Что ожидает рынок жилой недвижимости Перми во II квартале?

Как в Перми подскочили цены на жилье в марте? Как отмечает директор риелтерской компании «Эстейт Групп» Алексей Терентьев, последние два года в Перми разгонялись цены на квартиры. Казалось, что в январе 2022 года они достигли пика. В феврале наблюдалось снижение стоимости квадратного метра: можно было ожидать некоторой стабилизации и выхода на плато. Однако начавшаяся на Украине спецоперация кардинально перевернула ситуацию на рынке недвижимости. Аналитики компании «Эстейт Групп» изучили, как менялись цены на квартиры в Перми, начиная с 24 февраля. Они изучили прайсы топ-12 застройщиков, на долю которых в краевой столице приходится около 80% от общих продаж жилья. «В первые дни спецоперации некоторые девелоперы приостановили продажи. Два застройщика, по нашему мнению, вообще ввели заградительные цены, подняв стоимость квадратного метра сразу на 15 тыс. рублей. С 28 февраля начался резкий рост цен на жилье в Перми. Девелоперы увидели, что подскочил курс доллара. Стало ясно, что подорожает часть комплектующих. Как следствие, подняли цены на квартиры», – говорит Алексей Терентьев. В пике средняя стоимость квадратного метра достигла 94 тыс. рублей. Для сравнения, за неделю до спецоперации она не превышала 89 тыс. рублей. По словам Алексея Терентьева, бурный рост цен на жилую недвижимость приостановился с 7 марта. Одна из причин – перестали функционировать те рекламные площадки, на которых привыкли работать застройщики. Это привело к падению спроса, потенциальные покупатели перестали обращаться к риелторам. «С 14 марта рост цен еще немножко замедлился. А на прошлой неделе, что показательно, только один застройщик поднял стоимость жилья. Все остальные – удерживают их на достигнутом уровне. Более того, шесть застройщиков (т.е. половина из проанализированных) уже начали делать скидки, запускать акции. Видимо, у кого-то из них возникла необходимость наполнять эскроу-счета», – отмечает эксперт. По данным на 25 марта, средняя стоимость одного «квадрата» в Перми (если брать 12 ведущих застройщиков) была чуть ниже 94 тыс. рублей. Что будет дальше с ценами и спросом на квартиры в Перми? По словам Алексея Терентьева, сейчас действует целый ряд разновекторных факторов, которые будут влиять на ценообразование в сфере жилой недвижимости. В частности, к снижению стоимости квартир застройщиков будет подталкивать неизбежное падение спроса. Оно будет вызвано сокращением доходов населения из-за высокой инфляции и роста безработицы, повышением ипотечных ставок. «Треть сделок на рынке недвижимости совершается с предварительной продажей имеющегося жилья. Но сейчас ипотечные ставки на вторичное жилье находятся в районе 20 %. Поэтому тем, кто планировал продать имеющуюся квартиру, чтобы вложиться в покупку новой, будет это сделать сложнее», – поясняет эксперт. С 1 апреля ставка по льготной ипотеке на новостройки, поддерживаемой государством, вырастет до 12 %. По мнению гендиректора компании-застройщика «ОРСО-Групп» Михаила Бесфамильного, для многих потенциальных покупателей эта ставка будет «некомфортной». «По словам банкиров, когда ставку по льготной ипотеке сделали в 6 % (весной 2020 года – Прим. Авт.), то появился новый пласт покупателей жилья эконом-класса. Раньше они не рассматривали ипотеку не потому, что у них не было денег. А потому, что не хотели переплачивать. Со снижением ставки они посчитали, что это более комфортные платежи и невысокая переплата. Сейчас этот пласт людей уйдет, потому что при ставке в 12 % не захотят сильно переплачивать», – считает Михаил Бесфамильный. С другой стороны, Алексей Терентьев называет целый ряд факторов, который будет способствовать повышению цен на жилье. Среди них – рост курса доллара, стоимости стройматериалов, рабочей силы и ставок по проектному финансированию, господдержка отрасли (будет стимулировать спрос), а также ограниченный в Перми ассортимент предложений у девелоперов. «Когда к нам обращаются люди с просьбой подобрать квартиру, то зачастую выбирать особо не из чего. В Перми не хватает качественных объектов, что способствует росту цен. Нам как-нибудь дорасти до показателей ввода жилья, сопоставимых с Уфой, Екатеринбургом, Челябинском. Здесь мы сильно отстаем от этих и ряда других городов-миллионников», – констатирует Алексей Терентьев. Михаил Бесфамильный согласен с ним: «в Перми исторически мало строили жилья». Алексей Терентьев прогнозирует снижение спроса на жилье в Перми в ближайшие три месяца примерно на 40 %. По его словам, в такой ситуации у застройщиков есть два пути. «Самый простой и, с моей точки зрения, тупиковый вариант – начать снижать