГОСТ не нужен, однако он требует всестороннего анализа и поступательного внедрения. Возможно, стоило бы начать с самого первого звена — с производителей материалов, а не с девелоперов. Иначе благая идея рискует принести целый ряд нежелательных последствий: вытеснение с рынка малых и средних предприятий, дальнейшее увеличение стоимости материалов, рост и без того высоких цен на жилье. В итоге соответствие «зеленому» ГОСТу станет причиной дискриминации, и в экологичных домах будут жить только те, кто сможет себе это позволить».
Впрочем, нерешенные вопросы «зеленого» строительства самим строительством отнюдь не ограничиваются. Об этом на деловом завтраке РБК «Девелопмент 2022: точки роста и возможности для инвестиций» говорила директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse Елена Малиновская.
Елена Малиновская директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse «ESG-повестка стала сегодня востребованной, модной, актуальной. Большинство девелоперов или уже занимаются этой темой, или собираются заняться в ближайшее время, скептиков остается все меньше. Но здесь у меня как у практика возникает все больше вопросов (и недавнее исследование Bloomberg еще раз подчеркнуло их справедливость) вот о чем: к сожалению, множество зданий, которые проектируются и строятся по «зеленым» технологиям (а их действительно много — в России, например, уже более 250), на практике не остаются такими же «зелеными», потребляют очень много энергии, оставляют серьезный углеродный след и так далее. И все в силу неправильной эксплуатации. Управляющие компании, которые приходят после сознательного девелопера, способны разрушить все его благие намерения. Такие управленцы не ведут политику раздельного сбора мусора и экономии электроэнергии, перекрывают входы, задуманные для маломобильных граждан, — список прегрешений может получиться длинным. Отсюда у меня — как у профессионала и как у жителя такого комплекса — призыв к застройщикам: обязывать свои УК следовать заявленным правилам и повесткам, чтобы и спустя годы проект оставался «зеленым». Тем более что отношение потребителей к экологической и социальной составляющей серьезно меняется».
Тут, кстати, позволительно и даже обязательно нужно сделать отступление. В последнее время СМИ много внимания уделяют проблеме, в кратком изложении звучащей примерно так: девелоперов отстраняют от управления своими новостройками. Портал «Единый ресурс застройщиков» поясняет, что такой возможности девелоперов лишает подготовленный Минстроем скорректированный проект «Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года»: документ возлагает функции по обеспечению управления многоквартирными домами (МКД) не столько на жильцов или застройщиков, сколько на учрежденные региональными властями специальные структуры.
Как сообщают «Известия», ознакомившиеся с последней версией проекта стратегии, речь идет о так называемых гарантирующих управляющих организациях (ГУО). Они будут назначаться региональными властями на основе конкурентных процедур не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию.
«Предполагается также, что в ведение ГУО перейдут дома, оставшиеся без традиционных управляющих компаний по причине неэффективной работы последних. Проектом стратегии-2030 предусмотрено внедрение единых стандартов по управлению и обслуживанию МКД. В качестве цели указано повышение качества услуг УК. При этом дома, где уже работают эффективные УК, изменения не затронут», — отмечает ЕРЗ.РФ. Портал приводит слова доцента Финансового университета при правительстве РФ, члена комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Сусаны Киракосян, которая уточняет, что в документе не обозначен срок, на который будут назначаться ГУО: детальный механизм реализации предложенной схемы будет прописан в постановлении правительства. Но есть основания полагать, что новостройки «привяжут» к ГУО минимум на год.
Понятно, что разговоры об ограничении конкуренции в сфере управления многоквартирными домами, об ущемлении прав граждан, которым навязывают неведомые УК, о чрезмерной зарегулированности отрасли и всем таком прочем не заставили себя ждать. Благо Минстрой, отвечая на запрос «РИА Недвижимость», пояснил, что все новостройки (в соответствии с проектом стратегии-2030) будут передаваться в ведение ГУО до выбора собственниками управляющей компании или другого способа управления. «Такие изменения позволят оградить граждан от манипуляций и ущемления их интересов и при этом не исключат возможности выбора альтернативного способа управления или другой управляющей организации», — подчеркивается в сообщении пресс-службы ведомства.
Так вот, возвращаясь к теме «зеленого» строительства: этим самым ГУО, помимо всего прочего, придется осваивать не только основы, но и нюансы «зеленого» управления. Ведь в их ведении запросто могут оказаться не только обветшалые здания, которые спасибо, что хоть как-то управляются, но и новостройки, имеющие тот или иной экологический сертификат. А судя по словам директора по продукту компании «Сити — XXI век» Марии Могилевцевой-Головиной, работать с такими объектами весьма непросто даже набившим руку профессионалам.
Мария Могилевцева-Головина директор по продукту компании «Сити — XXI век»«Если здание получило «зеленый» сертификат (не важно, BREEAM, Green Zoom или какой-то иной), именно в соответствии с его особенностями и необходимо эксплуатировать объект. А сложность эксплуатации во многом зависит от статуса сертификата — «золотой», «серебряный» или «платиновый». Особенного внимания УК требуют все уникальные решения, по которым объект оценивается в рамках сертификата — и внутри, и во внешнем контуре. Это могут быть и уникальные инженерные системы, и нестандартные дизайнерские решения, и проекты по благоустройству. Поэтому я абсолютно согласна с утверждением, что нужны не только «зеленые» девелоперы, но и «зеленые» управляющие компании. Скажу по опыту нашей компании, что девелоперам необходимо тщательно подходить к выбору УК, постоянно мониторить качество предоставляемых жителям услуг (у нас для этого есть специальный отдел системы контроля качества, который занимается в том числе и данными вопросами). Если мы выявляем какие-то отклонения, оперативно сообщаем УК — и она корректирует свою работу».
