Большинство экспертов оценивает ситуацию на рынке недвижимости в 2022 году как сходную с волновой динамикой в 2014. Тогда за резким ажиотажем на спрос квартир последовала жесткая стагнация. Цены сначала резко выросли, затем застыли, потом пошло снижение.
Стоимость недвижимости уже выросла
В связи с наступившим кризисом люди обеспокоены обесцениваем денег, способами их сохранения. Недвижимость всегда выступала защитным активом, поэтому понятно желание приобрести объект, который поможет сохранить сбережения в ближайшее время.
В 2014 году сначала возник резкий интерес к квартирам, что значительно подняло их стоимость. Но потом из-за отсутствия ипотеки, которая обеспечивала половину спроса, с падением доходов населения последовал длинный период затишья. А через некоторое время цены на недвижимость стали падать. Это объяснялось простыми причинами:
доходы съедала инфляция; средств не хватало на повседневные расходы; банки перестали предлагать выгодные программы по ипотеке.
В развивающейся ситуации этого года аналитики видят схожесть с 2014. Значит, по прогнозу следует ожидать снижения цен на жилье в ближайшем будущем. Стоимость упадет через некоторое время.
Недвижимость относится к традиционным ценностям. Но стоит ли поддаваться панике и инвестировать в квадратные метры сейчас? Возможное развитие ситуации объясняет директор управления вторичного рынка компании «Мегаполис» Денис Майнин:
«До повышения цен строящийся коттедж обходился клиенту в среднем в 1,7-1,8 млн руб. Сейчас стоимость повысилась, начальное строительство уже обойдется больше чем в 2 млн руб. Цена строящегося частного дома в 125 м² с середины февраля возросла до 16 тыс. руб. за 1 м². Покупка уже отстроенного нового коттеджа поднялась с 12 до 14 млн. Вполне ожидаемо, что выгоднее будет покупать не сейчас, когда цена уже выросла, а через 6-8 месяцев. Те, кто не сможет платить по кредитам, свою недвижимость продаст. Значит, стоимость квадратных метров должна упасть в среднем на 30-35%. Тогда станет возможным рассмотреть загородную недвижимость в качестве инвестиции. И на рынке наступит некий баланс».
Интересно! Программа «Молодая семья» в 2023 году и какие условия получения
Когда стоит ожидать снижения цен
Цены на недвижимость не появляются из ниоткуда, не повышаются и не снижаются по желанию возможных и реальных владельцев. На динамику влияют политическая и экономическая ситуация в стране, курс рубля по отношению к мировым валютам. Стоимость нового квадратного метра связана с развитием строительства, ставкам по ипотеке. От решений Правительства также многое зависит.
В связи с развивающимся кризисом аналитики прогнозируют, что власти страны расширят и продлят программу льготной ипотеки. Помощь нужна застройщикам и банкам как участникам финансовой схемы. Возможно, что вторичный рынок никто поддерживать не станет, тогда цены будут резко отличаться для новостроек и старого фонда.
Изменение стоимости связано с кризисом строительной отрасли: 35% российских застройщиков останавливают возведение новостроек. Следуя взятым обязательствам, примерно 75% объектов будет сдано по утвержденному плану. Но, поскольку проблемы только усугубляются, 25% превратятся в долгострои либо будут брошены.
Сложившаяся ситуация опасна для экономики государства. Ведь застройщики больше не планируют вкладывать вырученные от предыдущих проектов средства в новое строительство.
Интересно! Рейтинг криптовалютных бирж 2022 года
На рынке вторичного и нового жилья складывается тенденция сдувающегося мыльного пузыря. Падение доходов населения не позволяет покупать подорожавшие на 35-40% метры ни при каких обстоятельствах. Облако высоких цен на жилье может сдуться уже в конце этого года. Тогда на рынке недвижимости появится оживление.
Эксперты делают вывод, что строительная сфера не сможет оставаться локомотивом экономики, как было в 2021 году. Отрасли мешают развиваться возросшая стоимость импорта, отсутствие госинвестиций в возведение жилья.
Инфраструктурный план строительства новых поселений и городов, наоборот, может способствовать оздоровлению ситуации в частном строительном секторе. Все будет зависеть от планируемого бюджета на следующие годы.
Есть ли предпосылки к еще большему росту
Резко увеличившиеся процентные ставки не повлияли на повышение спроса на льготную ипотеку в марте. Вполне возможно, что в апреле, как прогнозируют аналитики, стоит ожидать сокращения интереса. По опросу, проведенному кредитными агентствами, рост ежедневных заявлений в марте по сравнению с прошлым сезоном достиг 170%. Информацию подтвердили в нескольких банках, в том числе ВТБ и Росбанке. Увеличение интереса к льготной ипотеке выглядит понятно на фоне повышения обычных ставок по ипотеке. Они увеличились до 20%. Граждане поспешили не просто улучшить условия проживания, а инвестировать в квадратные метры для защиты накопленных сбережений.