цены, чтобы наращивать объемы продаж. Но при этом придется жертвовать своей маржой. Второй путь – на минимальных продажах переждать этот период турбулентности с учетом того, что за предыдущие тучные годы застройщики должны были накопить средства на эксроу-счетах. Думаю, что застройщики выберут этот путь и не станут снижать цены на квартиры», – полагает Алексей Терентьев. Где застройщикам взять деньги? Михаил Бесфамильный считает, что в ближайшие полгода многие застройщики в Перми приостановят запуск новых проектов и покупку земельных участков. «Потому что сейчас ситуация неоднозначная. Непонятно, что будет с проектным финансированием, как поведут себя покупатели. На мой взгляд, так или иначе на рынке жилой недвижимости можно ожидать спада с точки зрения предложения. Он будет соизмерим со снижением спроса», – прогнозирует эксперт. Что касается уже возводимых объектов, то каких-то глобальных рисков он не видит в силу того, что «есть проектное финансирование и эксроу-счета». При самом негативном сценарии покупатели квартир получат обратно свои деньги. Но, по словам эксперта, это будут совсем уж крайние случаи, и они не приобретут массовый характер. Другое дело, что еще в прошлом году застройщики столкнулись с серьезным подорожанием стройматериалов. Как результат, себестоимость строительно-монтажных работ увеличилась на 20 %. По словам Михаила Бесфамильного, в этом году можно прогнозировать как минимум такой же рост, что обязательно скажется на стоимости квартир. Хотя на долю отечественных стройматериалов при возведении эконом-жилья (а в Перми преобладает массовый сегмент, элитного жилья почти не строят) приходится до 90 %, но они дорожают в силу объективных и спекулятивных причин. «И здесь у застройщика возникает проблема, где взять средства, чтобы компенсировать рост расходов в связи с удорожанием стройматериалов и других комплектующих: например, тех же лифтов. В силу ограниченности объема проектного финансирования в банке это сложно сделать. Поэтому все зависит от финансовых возможностей застройщика. Но даже это не самая большая проблема. Куда сложнее ситуация, когда застройщик во время высокого спроса не поднимал или несильно повышал цены на квартиры. И сейчас продал уже 90 % квартир, а дом готов на 20 % и его еще строить полтора года. Здесь у застройщика возникает дилемма: либо серьезно поднять цены на оставшиеся квартиры, либо придется дополнительно вкладывать свои средства. Однако во втором случае рост цен на стройматериалы может съесть прибыль», – поясняет Михаил Бесфамильный. Но он полагает, что профессиональные застройщики в случае с эксроу-счетами не должны были массово распродавать квартиры в возводимом жилье, потому что «в этом смысла нет». Продолжится ли строительный бум в Пермском крае? Между тем власти Прикамья сохраняют оптимизм по поводу темпов и объемов жилищного строительства В прошлом году в Пермском крае ввели рекордные 1,317 млн квадратных метров жилья, перевыполнив план. Региональные власти рассчитывают, что и в 2022 году, несмотря на напряженную ситуацию, удастся сохранить такие темпы. За первые два месяца этого года в регионе уже сдали почти 340 тыс. квадратных метров. Это 25 % от годового плана. «Несмотря на осложнение текущей ситуации, наша задача по вводу жилья в этом году – выйти на показатели, сопоставимые с прошлогодними объемами. Для этого следует работать адресно с каждым застройщиком. Мы уже встречались с представителями строительной отрасли. Обсудили с ними, какие нужно принять меры и убрать административные барьеры. Здесь не могут не радовать действия федерального правительства. Постоянно меняется законодательство, которое упрощает процессы строительства», – заявил на заседании правительства 30 марта края губернатор Дмитрий Махонин. Сейчас в Прикамье создали оперштаб по поддержке строительной отрасли. По словам главы регионального минстроя Андрея Колмогорова, оперштаб практически в ежедневном режиме взаимодействует с застройщиками и подрядчиками. В частности, он занимается мониторингом реализации жилищных проектов на территории края и цен на стройматериалы. «Также мы приняли решение об авансировании по строительным договорам подряда по госконтрактам. Сейчас отрабатываем новый порядок оплаты по ним: уменьшаем срок платежей с 15 до семи дней», – отметил на заседании кабмина Андрей Колмогоров. Кроме того, в Прикамье продолжат активно расселять аварийное и ветхое жилье, достраивать проблемные объекты. Ожидается, что госпрограммы, реализуемые в этих сферах, также будут способствовать сохранению темпов жилищного строительства в регионе. Фото: ФедералПресс / Евгений Поторочин; инфографика: ФедералПресс / Елена Майорова