Но что такое «зеленая» УК с точки зрения самих управленцев? И всегда ли «зеленое» управление — это именно продолжение «зеленого» строительства? Об этом наш разговор с операционным директором компании MD Facility Management Борисом Мезенцевым, игроком рынка коммерческой недвижимости, где green-девелопмент и экологическая сертификация давно получили широкое распространение.
— Можно сказать, что «зеленая» УК — это компания повышенной экологической ответственности. При этом она не просто разделяет принципы «зеленого» строительства, но и обладает необходимыми компетенциями и опытом для оказания услуг с учетом этих принципов. У «зеленой» УК есть персонал нужной квалификации, она занимается его переподготовкой, при уборке и эксплуатации зданий используется техника, соответствующая определенным требованиям, чистящие и моющие средства соответствуют экостандартам, применяется технология раздельного сбора мусора и так далее. В основном подобные услуги необходимы в зданиях, имеющих сертификаты соответствия международным экологическим стандартам; на сегодняшний день это преимущественно BREEAM и LEED.
— А можно прямо на конкретных примерах — как должна выглядеть работа «зеленой» УК?
— Естественно, компания должна выполнять требования, прописанные на уровне законодательства. На данный момент это в первую очередь 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», который отражает требования к температуре, влажности воздуха, освещенности, а также уборке помещений. Кроме того, когда речь идет о сертифицированном «зеленом» бизнес-центре, перечень дополняется требованиями к эксплуатации здания, построенного по «зеленому» стандарту. И весь комплекс оказываемых услуг направлен на поддержание этих норм, включая заботу о комфорте, здоровье и безопасности арендаторов. Соответственно, принимая объект в эксплуатацию, УК берет на себя обязательства по выполнению этих условий. В частности, используемая на экообъекте уборочная техника, а это поломоечные машины, пылесосы и так далее, должна быть с низким потреблением электроэнергии, с экорежимом и функцией экономии воды, с пониженным уровнем шума. В дневное время максимальный уровень звука работающих приборов не может превышать 35-45 дБА, ночью — 25-35 дБА.
На объекте должны использоваться только моющие средства, произведенные по экостандартам, с соответствующими сертификатами. Они должны быть гипоаллергенными, без резкого запаха, не содержать искусственных ароматизаторов и красителей, фосфатов, хлора, фенола, парабенов, а наличие ПАВов (поверхностно-активных веществ) не должно превышать 10-15%. Уборку с применением чистящих веществ переносят на вечернее время или на ночь.
Эксплуатация сертифицированного «зеленого» здания для УК — это и обязательства по участию в решении глобальных задач экономии ресурсов и защиты окружающей среды. Поэтому закупаемые для уборки средства должны производиться из возобновляемых ресурсов. Например, туалетная бумага и бумажные полотенца должны быть изготовлены из переработанной макулатуры, без красителей и ароматизаторов, засоряющих окружающую среду и вызывающих аллергию. Освежители воздуха в баллончиках не должны содержать веществ, повреждающих озоновый слой земли. Моющие средства, которые попадают в сточные воды, должны быть биоразлагаемыми. Чтобы уменьшить попадание туда химических веществ, применяются дозаторы мыла. Установка автоматизированных дозаторов полотенец для рук позволяет снизить неоправданную трату бумаги, а полная загрузка посудомоечных и стиральных машин — экономить и воду, и электричество.
Конечно, «зеленые» УК соблюдают и пропагандируют сортировку и раздельный сбор мусора. Отходы, пригодные для переработки (стеклянная тара, макулатура, некоторые виды пластика, бытовой металлолом и другие), собираются раздельно. Для щелочных батареек и аккумуляторов предусмотрены отдельные контейнеры. Также повсеместно соблюдаются экологические требования к таре для сбора мусора: используются контейнеры, ведра, корзины из вторичного переработанного сырья (полиэтилена, полипропилена), а мусорные пакеты — из разлагающихся в естественных условиях материалов.
— Настоящая методичка у вас получилась. И напрашивается вывод, что «зеленое» управление — далеко не всегда продолжение «зеленого» строительства?
— Нет, не всегда. Собственники и управляющая компания могут превратить в «зеленые» (или хотя бы приблизить к ним) здания, где изначально не закладывались принципы «зеленого» строительства. В числе самых популярных мер использование при ремонте экологичных материалов, озеленение, замена обычных ламп на энергосберегающие, установка оборудования, позволяющего уменьшить расход воды и отрегулировать подачу тепла. Закупается экобумага, разлагающаяся под воздействием микроорганизмов; в экоофисах запрещают использовать одноразовую посуду, исключение — биоразлагаемая. Компании отказываются от бутилированной воды в пользу установки фонтанов с питьевой водой. Для экономии электроэнергии туалеты, раздевалки, подсобные помещения оборудуют датчиками движения и приборами автоматического отключения электричества. Устанавливаются урны для раздельного сбора мусора и так далее. Соответственно, эксплуатацию и уборку экоофисов стараются доверить УК, работающим по «зеленым» стандартам.
Хотя, конечно, далеко не все собственники готовы пойти на это. Не будем забывать, что «зеленая» эксплуатация требует более дорогих материалов, а также привлечения более квалифицированного персонала, поэтому стоимость эксплуатации будет выше, чем в обычном здании. Однако те, кто превращает свои офисные центры в «экоофисы», получают коммерческий эффект от более высокого спроса на такие площади и возможности установить более высокие арендные ставки. Все-таки экологический аспект в настоящее время становится все более актуальным критерием выбора офиса, считает эксперт.
