Ирина Могилатова: «Если дом построен, а у застройщика осталось много квартир, надо задуматься: что здесь не так?»
Есть на самых престижных улицах Москвы давно сданные элитные новостройки, в которых по вечерам не светятся окна. Владельцы купили квартиры, но не заселяются? Возможно, но еще вероятнее, что эти квартиры так и стоят непроданные. Да-да, среди «элитки» есть свой неликвид. Как он образуется, как распознать такую новостройку и почему ее не стоит покупать, журналу «Мир Квартир» рассказывает генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed Ирина Могилатова.
На профессиональных мероприятиях мы все слышим об «успешных» проектах, которые дорожают опережающими темпами и никогда не испытывают недостатка спроса. А как выглядят неуспешные проекты на элитном рынке? Как их определить?
Неуспешный проект можно определить по темпам продаж. Если дом почти построен, а у застройщика осталось много квартир, значит, надо задуматься: а что же здесь не так? Потому что в успешных проектах все продается до окончания строительства. Бывает, что жилой комплекс можно классифицировать как элитный только благодаря локации, а премиальные проекты, расположенные чуть дальше от центра, могут быть даже лучше по архитектурно-планировочным решениям, инженерному оснащению, инфраструктуре.
Что такое «плохая концепция» проекта, в чем она может заключаться?
Успех комплекса – это спрос, все остальное не столь важно. Например, в «Доме на Плющихе» уже давно живут люди, но там до сих пор идут первичные продажи. Значит, проект не попал в срез интересов потенциальных покупателей. Начинаешь разбираться, почему так? И появляются определенные моменты, у каждого комплекса – свои. Например, девелопер не угадал с потребительским спросом по площадям квартир – спроектировал квартиры по 60 кв. м с одним окном или по 100 кв. м с двумя окнами – или цена завышена. Миллион причин может быть.
Много сейчас на элитном рынке неликвида?
Сейчас трудно говорить о неликвиде, потому что предложение сильно ограничено, и люди уже покупают, что есть. Например, в свое время трудно продавался «Балчуг Резиденс» (по ряду причин – вроде объект стоит в самом центре Москвы, но локация спорная; по архитектуре похож на общественное здание, а не на жилое; имеет статус комплекса апартаментов), но сейчас он распродался. Те же «Садовые кварталы» на самом деле тоже когда-то буксовали, но на ажиотаже последнего года проданы.
Как купить квартиру, чтобы она была ликвидна в будущем?
Чтобы квартиру можно было продать дороже впоследствии, ее надо купить на начальной стадии продаж. Цены растут по стадиям строительства, это было, есть и будет. Каждое место и каждый дом имеет определенную покупательскую воронку, нужно попасть в самую широкую – то есть купить чем раньше, тем лучше.
Но тут лучше обратиться к профессионалам, есть много нюансов. Например, риэлторы владеют полной информацией по динамике продаж на проектах. Бывает даже, что застройщики снимают квартиры с реализации, чтобы показать, что есть динамика. Но мы об этом знаем, потому что каждый месяц получаем «шахматки» учета продаж квартир.
Что вышло из моды в премиум-новостройках, что было востребовано еще 5-10 лет назад?
Можно говорить о том, что из моды вышли студии. Одно время даже премиальные застройщики любили студии, считая, что это хороший товар. Но время показало, что это не так. Люди все-таки хотят небольшую, но спальню. Сейчас публика более взыскательная, покупатели обращают большое внимание на планировки, их функциональность.
Что сегодня остромодно?
В моде «евротрешки» – такие планировки предполагают кухню-гостиную и две спальни. В них оптимальное соотношение площади, и человек не переплачивает за лишние квадратные метры. Евротрешки особенно востребованы среди семейных покупателей.
Кроме того, по опыту работы нашей галереи предметов коллекционного дизайна Mirra (основательница – Ирина Могилатова. – Прим. ред.), со стороны девелопмента мы наблюдаем интерес к коллекционному дизайну и современному искусству в оформлении общественных пространств, лобби домов, как это принято в Европе, Америке. Во всем мире оформление общественных пространств элементами коллекционного дизайна крайне модно. Там практически везде в лобби используют коллекционную мебель.