По решению Правительства с 1 апреля ставка по льготной ипотеке поднимется до 12% годовых. Тогда, вероятно, спрос на заявки в банки снизится. Даже экспертам трудно дать прогноз цен на недвижимость в 2022 году: слишком много переменчивых факторов.
Девелоперские компании из Москвы и Подмосковья крайне активно начали менять цены на недвижимость. В один день подорожало 28,5% объектов. После резкого удорожания ипотеки застройщики начали снижать цены — это коснулось 12,5% объявлений.
Действия по снижению позволили увеличить активность покупателей в 1,5-2 раза. Но через некоторое время девелоперы перевернули стратегию на 180° — «по скидке» начали продаваться 15,5%, а вот на 28,5% объектов цены наоборот, выросли.
Эксперты объясняют это тем, что сейчас население, не зная, что делать, принимает довольно-таки импульсивные решения. Не обращая внимание на высокие ипотечные ставки, покупают недвижимость, чтобы защитить свои деньги. Но ипотека продолжает дорожать, поэтому застройщики тоже не понимают, что им делать, поэтому цены и прыгают туда-сюда. А значит, повышение еще возможно.
Цены в Москве: аренда, продажи в новостройках
В Москве вырос спрос на услуги риэлторов. Все больше людей заинтересовано в покупке новых квартир и жилья из вторичного фонда. Предложение квартир в аренду увеличилось на 31%. Это можно объяснить тем, что люди пытаются хоть как-то заработать.
В то же время стоимость аренды жилой недвижимости снизилась от 15 до 25%. Цены на съем однокомнатных упали на 4,5%, двухкомнатных на 5%, трехкомнатных на 5,5%.
Средняя цена аренды однокомнатной квартиры с конца февраля в городах с миллионным населением уменьшилась на 1,7%. Цена упала с 20,6 до 20,3 тыс. руб. Для двухкомнатных уменьшилась на 1% — с 56,2 до 55,1 тыс. руб. Число объявлений о сдаче однокомнатных квартир в аренду повысилось на 40%, «двушек» — на 25%.
В марте прошел резкий всплеск спроса на элитное жилье в Москве и Санкт-Петербурге. По оценкам экспертов он был краткосрочным, выражался в количестве обращений, но не в сделках.
Интересно! Самые перспективные криптовалюты 2022 года
В крупных городах и в столице ситуация складывается так, что продавцы отменяют сделки, уже готовые к государственной регистрации. На рынке новостроек подрядчики тоже удаляют часть недвижимости с продажи или не выдают новой информации, откладывая продажи на неопределенный срок. Это объясняется тем, что у многих клиентов, кто предполагал продажу дорогого элитного жилья, возникли сомнения, как сохранить вырученные средства.
При покупке квартиры часто встает вопрос, как сэкономить, сколько метров нужно для проживания и за сколько их можно купить.
Своими наблюдениями делится начальник управления недвижимости компании «Метрум» Инга Вахламова: «Девелоперы взяли на вооружение прием маркетологов. Цену на товар можно сохранить, уменьшив объем. Теперь строители в прямом смысле слова сжимают площадь квартиры, чтобы сохранить стоимость. 13 кв. м жилья становится уже практически нормой. Причем нет никаких межкомнатных перегородок, исчезают раздельные санузлы.
Именно так девелоперы сохраняют спрос на недвижимость, увеличивают продажи. Сжимают квартиры до минимального размера, а значит, и минимальной стоимости».
Стоит ли сейчас приобретать жилье или коммерческую недвижимость
Цены на жилье сейчас перегреты ажиотажным спросом. Какое-то время ипотечные ставки были снижены, следовательно, у населения было больше желания покупать новостройки и жилье на вторичном рынке.
Что сейчас происходит на рынке недвижимости, комментирует начальник управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Архип Матвеев.
«Продать легко, но купить достаточно сложно. Те, кто хотел бы приобрести, не имеет достаточно средств, ищут варианты подешевле, торгуются. Для тех, у кого средств больше, вопрос связан с тем, что не всегда есть подходящие варианты. Получается дешево продавать невыгодно, дорого покупать не хочется.
Рынок квадратных метров уже сталкивался с подобным рекордным ростом ставок по ипотеке. Это было в конце 2014 года, когда Центробанк поднял ставку до 17%. Результатом стало «охлаждение» рынка ипотечного кредитования. Тогда же в столице в начале 2015 года число оформленных ипотек уменьшилось в 2,5 раза».
Сейчас покупают те, у кого есть возможности, отложенные средства. Как только ситуация стабилизируется или государство начнет оказывать поддержку населению и строительству, цены на недвижимость стабилизируются. Станет понятно, что и сколько стоит.
Итоги
Ипотека стала фактически недоступна, ставки по кредитам выросли, постоянно растет стоимость материалов и усложняется логистика с доставкой оборудования. Большинство застройщиков приняло решение приостановить запуск новых проектов, где разрешения на строительство уже были получены. Остается надежда, что это краткосрочная мера. В ближайшее время появятся новые госпрограммы поддержки строительной отрасли и ипотечного кредитования, которые смогут поддержать рынок. Тогда и цены на недвижимость снова станут доступными.