Назовите самые популярные стили, которые используют застройщики при отделке и меблировке элитных квартир.
В основном застройщики предлагают два варианта отделки – популярна американская классика или отделка в современном стиле. Стараются все делать максимально нейтральным, потому что угодить большому количеству людей невозможно. Как правило, в квартирах с отделкой люди все равно что-то переделывают под себя, добавляют нейтральному интерьеру индивидуальности. Поэтому я рекомендую покупателям подключаться к работе над отделкой на начальной стадии, когда можно что-то изменить, выбирать свои материалы – это не возбраняется.
Увеличиваются ли средние площади жилья в связи с пандемией?
По средней площади квартир в 2022 году явно будет увеличение, потому еще год назад было понято, что состоятельные покупатели хотят большего метража. Это связано с опытом самоизоляции, когда люди сидели дома – теперь они хотят более просторного жилья.
Дотягивает ли наш «премиум» до мировых стандартов? Чем отличаются московские проекты от лондонских, нью-йоркских?
Сегодня в Москве совсем немного премиальных домов, которые по своим параметрам отвечают запросам покупателей из элитного сегмента – они хотят просторных квартир, закрытых благоустроенных дворов, общественных пространств. Но они есть. Например, новый проект премиум-класса «Клубный город на реке Primavera» на первой береговой линии Москвы-реки в Покровское-Стрешнево строится по примеру дорогих резиденциальных европейских районов. Здесь редкие для московского рынка форматы жилья (квартиры с видовыми террасами, с отдельным входом, патио и др.), более 120 вариантов планировочных решений, включая квартиры с французскими балконами, гардеробными комнатами, мастер-спальней, высокими потолками (до 3,9 м) и панорамным остеклением.
Хочу добавить, что в связи с сильным подорожанием элитных новостроек (так, средняя стоимость квадратного метра в элитных домах внутри Садового кольца уже начинается от 1,7 млн рублей) покупатели обратили внимание на премиальный сегмент. А учитывая, что стоимость квадратного метра в жилых комплексах бизнес-класса на сегодняшний день сопоставима со стоимостью домов премиального уровня, можно сказать, что такие проекты сейчас имеют самую большую покупательскую воронку.
Какие проблемы бывают в дорогих новостройках? Действительно ли там выше качество строительства или это миф?
Конечно, выше, это совершенно другое качество. И пандемия, экономические сложности на него не повлияли – дорожают строительные материалы, но дорожают и квадратные метры. Проектов появилось много, застройщики придумывают новые «фишки», чтобы выделиться и привлечь покупателей конкурентными преимуществами.
С какими проблемами обслуживания сталкиваются жители ЖК премиум-класса?
Например, с дефицитом хороших управляющих компаний. Есть компании, которые берут деньги, но не выполняют свою работу качественно. Ведь дом нужно обслуживать правильным образом, а обслуживание, особенно технического оборудования, в премиальных домах стоит дорого.
Сколько новых проектов в сегментах элит-, премиум и бизнес ожидается в этом году?
В Москве в этих сегментах выйдет около 15 комплексов, элитных – штук пять, наверное. Зеленый свет, который мэр Собянин дал на застройку промзон жильем, обеспечивает серьезный приток девелоперских проектов.
Какой тренд на рынке недвижимости вы считаете главным в 2022 году?
Самая главная тенденция – увеличение стартовой стоимости квадратного метра. Сегодня проекты выходят с достаточно высокой стартовой стоимостью. Если год назад в премиум-сегменте средняя цена квадратного метра была примерно 350 тыс. руб./кв. м, сейчас – 420-450 тыс. руб.
Основной тренд в прошлом году – огромное количество инвесторов. Мелких, крупных – разных. Их доля доходила до 60% в проектах. Но в этом году их будет меньше: проекты выходят не по инвестиционным ценам. Инвесторы сейчас «бегают» по рынку в поисках стартов с заниженной ценой, но этого не происходит.
Ольга Широкова: «За год цена квадратного метра в элитных новостройках Сочи выросла на рекордные 60%»
«Элитный дефицит»: пандемия разогнала спрос и цены на элитную недвижимость
Что можно снять и купить рядом с горнолыжными курортами в Красной Поляне
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости